C’est maintenant devenu une habitude, mais les taux affichent encore une très légère baisse en ce début de Juin. Selon le courtier Empruntis, les meilleurs dossiers obtiennent ainsi des rabais de 0.05 à 0.1% sur le taux qui leur est proposé.

Voici la courbe des taux du moment :

Aperçu des taux d'intérêts pour Juin 2010.
Les meilleurs dossiers sont en vert, les moins bons en rouge.
La ligne bleue représente la tendance d'évolution du taux moyen.

On observe plusieurs tendances :

• Sur les durées du crédit autour de 15 ans, qui sont les plus concurrentielles, on constate un effort important sur le taux moyen (3,55%) qui est à peine plus important que les meilleurs taux proposés (3,30%). De la même façon les taux les plus élevés (4,15%) ne subissent pas une majoration trop importante.
• Si le taux moyen augmente sensiblement entre 20 et 30 ans, on constate que les taux min et max ne varient quasiment pas : réel effort des banques pour permettre aux plus modestes d’accéder à la propriété ou politique commerciale agressive pour revenir se positionner sur la part des crédits à longue durée ?
• Si on regarde la courbe suivie par le taux moyen, on s’aperçoit qu’elle a tout d’une droite (ici représentée en bleu) : aucune durée n’est plus privilégiée ni pénalisée. Ceci confirme le point précédent, les crédits sur le long terme sont de nouveaux « en vogue » et bénéficient de conditions très intéressantes.

Pour conclure, on confirmera les opportunités des actuels propriétaires. Que ce soit pour effectuer un  rachat de crédit ou pour acheter un nouveau bien, les conditions actuelles du crédit restent exceptionnelles.

Rachat ou renégociation ? Une solution adaptée à chaque cas.

Dans un précédent billet, nous avons vu la différence entre la renégociation de crédit et le rachat de crédit. Chaque solution a ses avantages que l’on pourrait rapidement résumer ainsi :

• Renégocier son crédit à peu de frais, mais sans bénéficier des meilleures conditions du marché
• Racheter son crédit avec les frais et les démarches que cela comporte, pour profiter des taux actuels

Voyons quelques scénarios et la solution la plus appropriée pour chacun compte tenu des frais, des difficultés et des opportunités.

Vos mensualités sont trop élevées

La naissance du deuxième enfant, ou un imprévu professionnel peuvent lourdement impacter le budget d’un ménage, renégocier son crédit peut être un bon moyen de récupérer un peu d’air dans une trésorerie trop serrée.

Dans ce cas, il est primordial d’en parler tout d’abord à son banquier, qui appréciera que l’on se préoccupe de son budget avant même l’apparition des premiers impayés.
Le banquier peut alors proposer de ré-échelonner la dette à moindre coût en lissant le capital restant sur une durée plus longue. Cela engendrera moins de frais qu’un rachat total de crédit, le coût global sera certainement plus élevé mais les mensualités plus acceptables.

Notre simulateur de rachat permet de simuler une baisse des mensualités de crédit immobilier, vous pouvez ainsi voir en quelques secondes quel sera votre gain mensuel et votre coût global.

Les taux d’intérêts ont baissé

Si c’est la chute des taux qui motive l’intérêt de renégocier son crédit, on distinguera 2 scénarios :

• Si vous êtes actuellement en début de crédit, vous avez tout intérêt à renégocier au taux le plus bas du moment, quitte à inclure dans votre plan de rachat des frais importants. Dans ce cas, la plupart du temps, il vous faudra vous tourner vers la concurrence et faire racheter votre crédit par un autre établissement, car votre banque rechignera certainement à s’aligner sur les taux du moment. Le gain total peut être très important, n’hésitez pas à simuler une reprise de prêt.
• Si vous êtes en fin de crédit, vous avez déjà payé la plus grosse partie des intérêts et une baisse des taux constitue moins une opportunité de gain. Dans ce cas, essayez quand même d’en parler avec votre banquier, en arguant de la situation actuelle (et en empochant les frais de dossier), la banque peut consentir une révision de votre taux qui vous fera peut être gagner quelques dizaines d’euros mensuels.

Votre dossier d’emprunt est complexe

Depuis quelques années, avec l’apparition des prêts bonifiés et des aides au secteur du logement, nombreux sont les emprunteurs qui ont monté des dossiers alambiqués intégrant un Prêt à Taux Zéro, un PEL ou encore un prêt relais. Difficile de savoir dans ce cas, si vous pouvez gagner de l’argent en renégociant votre crédit.

