Hausse des taux début 2011 : cela vaut-il encore le coup d'effectuer un rachat de crédit ?

Après une période record fin 2010, les taux sont remontés en flèche dès le début de l’année 2011. Plusieurs enseignes bancaires affichent des hausses situées entre 0,30% et 0,40% selon les durées de crédit.

Les accédants à la propriété sont les premiers touchés par cette remontée des taux, mais elle risque aussi de signer la fin de la période des renégociations de crédit.

De septembre à décembre 2010, les dossiers de rachat de crédit ont représenté jusqu’à 50% de l’activité des courtiers en crédit. Tous les emprunteurs bien informés souhaitaient renégocier leurs crédits à la baise empochant au passage des gains importants. Qu’en est-il maintenant que les taux ont remontés ?
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La Suisse accueille près de 100.000 travailleurs Français disposant du statut de travailleurs frontaliers, rémunérés en Francs Suisses, ces personnes ont l’opportunité de souscrire à des crédits immobiliers en devise.

Un crédit en devise permet de se prémunir des fluctuations du taux de change EURO / CHF et de profiter des conditions exceptionnelles de crédit actuellement accordées avec par exemple des offres à taux fixe à 2,30% sur 25 ans (canton du Jura et de Neuchâtel) alors que les meilleurs taux tournent autour de 3,30% en France.

Pour un résident Français, la démarche est très simple, la plupart des grands organismes bancaires disposent d’offres pour les frontaliers. Avec ce type de service, il est possible de contracter un emprunt en devise pour un bien situé en France, tout en profitant des différentes aides du secteur (Prêt à Taux Zéro…).

Enfin, l’actualité en fait un sujet brûlant puisque l’Euro s’est récemment effondré face au Franc Suisse. Nombre de frontaliers en ont profité pour emprunter ou renégocier leur emprunt pour profiter du double effet Euro faible + taux records.

Fluctuation du taux de change EUR/CHF sur un an

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Après un été calme, les taux du crédit immobilier subissent une nouvelle baisse en cette rentrée 2010.

Les banques confirment leur effort sur les crédits longue durée, et les taux à 25 et 30 ans sont particulièrement impactés. Cette aubaine dope le marché du crédit et les dossiers affluent.

Evolution sur un an des taux d'intérêt à 20 ans

Taux fixes moyens de septembre 2010 :

• crédit sur 15 ans : 3,40%
• crédit sur 20 ans : 3,60%
• crédit sur 25 ans : 3,80%

Cela dope également le marché du rachat de crédit immo. Avec la baisse des taux, la plupart des crédits contractés ces dernières années peuvent être repris afin de réaliser d’importantes économies.

Ce schéma présente les opportunités de rachat de crédit selon l’année de signature du crédit d’origine et sa durée :

Les gains peuvent monter à plus de 60 000 € pour un crédit initial de 200 000 € sur 30 ans

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Emprunteurs, n'attendez pas le dernier moment pour anticiper votre retraite !

De plus en plus d’emprunteurs contractent un emprunt qui se termine après l’âge de la retraite.
Ceci devrait être pris en compte lors du montage du dossier mais on se rend compte que les banques ne le font que très rarement.

L’observatoire du crédit a récemment ré-évalué l’âge moyen de l’emprunteur à 37 ans, une légère -mais constante- augmentation qui indique que les emprunteurs d’aujourd’hui sont de plus en plus agés.
Ce même observatoire souligne également un net allongement des durées moyennes d’emprunt, avec une hausse de 4 ans entre 2001 et 2006.

Les débats actuels sur l’âge de la retraite n’y changeront rien, il apparaît que de plus en plus de Français vont se retrouver en retraite avec un crédit immobilier encore actif.

Un courtier en crédit nous indiquait à ce propos travailler de plus en plus sur des ré-aménagements de dossiers de crédits pour de jeunes (ou futurs jeunes) retraités.
Il soulignait le fait que les banques, dans leur empressement à signer un crédit, sous-estimaient parfois l’étape de la retraite, or cette étape s’accompagne pour beaucoup d’une baisse des revenus.

Nous allons voir quelles sont les causes, les problèmes mais aussi les solutions pour reprendre un dossier mal préparé.

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Il est possible de financer sa piscine via un rachat de crédit

Une piscine gratuite ? Voilà une idée rafraîchissante avec l’été qui s’annonce.

Le concept nous a d’ailleurs été inspiré par la météo de ces derniers jours : si j’économise 20 000 euros sur mon crédit grâce à la baisse des taux, pourquoi je n’en profiterai pas pour me faire construire une piscine ?

