Punch du taux variable ou stabilité du taux fixe ?

Pour acheter votre logement vous devez souscrire un prêt : taux fixe ou taux variable ?

Pour comprendre les risques et les avantages de chaque formule il faut comprendre comment ces prêts sont calculés.

Les formules sont nombreuses entre le variable, le fixe et les nombreuses possibilités de « taux capés ».

Il est impossible de désigner dans l’absolu une solution meilleure qu’une autre. Mais selon vos critères en terme de risque et votre projet vous pouvez dégager une tendance vers l’une ou l’autre des options.

Cet article détaille les grands principes : taux d’intérêts et marges bancaires, indices (LIBOR, EURIBOR…), méthodes de calcul et d’amortissement, etc…

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La chute des valeurs bancaires a un impact sur la production de crédit

Les valeurs bancaires ont récemment subi de très fortes corrections. La Société Générale a par exemple perdu 40% en un mois !

Ces signaux très négatifs semblent avoir un impact direct et immédiat sur la production de crédit. Selon l’AFUB (Association Française des Usagers de Banque) il faut s’attendre à un durcissement des conditions d’octroi des crédits, mais aussi à une diminution du nombre de ces crédits.

Les entreprises comme les particuliers vont donc se retrouver un fois de plus directement impactés par la crise de la dette et les soubresauts de la bourse.

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En quoi la crise actuelle impacte-t-elle la production de crédits immobiliers ?

Vous prévoyez d’acheter votre logement, comment la crise de la dette en zone Euro va impacter votre projet ?

Les commentaires de ces dernières semaines ne poussent pas à l’optimisme. On parle de :

Baisse des prix de l’immobilier
Hausse des taux d’intérêts
Coupes budgétaires qui vont limiter les aides gouvernementales (PTZ+ 2011 …)

Nous avons identifié 6 points d’attention pour que votre prêt immobilier sur votre résidence principale traverse mieux la crise de la dette.

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Évolution des taux moyens à 20 ans, on observe actuellement un "palier"

La semaine dernière, alors que  la Banque Centrale Européenne (BCE) relevait ses taux d’intérêts de 0,25%, quatre banques françaises baissaient leurs taux immobilier de 0,05% pour juillet – août 2011.

Comment expliquer ce décrochage à « contre cycle », et comment en profiter ?

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2011 sera-t-elle l'année de l'éclatement de la bulle immobilière ?

Les derniers indices publiés par l’économiste Jacques Friggit mettent en évidence la reprise très forte des transactions observée l’année dernière.

L’indice de Paris explose littéralement le précédent record de 2008 mais tout le territoire est touché par la hausse des prix puisque même la province retrouve quasiment son niveau record d’il y a 3 ans.
Seule nouveauté, les volumes de vente restent plus faibles qu’à l’époque.

Ces niveaux ne risquent-ils pas d’engendrer un nouveau blocage du marché ? La perfusion du PTZ+ suffira-t-elle à contrer l’effet dévastateur et continu de la lente remontée des taux d’intérêts ?

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Sur 1 an, les taux fixes moyens sont en forte hausse.

Les taux d’intérêts des prêts immobiliers ont beaucoup augmenté de décembre 2010 à mars 2011.

La période de « taux bas » est d’ailleurs bel et bien finie, les taux moyens fixes ont progressé d’environ 0,20% entre mars 2010 et mars 2011.

Ce qu’on sait moins, c’est que les banques font converger leurs barèmes de taux.

A mêmes durées et revenus, les taux des différentes Banques se rapprochent, leur dispersion se réduit.

Les campagnes de Marketing sur les meilleurs taux éloignent l’attention de ce qui est important : le montage du prêt et son ajustement à la situation de l’emprunteur.

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Lyon reste attractive en 2011 mais les particuliers tendent à s'éloigner de plus en plus du centre

Lyon a un marché immobilier bien spécifique. Pendant des années le marché local était présenté comme accessible et disposant d’une grande diversité de prix.

La hausse générale des prix de l’immobilier a ensuite « rattrapé » Lyon et sa banlieue et la ville s’est aligné sur des prix plus en rapport avec son attractivité et ses infrastructures.

Nous avons contacté Mr Munoz de l’agence VousFinancer de Lyon, un de nos partenaires expert en financement immobilier sur la région Lyonnaise pour faire un point sur la situation de Lyon en 2011.
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Les "programmes Scellier" fleurissent depuis quelques années

La location d’appartement attire actuellement toutes les attentions, du fait essentiellement des relatifs intérêts apportés par la loi Scellier.

La loi Scellier régit le marché de l’immobilier locatif.
Concrètement il s’agit de règlementer les transactions immobilières effectuées dans le but de louer le logement acquis. Généralement un crédit est nécessaire à l’acquéreur pour acheter le bien, qu’il mettra ensuite en location pour payer les mensualités dudit crédit immobilier et, si possible, réaliser également un bénéfice.