Les personnes qui sont là pour vous aider (banquier, courtier…) ont d’ailleurs souvent tendance à sortir la solution la plus simple en expliquant que pour des questions de garantie, de contrat ou de frais, c’est la seule possible. Voyons pourtant ce qui peut se présenter :

• Vos différents crédits s’empilent actuellement les uns sur les autres : effectivement, pourquoi faire compliqué a du se dire votre banquier. Envisagez rapidement un rachat de crédit auprès d’un organisme un peu plus performant, en lissant vos crédits actuels avec un prêt principal (voire plusieurs prêt emboités), vous allez immédiatement générer à défaut d’un gain énorme, une mensualité unique et une plus grande sérénité dans la gestion de votre budget. Notre simulateur de rachat et de lissage de crédit vous permet de vous faire une idée du montage qu’il est possible de faire.
• La reprise de votre crédit principal ne peut se faire sans la reprise de votre PTZ (ou autre prêt complémentaire) : avec un coût du crédit nul, il est évident qu’un Prêt à Taux Zéro n’a aucun intérêt à être racheté. Voyez avec votre banque pour renégocier votre dossier en interne. Si elle ne s’aligne pas sur des conditions décentes, et compte tenu de l’actualité, n’hésitez pas à envisager une reprise globale, simulez un rachat de crédit avec le capital total, il est possible que l’opération vous fasse malgré tout économiser de l’argent.

Quelles sont les banques qui pratiquent les meilleurs taux en ce moment ?

L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) publie un suivi des taux des grandes banques Française. Voici un tableau récapitulant les chiffres mesurés pour un taux fixe sur 15 ans.

On note que les banques suivent la tendance, et affichent une baisse généralisée des taux.

Mais il reste encore des disparités importantes qui s’expliquent en partie par les conditions demandées pour la validation d’un dossier d’emprunt (plus les conditions sont strictes, meilleurs sont les taux que la banque peut afficher) et les politiques commerciales plus ou moins agressives des banques :

Notre tableau récapitule les chiffres donnés par l’ANIL et classe les banques selon les taux qu’elles affichent au 2ème trimestre de 2010, elles sont triées selon le « taux moyen » proposé.

Selon la qualité de votre dossier, vous pouvez être amenés à vous diriger vers un établissement qui pratique des taux plus bas (par exemple la Banque Postale), ou à l’inverse une banque qui propose des taux fixes qui ne crèvent pas le plafond (comme le Crédit Lyonnais).

Nouvelle baisse des taux d'intérêt observée début Mai

Le baromètre des taux du courtier en crédit immobilier Empruntis affiche une fois de plus une baisse des taux d’intérêts pour plusieurs durées clés. Ces baisses correspondent aux chiffres que d’autres courtiers ont communiqué et se situent en moyenne entre 0,05 et 0,1%.

Contre toute attente, la baisse semble perdurer et les taux planchers qui avaient été observés en début d’année semblent dorénavant bien loin. Voilà une opportunité qui devrait continuer à maintenir le très dynamique marché du rachat de crédit immobilier.

Notre baromètre des taux d’intérêts immobilier a été mis à jour en temps réel avec les derniers taux observés. Nos simulateurs ont également été réactualisés, c’est le moment où jamais de simuler votre rachat de crédit et de faire des économies !

Le courtier Empruntis a sorti ce mois-ci un dossier sur les emprunts des Français  en 2009, voici en synthèse les données importantes remontées par cette étude :

• Les montants empruntés sont en hausse : le montant moyen emprunté s’élève à un peu plus de 153 000 €, en hausse de 11% sur 5 ans
• L’apport personnel est également en très légère hausse à presque 35 000 € (soit près de 20% du montant total de la transaction)
• Les durées se sont affichées à la baisse avec une moyenne à 19 ans et 2 mois, mais le courtier observe qu’elles sont déjà reparties à la hausse sur 2010
• L’emprunteur type est également plus âgé, avec une moyenne à 37 ans (34 ans en 2005) et son foyer dispose de revenus plus élevés : 4 560 € nets contre 3 760 €, 5 ans auparavant (soit une hausse de 20%)
• Le taux moyen fixe observé pour les clients du courtier s’élevait à 4,24% (15 ans) et 4,38% (20 ans)

On est donc encore loin du profil d’un Français « moyen » qui gagne 2 500 € par foyer, et l’essentiel des transactions en 2009 étaient réservé à une frange de la population Française disposant d’un apport important et de bons revenus.
Le courtier indique néanmoins que la part des primo-accédants est en hausse depuis fin 2009 grâce au retour des produits bancaires de long terme, à la baisse des taux et au maintien des aides à l’accession à la propriété.