Beaucoup d’emprunteurs peuvent être concernés. Avec les taux records affichés en ce moment par les banques, on voit que de nombreux dossiers datant de 2007 à 2009, et même plus anciens (2000 à 2005) peuvent réduire le coût de leur crédit de plusieurs milliers d’euros.

En conservant ses mensualités actuelles et sans rallonger son crédit, ce gain peut alors être utilisé pour acheter sa piscine.
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Voici une vidéo d’une simulation de rachat de crédit immobilier type. Crédit de 160 000 euros contracté fin 2007, taux moyen…

Le gain est non négligeable avec des mensualités plus faibles et une économie de plus de 14 000 euros.

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Pour obtenir le meilleur taux d’intérêt sur votre dossier de rachat de crédit immobilier vous devez présenter le meilleur dossier possible à votre partenaire financier.

Le contexte économique actuel va imposer à votre partenaire financier une attention particulière sur le calcul du risque avec la prise en compte de votre situation professionnelle, de la stabilité de vos revenus ainsi que de votre niveau d’endettement.

En juin 2010, la forte concurrence entre les établissements financiers ne gomme pas  l’importance de la qualité du dossier.

Évaluez les forces et les faiblesses de votre dossier d'emprunt, pour prétendre au meilleur taux du crédit

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10 conseils pour optimiser son rachat de crédit

Le particulier bénéficie de la concurrence que se font les établissements financiers, mais de la même manière, son dossier de rachat de crédit immobilier est en concurrence avec les dossiers d’autres particuliers.

Pour que l’emprunteur, le courtier et la banque aient intérêt à ce que l’opération se réalise, il faut la préparer. Cela demande réalisme et méthode. (continue reading…)

Comment racheter son crédit en étant fiché banque de France ?

Vous êtes inscrit au  FICP et propriétaire de votre habitation principale.

Vous devez réorganiser votre dette pour vous sortir de cette passe difficile. Malheureusement, vous ne pouvez pas engager de nouveau crédit car les établissements bancaires vérifient les inscriptions au FICP.

Pourtant, si vous êtes inscrit au FICP et que vous êtes propriétaire de votre bien immobilier, vous pouvez regrouper vos crédits (crédit immobilier, crédit à la consommation, auto, revolving, trésorerie,…) en souscrivant un crédit hypothécaire.

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Le courtier travaille à ce que votre dossier soit accepté par la banque

Pour réussir son rachat de crédit immobilier, il est important de se sentir en confiance.

Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec votre banquier, à plus forte raison quand celui-ci vous met la pression dès que vous lui parlez de renégociation de crédit, ne perdez pas de temps et changez d’interlocuteur.
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Rachat ou renégociation ? Une solution adaptée à chaque cas.

Dans un précédent billet, nous avons vu la différence entre la renégociation de crédit et le rachat de crédit. Chaque solution a ses avantages que l’on pourrait rapidement résumer ainsi :

• Renégocier son crédit à peu de frais, mais sans bénéficier des meilleures conditions du marché
• Racheter son crédit avec les frais et les démarches que cela comporte, pour profiter des taux actuels

Voyons quelques scénarios et la solution la plus appropriée pour chacun compte tenu des frais, des difficultés et des opportunités.

Vos mensualités sont trop élevées

La naissance du deuxième enfant, ou un imprévu professionnel peuvent lourdement impacter le budget d’un ménage, renégocier son crédit peut être un bon moyen de récupérer un peu d’air dans une trésorerie trop serrée.

Dans ce cas, il est primordial d’en parler tout d’abord à son banquier, qui appréciera que l’on se préoccupe de son budget avant même l’apparition des premiers impayés.
Le banquier peut alors proposer de ré-échelonner la dette à moindre coût en lissant le capital restant sur une durée plus longue. Cela engendrera moins de frais qu’un rachat total de crédit, le coût global sera certainement plus élevé mais les mensualités plus acceptables.

Notre simulateur de rachat permet de simuler une baisse des mensualités de crédit immobilier, vous pouvez ainsi voir en quelques secondes quel sera votre gain mensuel et votre coût global.

