Punch du taux variable ou stabilité du taux fixe ?

Pour acheter votre logement vous devez souscrire un prêt : taux fixe ou taux variable ?

Pour comprendre les risques et les avantages de chaque formule il faut comprendre comment ces prêts sont calculés.

Les formules sont nombreuses entre le variable, le fixe et les nombreuses possibilités de « taux capés ».

Il est impossible de désigner dans l’absolu une solution meilleure qu’une autre. Mais selon vos critères en terme de risque et votre projet vous pouvez dégager une tendance vers l’une ou l’autre des options.

Cet article détaille les grands principes : taux d’intérêts et marges bancaires, indices (LIBOR, EURIBOR…), méthodes de calcul et d’amortissement, etc…

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L'analyse des prix du logement sur 25 ans montre une hausse que les experts apparentent à une "bulle"

Le Centre d’Analyse Stratégique, une institution de décision placée auprès du premier ministre, vient de publier une note concernant le prix du logement.

Ce document s’ouvre et se conclue en parlant de « bulle immobilière » et en parlant de l’éventualité et des conséquences de l’explosion d’une telle bulle.

L’analyse est objective et détaille précisément les raisons d’un tel constat en s’appuyant sur 25 ans de chiffres du marché de l’immobilier.

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2011 sera-t-elle l'année de l'éclatement de la bulle immobilière ?

Les derniers indices publiés par l’économiste Jacques Friggit mettent en évidence la reprise très forte des transactions observée l’année dernière.

L’indice de Paris explose littéralement le précédent record de 2008 mais tout le territoire est touché par la hausse des prix puisque même la province retrouve quasiment son niveau record d’il y a 3 ans.
Seule nouveauté, les volumes de vente restent plus faibles qu’à l’époque.

Ces niveaux ne risquent-ils pas d’engendrer un nouveau blocage du marché ? La perfusion du PTZ+ suffira-t-elle à contrer l’effet dévastateur et continu de la lente remontée des taux d’intérêts ?

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Les taux remontent en flèche et l'écart se resserre entre les banques

L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) publie un suivi des taux des grandes banques Française. Voici un tableau récapitulant les chiffres mesurés pour un taux fixe sur 15 ans.

On note que toutes les banques suivent la tendance et affiche une hausse générale des taux de pret immobilier.

On note aussi que les écarts de taux entre les établissements se resserrent, et restent très liés aux « conditions d’accès » au crédit des banques.
Plus les conditions sont strictes (donc plus l’emprunteur est « sûr » pour la banque) meilleures sont les conditions de crédit.

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L'état nous soutient... mais les banques ont du mal à suivre !

Nous avons analysé plus de 16 000 simulations prêt taux zéro réalisées sur notre site durant le mois de janvier 2011. La principale information qui ressort est la grande confusion des emprunteurs et des banques face au dispositif.

Prenez des banques pas prêtes et des emprunteurs sous-informés (ou sur-informés !) qui se retrouvent dans l’impasse…

Ajoutez à cela un certain flottement sur les points de détail : indivision, réduction du montant du PTZ+, estimations basées sur des grilles qui ne sont plus à jour…

Enrobez le tout d’un embouteillage au niveau du marché immobilier et des agences immobilières : annonces sans DPE, agents non formés au PTZ+, « conseils » donnés sans aucune base chiffrée…

Vous obtenez une belle pagaille qui a quelque peu terni l’engouement des emprunteurs.

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Le montant du nouveau Prêt à Taux Zéro, le PTZ+, sera indexé sur le diagnostique énergétique du bien

Suite à l’annonce de mardi qui dévoilait les contours du nouveau Prêt à Taux Zéro, nommé PTZ+, on connait les premiers chiffres concernant ce dispositif.

Parmi les point notables, on relève la présence d’un « facteur énergétique » qui détermine le pourcentage de l’opération qui peut être couvert par le PTZ+. Plus votre logement est considéré comme efficace en terme énergétique, plus le montant du Prêt accordé sera important.

La distinction entre le neuf et l’ancien se fait toujours, avec un net effort porté les logements neufs en zone d’habitation « tendue » (zone A et B1).

Les plafonds des opérations ont été également revus à la hausse. Cela signifie que les logements coûteux permettront d’obtenir à un Prêt à Taux Zéro plus conséquent qu’avant.

Les grands gagnants par rapport au précédent PTZ sont :

• Les acheteurs situés en zone A et dans une moindre mesure en zone B1 pour les biens neufs
• Les biens immobiliers de forte valeur, les plafonds ayants été largement remontés
• Les ménages aisés puisqu’il n’y a plus de conditions de ressources

Du point de vue des perdants ou des « moins favorisés » on trouvera :

• Les logements anciens, notamment les logements peu performants en matière énergétique
• Les acheteurs en zone C (majorité du territoire Français hors agglomérations), le neuf est particulièrement décoté
• Les acheteurs en zones « sensibles » ZSU (Zone Urbaine Sensible) et ZFU (Zone Franche Urbaine)
• Les biens de moindre coût seront surtout impactés (à cause de l’augmentation des plafonds)

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Après un été calme, les taux du crédit immobilier subissent une nouvelle baisse en cette rentrée 2010.