Mais pour combien de temps ? Le porte-parole d’Empruntis indique en effet, à la publication de cette étude :

Les prix de l’immobilier demeurent très et trop élevés, l’achat immobilier reste ainsi mathématiquement réservé à une catégorie de la population aisée et disposant de revenus très nettement supérieurs à la moyenne, notamment dans les zones où l’offre de logements est très considérablement inférieure à la demande.

Renégocier son crédit ou le racheter ?

Les termes renégociation et rachat sont souvent employés indistinctement lorsque l’on souhaite réorganiser son endettement. En fait ces termes représentent deux opérations bien différentes.

Renégociation de prêt (ou de crédit)

Il s’agit là de renégocier, avec l’organisme qui porte actuellement le crédit,  les conditions de remboursement. Suite à cette renégociation, l’organisme remplace l’ancien crédit par le nouveau ou instaure un avenant pour que le crédit actuel se déroule dans de nouvelles conditions. La renégociation peut porter sur deux points : la durée du crédit et le taux d’intérêt (sachant de plus, que ces deux valeurs sont liées entre elles).

La nouvelle formule du crédit va faire changer les mensualités, en contrepartie, la banque vous prendra de nouveaux frais de dossier pour rémunérer ce changement.

Attention, les banques ne sont pas tenues d’accepter une renégociation si elle n’a pas été initialement prévue dans le contrat. Il est même relativement courant qu’elles limitent au maximum ces opérations qui leur demande un travail supplémentaire, ou qu’elle proposent des conditions peu intéressantes (taux supérieurs à la concurrence). Si l’opération n’est pas valable, il faut alors envisager le rachat de prêt.

Rachat de prêt ou rachat de crédit

Cette opération consiste à négocier un nouveau prêt dans un nouvel organisme. Le prêt initial est alors entièrement remboursé par le nouvel organisme. Votre banque ne peut pas s’opposer à un rachat de prêt, mais la tâche peut être compliquée si vous avez plusieurs prêts à reprendre.

Le rachat de crédit immobilier entraîne le paiement d’indemnités de remboursement ou IRA. Les indemnités correspondent au minimum de : 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû ou 3% du capital restant dû.

A ces frais de remboursement anticipé, vous devrez ajouter la mise en place de la nouvelle caution de garantie et des frais de dossier.

Il est habituel d’inclure l’ensemble des frais dans le capital emprunté. Au moment de la mise en place d’un rachat de crédit, l’emprunteur voit donc sa dette augmenter. Cette opération peut néanmoins s’avérer intéressante notamment lors d’une phase de baisse des taux. Les nouveaux frais sont alors compensé par le coût global du nouveau crédit qui s’avère inférieur à l’ancien, entraînant une baisse des mensualités et/ou un raccourcissement de la durée du crédit.

Pour aller plus loin :

• Consultez notre dossier complet sur le rachat de crédit immobilier.
• Économisez sur vos mensualités avec notre simulateur de rachat de crédit au meilleur taux.

L’observatoire du crédit logement a confirmé dans sa conférence du 4 Mai 2010, la baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier en Avril de 11 points de base par rapport au mois de Mars, avec un taux moyen mesuré par l’organisme à 3,48%.

Taux moyens observés par le crédit logement - Avril 2010

Toujours selon l’étude, cette baisse soutient un secteur sous tension du fait de la montée du chômage et du blocage du marché de la revente.

Enfin, l’étude souligne que cette baisse des taux a plus fait en terme de solvabilité pour les ménages que la baisse des prix de l’immobilier. Ramenée aux prix de l’immobilier cela représente une baisse de 13%.

Nouvelle baisse des taux d'intérêt observée en Avril

Selon le courtier Empruntis, la seconde quinzaine d’Avril a encore vu les taux immobilier se contracter très légérement. Ainsi les crédits contractés sur des durées comprises entre 15 et 25 ans ont pu profiter d’un taux inférieur de 0,05% à ceux de Mars. Une baisse minime mais surprenante étant donné les taux record atteints ces derniers temps.