Les taux d’intérêts ont baissé

Si c’est la chute des taux qui motive l’intérêt de renégocier son crédit, on distinguera 2 scénarios :

• Si vous êtes actuellement en début de crédit, vous avez tout intérêt à renégocier au taux le plus bas du moment, quitte à inclure dans votre plan de rachat des frais importants. Dans ce cas, la plupart du temps, il vous faudra vous tourner vers la concurrence et faire racheter votre crédit par un autre établissement, car votre banque rechignera certainement à s’aligner sur les taux du moment. Le gain total peut être très important, n’hésitez pas à simuler une reprise de prêt.
• Si vous êtes en fin de crédit, vous avez déjà payé la plus grosse partie des intérêts et une baisse des taux constitue moins une opportunité de gain. Dans ce cas, essayez quand même d’en parler avec votre banquier, en arguant de la situation actuelle (et en empochant les frais de dossier), la banque peut consentir une révision de votre taux qui vous fera peut être gagner quelques dizaines d’euros mensuels.

Votre dossier d’emprunt est complexe

Depuis quelques années, avec l’apparition des prêts bonifiés et des aides au secteur du logement, nombreux sont les emprunteurs qui ont monté des dossiers alambiqués intégrant un Prêt à Taux Zéro, un PEL ou encore un prêt relais. Difficile de savoir dans ce cas, si vous pouvez gagner de l’argent en renégociant votre crédit.

Les personnes qui sont là pour vous aider (banquier, courtier…) ont d’ailleurs souvent tendance à sortir la solution la plus simple en expliquant que pour des questions de garantie, de contrat ou de frais, c’est la seule possible. Voyons pourtant ce qui peut se présenter :

• Vos différents crédits s’empilent actuellement les uns sur les autres : effectivement, pourquoi faire compliqué a du se dire votre banquier. Envisagez rapidement un rachat de crédit auprès d’un organisme un peu plus performant, en lissant vos crédits actuels avec un prêt principal (voire plusieurs prêt emboités), vous allez immédiatement générer à défaut d’un gain énorme, une mensualité unique et une plus grande sérénité dans la gestion de votre budget. Notre simulateur de rachat et de lissage de crédit vous permet de vous faire une idée du montage qu’il est possible de faire.
• La reprise de votre crédit principal ne peut se faire sans la reprise de votre PTZ (ou autre prêt complémentaire) : avec un coût du crédit nul, il est évident qu’un Prêt à Taux Zéro n’a aucun intérêt à être racheté. Voyez avec votre banque pour renégocier votre dossier en interne. Si elle ne s’aligne pas sur des conditions décentes, et compte tenu de l’actualité, n’hésitez pas à envisager une reprise globale, simulez un rachat de crédit avec le capital total, il est possible que l’opération vous fasse malgré tout économiser de l’argent.

Quelles sont les banques qui pratiquent les meilleurs taux en ce moment ?

L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) publie un suivi des taux des grandes banques Française. Voici un tableau récapitulant les chiffres mesurés pour un taux fixe sur 15 ans.

On note que les banques suivent la tendance, et affichent une baisse généralisée des taux.

Mais il reste encore des disparités importantes qui s’expliquent en partie par les conditions demandées pour la validation d’un dossier d’emprunt (plus les conditions sont strictes, meilleurs sont les taux que la banque peut afficher) et les politiques commerciales plus ou moins agressives des banques :

Notre tableau récapitule les chiffres donnés par l’ANIL et classe les banques selon les taux qu’elles affichent au 2ème trimestre de 2010, elles sont triées selon le « taux moyen » proposé.

Selon la qualité de votre dossier, vous pouvez être amenés à vous diriger vers un établissement qui pratique des taux plus bas (par exemple la Banque Postale), ou à l’inverse une banque qui propose des taux fixes qui ne crèvent pas le plafond (comme le Crédit Lyonnais).

Nouvelle baisse des taux d'intérêt observée début Mai

Le baromètre des taux du courtier en crédit immobilier Empruntis affiche une fois de plus une baisse des taux d’intérêts pour plusieurs durées clés. Ces baisses correspondent aux chiffres que d’autres courtiers ont communiqué et se situent en moyenne entre 0,05 et 0,1%.

Contre toute attente, la baisse semble perdurer et les taux planchers qui avaient été observés en début d’année semblent dorénavant bien loin. Voilà une opportunité qui devrait continuer à maintenir le très dynamique marché du rachat de crédit immobilier.

Notre baromètre des taux d’intérêts immobilier a été mis à jour en temps réel avec les derniers taux observés. Nos simulateurs ont également été réactualisés, c’est le moment où jamais de simuler votre rachat de crédit et de faire des économies !

Renégocier son crédit ou le racheter ?

Les termes renégociation et rachat sont souvent employés indistinctement lorsque l’on souhaite réorganiser son endettement. En fait ces termes représentent deux opérations bien différentes.

