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Prêt immobilier : taux fixe ou taux variable ?

Punch du taux variable ou stabilité du taux fixe ?

Pour acheter votre logement vous devez souscrire un prêt : taux fixe ou taux variable ?

Pour comprendre les risques et les avantages de chaque formule il faut comprendre comment ces prêts sont calculés.

Les formules sont nombreuses entre le variable, le fixe et les nombreuses possibilités de « taux capés ».

Il est impossible de désigner dans l’absolu une solution meilleure qu’une autre. Mais selon vos critères en terme de risque et votre projet vous pouvez dégager une tendance vers l’une ou l’autre des options.

Cet article détaille les grands principes : taux d’intérêts et marges bancaires, indices (LIBOR, EURIBOR…), méthodes de calcul et d’amortissement, etc…

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Prêt immobilier

Délais, calendrier, étapes, comment se déroule un prêt immobilier ?

La mise en place d’un prêt immobilier prend au mieux plusieurs semaines.
Il s’agit d’une succession d’étapes qui dépendent de l’emprunteur ou de la banque et dont certaines sont « incompressibles ».

A partir du jour de signature du compromis de vente jusqu’au jour de signature chez le notaire, l’emprunteur a en règle générale 3 mois pour boucler son montage immobilier.

Trois mois qui laissent une faible marge pour mettre en place son dossier et comparer les offres bancaires compte tenu des impératifs du calendrier.

C’est pourquoi il est nécessaire de bien connaître les étapes et les délais afin d’optimiser sa démarche de recherche de crédit.

Nous allons détailler dans cet article le planning d’un financement immobilier.

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Crise de la dette : les banques durcissent leurs conditions de crédit

La chute des valeurs bancaires a un impact sur la production de crédit

Les valeurs bancaires ont récemment subi de très fortes corrections. La Société Générale a par exemple perdu 40% en un mois !

Ces signaux très négatifs semblent avoir un impact direct et immédiat sur la production de crédit. Selon l’AFUB (Association Française des Usagers de Banque) il faut s’attendre à un durcissement des conditions d’octroi des crédits, mais aussi à une diminution du nombre de ces crédits.

Les entreprises comme les particuliers vont donc se retrouver un fois de plus directement impactés par la crise de la dette et les soubresauts de la bourse.

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6 points pour traverser la crise de la dette avec un nouveau prêt immobilier

En quoi la crise actuelle impacte-t-elle la production de crédits immobiliers ?

Vous prévoyez d’acheter votre logement, comment la crise de la dette en zone Euro va impacter votre projet ?

Les commentaires de ces dernières semaines ne poussent pas à l’optimisme. On parle de :

Baisse des prix de l’immobilier
Hausse des taux d’intérêts
Coupes budgétaires qui vont limiter les aides gouvernementales (PTZ+ 2011 …)

Nous avons identifié 6 points d’attention pour que votre prêt immobilier sur votre résidence principale traverse mieux la crise de la dette.

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Prix du logement en France : quand le gouvernement parle de « bulle immobilière »

L’analyse des prix du logement sur 25 ans montre une hausse que les experts apparentent à une « bulle »

Le Centre d’Analyse Stratégique, une institution de décision placée auprès du premier ministre, vient de publier une note concernant le prix du logement.

Ce document s’ouvre et se conclue en parlant de « bulle immobilière » et en parlant de l’éventualité et des conséquences de l’explosion d’une telle bulle.

L’analyse est objective et détaille précisément les raisons d’un tel constat en s’appuyant sur 25 ans de chiffres du marché de l’immobilier.

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Moins de choix sur les taux … plus d’attention sur le montage du crédit immobilier

Sur 1 an, les taux fixes moyens sont en forte hausse.

Les taux d’intérêts des prêts immobiliers ont beaucoup augmenté de décembre 2010 à mars 2011.

La période de « taux bas » est d’ailleurs bel et bien finie, les taux moyens fixes ont progressé d’environ 0,20% entre mars 2010 et mars 2011.

Ce qu’on sait moins, c’est que les banques font converger leurs barèmes de taux.

A mêmes durées et revenus, les taux des différentes Banques se rapprochent, leur dispersion se réduit.

Les campagnes de Marketing sur les meilleurs taux éloignent l’attention de ce qui est important : le montage du prêt et son ajustement à la situation de l’emprunteur.

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Prêt en devise et prêt à taux zéro

Le prêt en devise est triplement intéressant

Chaque travailleur frontalier peut profiter des prêts en devise. Ce type de prêt est intéressant sur 3 points :

  • Profiter de l’excellent taux de change CHF/EUR
  • Bénéficier des conditions de crédit des banques Suisses
  • Profiter du Prêt à Taux Zéro aux montants très élevés en zone frontalière

Souscrire un prêt en devise n’est pas plus compliqué que de le faire en Euro. De nombreux établissements proposent des offres spéciales frontaliers, et de nombreux courtiers en crédit se sont spécialisés sur ce marché.
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Prêt à Taux Zéro Plus, les premiers retours de 2011

L’état nous soutient… mais les banques ont du mal à suivre !

Nous avons analysé plus de 16 000 simulations prêt taux zéro réalisées sur notre site durant le mois de janvier 2011. La principale information qui ressort est la grande confusion des emprunteurs et des banques face au dispositif.