Malgré cette baisse surprise les prévisions à court terme restent inchangées : les banques devraient maintenir leurs offres encore quelques mois. Les prévisions à plus long terme tendent pour leur part vers une remontée généralisée des taux d’intérêt.

Le baromètre des taux du site a été mis à jour pour refléter les dernières tendances communiquées par les experts du secteur.

Le rachat de crédit représente la moitié des dossiers à Toulouse

Avec la récente et spectaculaire baisse des taux d’intérêts la période n’a jamais été aussi propice au rachat de crédit et cette tendance s’affiche maintenant de manière claire : le courtier en crédit immobilier meilleurtaux annonce par exemple que la moitié des dossiers traités par son agence Toulousaine concernent un rachat de crédit immobilier.

On constate aussi que cette situation ne profite pas à tout le monde.
La hausse du pouvoir d’achat immobilier sous les effets conjugués de la baisse des taux d’intérêts et de la baisse (toute relative) des prix de l’immobilier est une aubaine pour les secundo-accédants (qui représentent 65% du marché) tandis que les primo-accédants restent, à juste titre, méfiants du fait de la conjoncture et des conditions d’emprunt qui se sont durcies.

L’apport personnel redevient notamment une condition nécessaire à l’octroi d’un prêt.

Renégocier son crédit immobilier sans changer de banque

Ayant suivi la baisse des taux des crédits immobilier et ayant fait une simulation me validant l’intérêt de renégocier mon crédit immobilier, j’ai démarré ma démarche de renégociation courant mars.

Naïvement, je me suis dit : « Commençons par ma banque, ce sera plus simple de ne pas changer tous mes comptes. En plus je pourrai négocier mes indemnité de remboursement anticipé…»

Ma banque est l’une des grosses banques française et elle est particulièrement rapide pour donner une réponse de principe pour toute demande de crédit immobilier. J’étais allé dans cette banque lors de l’achat de ma première résidence principale en 2003. J’étais passé par un courtier de la place qui m’avait trouvé un emprunt plus intéressant que le résultat de mes premières recherches personnelles.

En 2008, lors de mon déménagement pour raisons professionnelles, cette banque m’avait à nouveau proposé un taux intéressant. Le fait de ne pas passer par un courtier m’avait couté un montage un peu trop basique (pas de lissage de mon PEL) mais par flemme je m’étais arrêté à cette proposition.

Bref, confiant, j’allais  voir la responsable de mon compte à l’agence locale.

Après avoir entendu l’objet de mon rendez-vous, elle prit un air désolé pour me prévenir :

- Vous savez, je ne pense pas que les taux aient suffisamment baissé pour que ça soit intéressant.

- Pas intéressant ! Mais ils ont baissé de plus d’un point ! J’ai fait les calculs et j’arrive à une économie non négligeable.

- Écoutez, pour un prêt sur 12 ans, le mieux que je peux vous proposer est un taux de 4,40 %.

- Arghh…

(Note : le taux moyen du marché en Mars 2010 pour ce crédit s’établissait à 3,30% ! )

Après un peu d’énervement de ma part, elle m’a avoué que le mieux était de changer de banque. Les consignes internes sont de majorer les taux pour les rachats de crédit afin d’éviter de traiter trop de dossiers de rachat. La banque préfère se mettre dans la poche les indemnités de remboursement anticipé et vous laisser partir.

Ce point m’a été confirmé par la suite par un courtier. Pour les dossiers de rachat, le courtier propose systématiquement à la banque actuelle de s’aligner sur les propositions concurrentes. Dans la majorité des cas, la banque actuelle ne s’aligne pas.

En conclusion, si vous renégociez votre crédit immobilier, ne perdez pas de temps avec votre banque actuelle et acceptez l’idée que vous allez changer de banque.

Selon Empruntis et Cafpi les taux ont continués de baisser durant le mois d’avril.

Le précédent record avait été atteint durant le second semestre 2006 avec un taux fixe moyen sur 20 ans de 4,10%. Il est désormais dépassé puisque le taux actuel s’établit à 3,80% sur cette même durée.

Le rachat de crédit immobilier est donc d’autant plus d’actualité. Essayez notre simulateur pour un rachat de crédit au meilleur taux.

Les taux immobiliers au plus bas depuis 20 ans