Flux migratoires des travailleurs transfrontaliers

Tout au long des frontières françaises avec la Suisse, la Belgique, le Luxembourg, l’Allemagne mais aussi Monaco, se développe un microcosme immobilier bien spécifique.

Ces régions sont dopées par le grand nombre de travailleurs frontaliers, et le marché immobilier est souvent tiré vers le haut par cette population. Plusieurs experts du secteur nous ont même indiqué qu’il y avait une distinction nette entre les biens destinés aux « locaux » et les biens à destination des « frontaliers ».

Intéressons nous à la spécificités de ces marchés et plus particulièrement au lien entre la distance « maison – lieu de travail » et le prix de l’immobilier en étudiant le cas de nos frontières avec la Suisse.

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S’appuyant sur sa vaste base de 350 000 annonces de particuliers et professionnels, ParuVendu.fr étend son panel de service avec un outil gratuit d’estimation de biens immobiliers.

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Les prix Parisiens flambent

La flambée des prix Parisiens semble hors de contrôle et conduit à des prix irréalistes.

Voici en quelques mots la conclusion de plusieurs experts, dont ceux du site MeilleursAgents.com qui disposent d’un indicateur extrêmement précis pour la région Parisienne.

Comment interpréter cette hausse dans un marché dominé par l’immobilisme, mais qui restreint l’accession à la propriété à seulement 1/5ème des ménages en Île-de-France (selon une récente étude Paris-Dauphine) ?
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Economisez jusqu'à 50% sur le coût de votre assurance de prêt

L’assurance de prêt ne peut plus vous être imposée par votre banque lors d’un crédit immobilier. La réforme du crédit l’a récemment précisée, le texte a été validé fin Juin par le Sénat.

Dès Septembre, chaque emprunteur sera libre de choisir son assurance décès / invalidité, de faire jouer la concurrence et se tourner vers des organismes qui pratiquent des tarifs bien inférieurs à ceux des banques.

Sur un crédit, l’assurance peut représenter jusqu’à 15% du coût total. Quand on sait qu’il est possible d’économiser jusqu’à 50% sur cette assurance, on mesure rapidement le gain d’argent réalisable avec quelques démarches.
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La tendance des prix immobilier

Afin de pouvoir acheter (ou vendre) en toute connaissance, il est nécessaire de connaître les prix de vente actualisés des biens des environs.

De nombreux sites donnent cette information gratuitement, mais rares sont ceux qui le font de manière précise et détaillée.

Si, comme nous, vous n’aimez pas vous frapper d’interminables listes de chiffres, vous allez voir que certains font preuves d’ingéniosité pour mettre en avant leurs données.

Nous avons sélectionné une série de sites qui donnent en temps réel les indices des prix de l’immobilier en France, et détaillé chacune de leurs particularités.

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Les chiffres mis à jour par l’économiste Jacques Friggit montre bien le rebond qui avait été initié il y a quelques temps avec une très nette reprise des transactions.

L’indice des prix n’a pas encore été mis à jour mais il devrait également afficher une belle remontée. Cela permettra également de savoir si l’embellie profite seulement à Paris ou bien à l’ensemble de la France.

Prix moyen et montant des transactions immobilières (cliquez pour voir en détail)

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Comment le marché peut-il évoluer en 2010 ?

« 2010 : la fin de la baisse des prix »
« Les prix de l’immobilier flambent à Paris »
« Pénurie de logements neufs » …

Depuis le début de 2010 les annonces d’une reprise fulgurante du marché immobilier s’enchaînent dans les journaux.

Tous les indicateurs semblent pourtant dans le rouge. Le chômage atteint des sommets, la crise Européenne pèse sur le moral des ménages et un plan de rigueur se profile annonçant une hausse des cotisations et la fin des aides au secteur.

Les expert sont unanimes : les prix du marché sont en déconnexion totale avec les fondamentaux de l’économie. Comment dans ces conditions le marché peut-il se redresser et afficher une telle embellie?