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Flux migratoires des travailleurs transfrontaliers

Tout au long des frontières françaises avec la Suisse, la Belgique, le Luxembourg, l’Allemagne mais aussi Monaco, se développe un microcosme immobilier bien spécifique.

Ces régions sont dopées par le grand nombre de travailleurs frontaliers, et le marché immobilier est souvent tiré vers le haut par cette population. Plusieurs experts du secteur nous ont même indiqué qu’il y avait une distinction nette entre les biens destinés aux « locaux » et les biens à destination des « frontaliers ».

Intéressons nous à la spécificités de ces marchés et plus particulièrement au lien entre la distance « maison – lieu de travail » et le prix de l’immobilier en étudiant le cas de nos frontières avec la Suisse.

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La vigueur de Toulouse ne se dément pas en 2011

Le marché immobilier autour de Toulouse affiche depuis plusieurs années une santé qui ne se dément pas.

Nous avions fait un point l’an dernier sur le marché Toulousain en notant qu’il profitait surtout aux secundo-accédants. En ce début d’année 2011 les primo-accédants reviennent en force sur le marché.

Pour avoir une vue précise de la situation Toulousaine, nous avons rencontré Mr Ruiz, courtier à Toulouse, qui répond à nos questions :

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Le prêt en devise est triplement intéressant

Chaque travailleur frontalier peut profiter des prêts en devise. Ce type de prêt est intéressant sur 3 points :

• Profiter de l’excellent taux de change CHF/EUR
• Bénéficier des conditions de crédit des banques Suisses
• Profiter du Prêt à Taux Zéro aux montants très élevés en zone frontalière

Souscrire un prêt en devise n’est pas plus compliqué que de le faire en Euro. De nombreux établissements proposent des offres spéciales frontaliers, et de nombreux courtiers en crédit se sont spécialisés sur ce marché.
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Et si vous quittiez Paris pour l’hémisphère sud ?

L’investissement immobilier à l’étranger a le vent en poupe. Les particuliers comme les entreprises tendent de plus en plus à investir dans ce type de projet.

C’est un mouvement de fond que nous avons noté sur internet, dans les blogs et sur les forums, on relève de plus en plus de questions sur l’investissement à l’étranger. Un intérêt qui ne se rencontre pas seulement auprès de retraités souhaitant profiter du soleil.

Nous avons contacté Mr Galibert, conseiller et expert en crédit international, pour lui demander de faire un rapide tour d’horizon et de répondre à quelques grandes questions que peuvent se poser les futurs emprunteurs souhaitant acheter à l’étranger.

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Hausse des taux début 2011 : cela vaut-il encore le coup d'effectuer un rachat de crédit ?

Après une période record fin 2010, les taux sont remontés en flèche dès le début de l’année 2011. Plusieurs enseignes bancaires affichent des hausses situées entre 0,30% et 0,40% selon les durées de crédit.

Les accédants à la propriété sont les premiers touchés par cette remontée des taux, mais elle risque aussi de signer la fin de la période des renégociations de crédit.

De septembre à décembre 2010, les dossiers de rachat de crédit ont représenté jusqu’à 50% de l’activité des courtiers en crédit. Tous les emprunteurs bien informés souhaitaient renégocier leurs crédits à la baise empochant au passage des gains importants. Qu’en est-il maintenant que les taux ont remontés ?
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La Suisse accueille près de 100.000 travailleurs Français disposant du statut de travailleurs frontaliers, rémunérés en Francs Suisses, ces personnes ont l’opportunité de souscrire à des crédits immobiliers en devise.

Un crédit en devise permet de se prémunir des fluctuations du taux de change EURO / CHF et de profiter des conditions exceptionnelles de crédit actuellement accordées avec par exemple des offres à taux fixe à 2,30% sur 25 ans (canton du Jura et de Neuchâtel) alors que les meilleurs taux tournent autour de 3,30% en France.

Pour un résident Français, la démarche est très simple, la plupart des grands organismes bancaires disposent d’offres pour les frontaliers. Avec ce type de service, il est possible de contracter un emprunt en devise pour un bien situé en France, tout en profitant des différentes aides du secteur (Prêt à Taux Zéro…).

Enfin, l’actualité en fait un sujet brûlant puisque l’Euro s’est récemment effondré face au Franc Suisse. Nombre de frontaliers en ont profité pour emprunter ou renégocier leur emprunt pour profiter du double effet Euro faible + taux records.

Fluctuation du taux de change EUR/CHF sur un an

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La première optimisation d’un crédit immobilier consiste à choisir une durée adaptée à sa capacité de remboursement et au capital emprunté.