Prenez des banques pas prêtes et des emprunteurs sous-informés (ou sur-informés !) qui se retrouvent dans l’impasse…

Ajoutez à cela un certain flottement sur les points de détail : indivision, réduction du montant du PTZ+, estimations basées sur des grilles qui ne sont plus à jour…

Enrobez le tout d’un embouteillage au niveau du marché immobilier et des agences immobilières : annonces sans DPE, agents non formés au PTZ+, « conseils » donnés sans aucune base chiffrée…

Vous obtenez une belle pagaille qui a quelque peu terni l’engouement des emprunteurs.

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Durées des crédits immobiliers : les banques font le service minimum

La première optimisation d’un crédit immobilier consiste à choisir une durée adaptée à sa capacité de remboursement et au capital emprunté.

Pourtant, les banques ne font aucun effort dans ce domaine. Plus de 75% des offres sont faites sur les durées standards du crédit (10, 15, 20, 25 et 30 ans). Au final le coût pour l’emprunteur est très important.

Nous avons analysé près de 1000 simulations effectuées sur notre site durant une partie du mois d’août pour en extraire une série d’indicateurs sur les pratiques bancaires et les comportements des Français face au crédit. Cet article est le premier d’une longue série, nous nous intéresserons ici spécifiquement aux durées d’emprunt des crédits.

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Les taux immobiliers sont au plus bas

Taux des crédits immobilier Juin 2010 : fin de la baisse

Les banques déclarent unanimement que la baisse des taux est finie.

Elles excluent toute remontée dans l’immédiat et parlent d’une stagnation des taux, mais la période continue de baisse (presque un an et demi de chute des taux) semble révolue.

Les taux fixes moyens à la mi Juin 2010 s’établissent à 3,50% sur 15 ans, et 3,65% sur 20 ans.

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des maisons de campagne pour moins de 100 000€

Hausse, baisse ? Le marché de l’immobilier en 2010

« 2010 : la fin de la baisse des prix »
« Les prix de l’immobilier flambent à Paris »
« Pénurie de logements neufs » …

Depuis le début de 2010 les annonces d’une reprise fulgurante du marché immobilier s’enchaînent dans les journaux.

Tous les indicateurs semblent pourtant dans le rouge. Le chômage atteint des sommets, la crise Européenne pèse sur le moral des ménages et un plan de rigueur se profile annonçant une hausse des cotisations et la fin des aides au secteur.

Les expert sont unanimes : les prix du marché sont en déconnexion totale avec les fondamentaux de l’économie. Comment dans ces conditions le marché peut-il se redresser et afficher une telle embellie?

Analysons les arguments haussiers et les facteurs baissiers de 2010, afin de différencier l’info de l’intox.
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meilleur taux en novembre

Rachat de crédit immobilier juin 2010, les éléments pour obtenir le meilleur taux

Pour obtenir le meilleur taux d’intérêt sur votre dossier de rachat de crédit immobilier vous devez présenter le meilleur dossier possible à votre partenaire financier.

Le contexte économique actuel va imposer à votre partenaire financier une attention particulière sur le calcul du risque avec la prise en compte de votre situation professionnelle, de la stabilité de vos revenus ainsi que de votre niveau d’endettement.

En juin 2010, la forte concurrence entre les établissements financiers ne gomme pas  l’importance de la qualité du dossier.

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Les meilleurs taux immobiliers

Fichage FICP et rachat de crédit immobilier

Vous êtes inscrit au  FICP et propriétaire de votre habitation principale.

Vous devez réorganiser votre dette pour vous sortir de cette passe difficile. Malheureusement, vous ne pouvez pas engager de nouveau crédit car les établissements bancaires vérifient les inscriptions au FICP.

Pourtant, si vous êtes inscrit au FICP et que vous êtes propriétaire de votre bien immobilier, vous pouvez regrouper vos crédits (crédit immobilier, crédit à la consommation, auto, revolving, trésorerie,…) en souscrivant un crédit hypothécaire.

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Synthèse de l’étude Empruntis : les crédits des Français en 2009

Le courtier Empruntis a sorti ce mois-ci un dossier sur les emprunts des Français  en 2009, voici en synthèse les données importantes remontées par cette étude :

  • Les montants empruntés sont en hausse : le montant moyen emprunté s’élève à un peu plus de 153 000 €, en hausse de 11% sur 5 ans
  • L’apport personnel est également en très légère hausse à presque 35 000 € (soit près de 20% du montant total de la transaction)
  • Les durées se sont affichées à la baisse avec une moyenne à 19 ans et 2 mois, mais le courtier observe qu’elles sont déjà reparties à la hausse sur 2010
  • L’emprunteur type est également plus âgé, avec une moyenne à 37 ans (34 ans en 2005) et son foyer dispose de revenus plus élevés : 4 560 € nets contre 3 760 €, 5 ans auparavant (soit une hausse de 20%)
  • Le taux moyen fixe observé pour les clients du courtier s’élevait à 4,24% (15 ans) et 4,38% (20 ans)

On est donc encore loin du profil d’un Français « moyen » qui gagne 2 500 € par foyer, et l’essentiel des transactions en 2009 étaient réservé à une frange de la population Française disposant d’un apport important et de bons revenus.
Le courtier indique néanmoins que la part des primo-accédants est en hausse depuis fin 2009 grâce au retour des produits bancaires de long terme, à la baisse des taux et au maintien des aides à l’accession à la propriété.

Mais pour combien de temps ? Le porte-parole d’Empruntis indique en effet, à la publication de cette étude :

Les prix de l’immobilier demeurent très et trop élevés, l’achat immobilier reste ainsi mathématiquement réservé à une catégorie de la population aisée et disposant de revenus très nettement supérieurs à la moyenne, notamment dans les zones où l’offre de logements est très considérablement inférieure à la demande.