Analysons les arguments haussiers et les facteurs baissiers de 2010, afin de différencier l’info de l’intox.
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Dispositif Scellier, une bulle immobilière annoncée ?

Le dispositif Scellier aura fait couler beaucoup d’encre avec beaucoup d’annonces très alléchantes. Les investisseurs dispositif Scellier auront été nombreux à prendre le train de l’optimisation fiscale.

A ce jour on parle de milliers d’investisseurs avec plus de 60% des ventes de logements neuf réalisées au travers de ce dispositif Scellier sur l’année 2009.

En perspective on peut donc se demander si ce dispositif Scellier va tenir ses engagements de rentabilité sur l’ensemble de la chaîne de valeur. En effet le voile se lève sur les défauts du  dispositif Scellier :

• Selon ImmoGroup Consulting « les loyers maxima Scellier peuvent ainsi être supérieurs de 5% à plus de 50% aux loyers de marché dans certaines agglomérations, selon la situation particulière et la typologie des logements : plus le logement est grand, plus cet écart est important. ». Ce phénomène, conjugué à un ralentissement des loyers depuis 2009, vient réduire dans de nombreux cas les estimations de rentabilité du dispositif Scellier.
• Plus grave encore, qui dit surestimation des loyers dit, de facto, une surestimation des biens immobiliers. Avec les optimisations fiscales offertes, les biens dispositif Scellier n’ont-ils pas tendance à être au dessus de la réalité des prix du marché ?
• Et enfin, la fin du cycle de vie d’un bien entrant dans le dispositif Scellier avec un prix de revente qui aura du mal à résister à l’afflux massif de biens en vente sur le marché.

En effet, que va-t-il en être lors de la sortie des 9 ans ? Les investisseurs ayant fini leur cycle d’optimisation fiscale lié au dispositif Scellier vont se trouver massivement orientés à la vente.

On peut donc présager que l’offre de vente sera nettement supérieure à la demande et que les prix de revente seront de facto bradés. De plus les biens immobiliers acquis en 2009 & 2010 ne seront pas, pour la plupart, dans la norme BBC (bâtiment basse consommation). Les contraintes Qualité Environnement Performance énergétique sont plus avancées sur le dispositif Scellier 2011.

Vous avez peut-être entendu parler des courbes de Friggit, ou encore du tunnel de Friggit sans savoir de quoi il relevait. La publication récente des chiffres du quatrième trimestre de 2009 est l’occasion de revenir sur le sujet.

Jacques Friggit est un économiste spécialiste du secteur immobilier Français, chargé de mission au conseil de l’environnement et du développement durable. Il publie régulièrement plusieurs indices de référence sur l’évolution du prix des logements, dont l’indice du prix des logements anciens rapporté au revenu disponible par ménage. Cet indice mesure « l’effort » nécessaire à fournir par les ménages pour pouvoir financer un bien immobilier, il se base sur un indice 1 mesuré pour l’année 1965.

Le « tunnel de Friggit« , représenté en vert sur la courbe ci dessous, définit selon l’économiste la zone moyenne du rapport prix de l’immobilier / revenu des ménages. Tout sortie par le haut de ce tunnel de la courbe d’indice signifie donc, selon l’économiste, qu’une « bulle » s’est formée et que les prix ne sont plus corrélés au revenus des ménages Français.

Le récent rebond de l’activité immobilière dont les professionnels du secteur ont largement parlé ces derniers temps s’observe nettement sur le dernier trimestre des chiffres publiés par Friggit.
Néanmoins il est un peu tôt pour parler d’une véritable relance si on considère que la période a été particulièrement favorable avec une baisse marquée des prix, des conditions de crédit exceptionnelles depuis le début de 2009 et des aides importantes consenties au secteur.

Le graphique montre bien que les chiffres actuels sont loin d’un « retour à la normale » et que le marché est encore en plein dans la bulle qui a commencé en 2002.