Renégociation de prêt (ou de crédit)

Il s’agit là de renégocier, avec l’organisme qui porte actuellement le crédit,  les conditions de remboursement. Suite à cette renégociation, l’organisme remplace l’ancien crédit par le nouveau ou instaure un avenant pour que le crédit actuel se déroule dans de nouvelles conditions. La renégociation peut porter sur deux points : la durée du crédit et le taux d’intérêt (sachant de plus, que ces deux valeurs sont liées entre elles).

La nouvelle formule du crédit va faire changer les mensualités, en contrepartie, la banque vous prendra de nouveaux frais de dossier pour rémunérer ce changement.

Attention, les banques ne sont pas tenues d’accepter une renégociation si elle n’a pas été initialement prévue dans le contrat. Il est même relativement courant qu’elles limitent au maximum ces opérations qui leur demande un travail supplémentaire, ou qu’elle proposent des conditions peu intéressantes (taux supérieurs à la concurrence). Si l’opération n’est pas valable, il faut alors envisager le rachat de prêt.

Rachat de prêt ou rachat de crédit

Cette opération consiste à négocier un nouveau prêt dans un nouvel organisme. Le prêt initial est alors entièrement remboursé par le nouvel organisme. Votre banque ne peut pas s’opposer à un rachat de prêt, mais la tâche peut être compliquée si vous avez plusieurs prêts à reprendre.

Le rachat de crédit immobilier entraîne le paiement d’indemnités de remboursement ou IRA. Les indemnités correspondent au minimum de : 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû ou 3% du capital restant dû.

A ces frais de remboursement anticipé, vous devrez ajouter la mise en place de la nouvelle caution de garantie et des frais de dossier.

Il est habituel d’inclure l’ensemble des frais dans le capital emprunté. Au moment de la mise en place d’un rachat de crédit, l’emprunteur voit donc sa dette augmenter. Cette opération peut néanmoins s’avérer intéressante notamment lors d’une phase de baisse des taux. Les nouveaux frais sont alors compensé par le coût global du nouveau crédit qui s’avère inférieur à l’ancien, entraînant une baisse des mensualités et/ou un raccourcissement de la durée du crédit.

Pour aller plus loin :

• Consultez notre dossier complet sur le rachat de crédit immobilier.
• Économisez sur vos mensualités avec notre simulateur de rachat de crédit au meilleur taux.

Le rachat de crédit représente la moitié des dossiers à Toulouse

Avec la récente et spectaculaire baisse des taux d’intérêts la période n’a jamais été aussi propice au rachat de crédit et cette tendance s’affiche maintenant de manière claire : le courtier en crédit immobilier meilleurtaux annonce par exemple que la moitié des dossiers traités par son agence Toulousaine concernent un rachat de crédit immobilier.

On constate aussi que cette situation ne profite pas à tout le monde.
La hausse du pouvoir d’achat immobilier sous les effets conjugués de la baisse des taux d’intérêts et de la baisse (toute relative) des prix de l’immobilier est une aubaine pour les secundo-accédants (qui représentent 65% du marché) tandis que les primo-accédants restent, à juste titre, méfiants du fait de la conjoncture et des conditions d’emprunt qui se sont durcies.

L’apport personnel redevient notamment une condition nécessaire à l’octroi d’un prêt.

Renégocier son crédit immobilier sans changer de banque

Ayant suivi la baisse des taux des crédits immobilier et ayant fait une simulation me validant l’intérêt de renégocier mon crédit immobilier, j’ai démarré ma démarche de renégociation courant mars.

Naïvement, je me suis dit : « Commençons par ma banque, ce sera plus simple de ne pas changer tous mes comptes. En plus je pourrai négocier mes indemnité de remboursement anticipé…»

Ma banque est l’une des grosses banques française et elle est particulièrement rapide pour donner une réponse de principe pour toute demande de crédit immobilier. J’étais allé dans cette banque lors de l’achat de ma première résidence principale en 2003. J’étais passé par un courtier de la place qui m’avait trouvé un emprunt plus intéressant que le résultat de mes premières recherches personnelles.

En 2008, lors de mon déménagement pour raisons professionnelles, cette banque m’avait à nouveau proposé un taux intéressant. Le fait de ne pas passer par un courtier m’avait couté un montage un peu trop basique (pas de lissage de mon PEL) mais par flemme je m’étais arrêté à cette proposition.

Bref, confiant, j’allais  voir la responsable de mon compte à l’agence locale.

Après avoir entendu l’objet de mon rendez-vous, elle prit un air désolé pour me prévenir :

- Vous savez, je ne pense pas que les taux aient suffisamment baissé pour que ça soit intéressant.

- Pas intéressant ! Mais ils ont baissé de plus d’un point ! J’ai fait les calculs et j’arrive à une économie non négligeable.