Pourtant, les banques ne font aucun effort dans ce domaine. Plus de 75% des offres sont faites sur les durées standards du crédit (10, 15, 20, 25 et 30 ans). Au final le coût pour l’emprunteur est très important.

Nous avons analysé près de 1000 simulations effectuées sur notre site durant une partie du mois d’août pour en extraire une série d’indicateurs sur les pratiques bancaires et les comportements des Français face au crédit. Cet article est le premier d’une longue série, nous nous intéresserons ici spécifiquement aux durées d’emprunt des crédits.

Plus de 75% des dossiers sont réalisés sur les "durées standards" indiquées ici en rouge

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Après un été calme, les taux du crédit immobilier subissent une nouvelle baisse en cette rentrée 2010.

Les banques confirment leur effort sur les crédits longue durée, et les taux à 25 et 30 ans sont particulièrement impactés. Cette aubaine dope le marché du crédit et les dossiers affluent.

Evolution sur un an des taux d'intérêt à 20 ans

Taux fixes moyens de septembre 2010 :

• crédit sur 15 ans : 3,40%
• crédit sur 20 ans : 3,60%
• crédit sur 25 ans : 3,80%

Cela dope également le marché du rachat de crédit immo. Avec la baisse des taux, la plupart des crédits contractés ces dernières années peuvent être repris afin de réaliser d’importantes économies.

Ce schéma présente les opportunités de rachat de crédit selon l’année de signature du crédit d’origine et sa durée :

Les gains peuvent monter à plus de 60 000 € pour un crédit initial de 200 000 € sur 30 ans

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Emprunteurs, n'attendez pas le dernier moment pour anticiper votre retraite !

De plus en plus d’emprunteurs contractent un emprunt qui se termine après l’âge de la retraite.
Ceci devrait être pris en compte lors du montage du dossier mais on se rend compte que les banques ne le font que très rarement.

L’observatoire du crédit a récemment ré-évalué l’âge moyen de l’emprunteur à 37 ans, une légère -mais constante- augmentation qui indique que les emprunteurs d’aujourd’hui sont de plus en plus agés.
Ce même observatoire souligne également un net allongement des durées moyennes d’emprunt, avec une hausse de 4 ans entre 2001 et 2006.

Les débats actuels sur l’âge de la retraite n’y changeront rien, il apparaît que de plus en plus de Français vont se retrouver en retraite avec un crédit immobilier encore actif.

Un courtier en crédit nous indiquait à ce propos travailler de plus en plus sur des ré-aménagements de dossiers de crédits pour de jeunes (ou futurs jeunes) retraités.
Il soulignait le fait que les banques, dans leur empressement à signer un crédit, sous-estimaient parfois l’étape de la retraite, or cette étape s’accompagne pour beaucoup d’une baisse des revenus.

Nous allons voir quelles sont les causes, les problèmes mais aussi les solutions pour reprendre un dossier mal préparé.

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Les prix Parisiens flambent

La flambée des prix Parisiens semble hors de contrôle et conduit à des prix irréalistes.

Voici en quelques mots la conclusion de plusieurs experts, dont ceux du site MeilleursAgents.com qui disposent d’un indicateur extrêmement précis pour la région Parisienne.

Comment interpréter cette hausse dans un marché dominé par l’immobilisme, mais qui restreint l’accession à la propriété à seulement 1/5ème des ménages en Île-de-France (selon une récente étude Paris-Dauphine) ?
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Tous les organismes bancaires l’avaient annoncé, les taux commencent à se stabiliser. Juillet affichera donc des taux très similaires à ceux du mois de Juin.

Seules quelques banques avaient encore de la marge et continuent de baisser leurs taux.
La plupart affichent des taux stables autour de :

• 3,50% pour 15 ans
• 3,65% sur 20 ans
• 3,85% sur 25 ans

L’heure n’est pas encore à la remontée des taux. Quelques enseignes affichent des variations minimes, mais dans l’ensemble on reste sur les excellents chiffres du mois précédent.

Taux moyens constatés pour Juillet 2010.Cliquez sur l'image pour accéder au baromètre détaillé.

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La tendance des prix immobilier

Afin de pouvoir acheter (ou vendre) en toute connaissance, il est nécessaire de connaître les prix de vente actualisés des biens des environs.

De nombreux sites donnent cette information gratuitement, mais rares sont ceux qui le font de manière précise et détaillée.

Si, comme nous, vous n’aimez pas vous frapper d’interminables listes de chiffres, vous allez voir que certains font preuves d’ingéniosité pour mettre en avant leurs données.

Nous avons sélectionné une série de sites qui donnent en temps réel les indices des prix de l’immobilier en France, et détaillé chacune de leurs particularités.

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