- Écoutez, pour un prêt sur 12 ans, le mieux que je peux vous proposer est un taux de 4,40 %.

- Arghh…

(Note : le taux moyen du marché en Mars 2010 pour ce crédit s’établissait à 3,30% ! )

Après un peu d’énervement de ma part, elle m’a avoué que le mieux était de changer de banque. Les consignes internes sont de majorer les taux pour les rachats de crédit afin d’éviter de traiter trop de dossiers de rachat. La banque préfère se mettre dans la poche les indemnités de remboursement anticipé et vous laisser partir.

Ce point m’a été confirmé par la suite par un courtier. Pour les dossiers de rachat, le courtier propose systématiquement à la banque actuelle de s’aligner sur les propositions concurrentes. Dans la majorité des cas, la banque actuelle ne s’aligne pas.

En conclusion, si vous renégociez votre crédit immobilier, ne perdez pas de temps avec votre banque actuelle et acceptez l’idée que vous allez changer de banque.

Le très sérieux latribune.fr publie chaque mois des exemples de cas concrets pour le crédit immobilier. Récemment, un article a été consacré au rachat de credit immobilier et un expert (courtier en crédits immobilier de son état) cite le cas intéressant d’un couple ayant contracté un crédit l’année dernière et qui va gagner 64.000 € s’il le renégocie maintenant !

Le chiffre m’a rapidement fait réagir, le montant de l’emprunt initial est effectivement très élevé (510.000 € à 4,66%) mais un tel gain me semble bien trop alléchant pour être réaliste… Voyons comment le courtier décrit son montage et quels raccourcis il applique afin d’arriver à un tel résultat.

Opportunités de rachat de credit immobilier (Avril 2010) : emprunt souscrit à taux moyen entre 2000 et 2009

• Concernant le calcul des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA), le calcul est relativement simple et correct, l’expert arrive à la somme de 11.603 € qu’il va ajouter à son nouveau capital emprunté, ce qui évitera au couple d’avancer cette somme.
• Le taux d’intérêt est de 3,65% et correspond aux chiffres observés en Avril 2010 pour un excellent dossier, puisque les taux pour un dossier « normal » se rapprochent plus des 4%.
• Premier raccourci important, le courtier indique que la garantie du nouveau prêt sera en partie couverte par les sommes reversées par l’ancienne garantie crédit logement. La différence se porte tout de même à 1.000 € qui ne sont pas inclus dans le calcul. Certes il s’agit comme l’indique le courtier d’une « goutte d’eau » par rapport au gain annoncé, néanmoins ce sont 1.000 € que le couple devra sortir de sa poche ou réinjecter dans son nouveau prêt comme pour les IRA (s’ils choisissent cette seconde option, la somme ne sera plus de 1.000 € mais plutôt 1.500 € une fois les intérêts pris en compte)
• Ajoutons à cela que la part récupérée sur la caution du premier prêt ne sera pas versée pas dans la minute. S’il faut quelques mois avant de voir cette somme effectivement créditée, c’est cette fois pas loin de 5.000 € que le couple devra sortir de sa poche. Et s’il décide de réinjecter cette somme dans le capital du nouveau prêt, la « goutte d’eau » représentera tout de même une perte d’environ 3.700 € une fois la caution récupérée…
• Les frais de dossier sont quant à eux purement et simplement oubliés. Soit ce courtier travaille pour la gloire, soit il va bien falloir les inclure dans la calcul final, si on estime ces frais à 1.000 € et qu’on les ajoute au capital emprunté, c’est encore près de 1.500 € de dépenses qu’il faudra ajouter à l’addition.

Alors certes, il reste un gain qui s’approche des 60.000 € une somme impressionnante  qui représente une économie de presque 7% sur le coût total du premier crédit.
Il peut paraître un peu dérisoire de faire la fine bouche, pourtant on voit fleurir ces temps ci de plus en plus d’annonces tout aussi inexactes, voire carrément mensongères pour le rachat de crédit, et on pouvait s’attendre à moins d’imprécisions de la part de ce journal.

Ce courtier aurait en revanche pu souligner le fait que l’économie réalisée par ce couple pouvait servir à réduire la durée de son crédit. En restant à mensualités constantes le couple peut ainsi réduire la durée de son nouveau crédit de presque 3 ans et ainsi augmenter son gain d’environ 30.000 € ! Voilà une information tout aussi sensationnelle et tout à fait correcte que ce courtier aurait pu mentionner.

Si vous voulez faire une simulation réaliste, utilisez notre simulateur de rachat de credit immobilier.