Les banques confirment leur effort sur les crédits longue durée, et les taux à 25 et 30 ans sont particulièrement impactés. Cette aubaine dope le marché du crédit et les dossiers affluent.

Evolution sur un an des taux d'intérêt à 20 ans

Taux fixes moyens de septembre 2010 :

• crédit sur 15 ans : 3,40%
• crédit sur 20 ans : 3,60%
• crédit sur 25 ans : 3,80%

Cela dope également le marché du rachat de crédit immo. Avec la baisse des taux, la plupart des crédits contractés ces dernières années peuvent être repris afin de réaliser d’importantes économies.

Ce schéma présente les opportunités de rachat de crédit selon l’année de signature du crédit d’origine et sa durée :

Les gains peuvent monter à plus de 60 000 € pour un crédit initial de 200 000 € sur 30 ans

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Les prix Parisiens flambent

La flambée des prix Parisiens semble hors de contrôle et conduit à des prix irréalistes.

Voici en quelques mots la conclusion de plusieurs experts, dont ceux du site MeilleursAgents.com qui disposent d’un indicateur extrêmement précis pour la région Parisienne.

Comment interpréter cette hausse dans un marché dominé par l’immobilisme, mais qui restreint l’accession à la propriété à seulement 1/5ème des ménages en Île-de-France (selon une récente étude Paris-Dauphine) ?
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Tous les organismes bancaires l’avaient annoncé, les taux commencent à se stabiliser. Juillet affichera donc des taux très similaires à ceux du mois de Juin.

Seules quelques banques avaient encore de la marge et continuent de baisser leurs taux.
La plupart affichent des taux stables autour de :

• 3,50% pour 15 ans
• 3,65% sur 20 ans
• 3,85% sur 25 ans

L’heure n’est pas encore à la remontée des taux. Quelques enseignes affichent des variations minimes, mais dans l’ensemble on reste sur les excellents chiffres du mois précédent.

Taux moyens constatés pour Juillet 2010.Cliquez sur l'image pour accéder au baromètre détaillé.

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La tendance des prix immobilier

Afin de pouvoir acheter (ou vendre) en toute connaissance, il est nécessaire de connaître les prix de vente actualisés des biens des environs.

De nombreux sites donnent cette information gratuitement, mais rares sont ceux qui le font de manière précise et détaillée.

Si, comme nous, vous n’aimez pas vous frapper d’interminables listes de chiffres, vous allez voir que certains font preuves d’ingéniosité pour mettre en avant leurs données.

Nous avons sélectionné une série de sites qui donnent en temps réel les indices des prix de l’immobilier en France, et détaillé chacune de leurs particularités.

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Les chiffres mis à jour par l’économiste Jacques Friggit montre bien le rebond qui avait été initié il y a quelques temps avec une très nette reprise des transactions.

L’indice des prix n’a pas encore été mis à jour mais il devrait également afficher une belle remontée. Cela permettra également de savoir si l’embellie profite seulement à Paris ou bien à l’ensemble de la France.

Prix moyen et montant des transactions immobilières (cliquez pour voir en détail)

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Comment le marché peut-il évoluer en 2010 ?

« 2010 : la fin de la baisse des prix »
« Les prix de l’immobilier flambent à Paris »
« Pénurie de logements neufs » …

Depuis le début de 2010 les annonces d’une reprise fulgurante du marché immobilier s’enchaînent dans les journaux.

Tous les indicateurs semblent pourtant dans le rouge. Le chômage atteint des sommets, la crise Européenne pèse sur le moral des ménages et un plan de rigueur se profile annonçant une hausse des cotisations et la fin des aides au secteur.

Les expert sont unanimes : les prix du marché sont en déconnexion totale avec les fondamentaux de l’économie. Comment dans ces conditions le marché peut-il se redresser et afficher une telle embellie?

Analysons les arguments haussiers et les facteurs baissiers de 2010, afin de différencier l’info de l’intox.
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C’est maintenant devenu une habitude, mais les taux affichent encore une très légère baisse en ce début de Juin. Selon le courtier Empruntis, les meilleurs dossiers obtiennent ainsi des rabais de 0.05 à 0.1% sur le taux qui leur est proposé.

Voici la courbe des taux du moment :

Aperçu des taux d'intérêts pour Juin 2010.
Les meilleurs dossiers sont en vert, les moins bons en rouge.
La ligne bleue représente la tendance d'évolution du taux moyen.

On observe plusieurs tendances :

• Sur les durées du crédit autour de 15 ans, qui sont les plus concurrentielles, on constate un effort important sur le taux moyen (3,55%) qui est à peine plus important que les meilleurs taux proposés (3,30%). De la même façon les taux les plus élevés (4,15%) ne subissent pas une majoration trop importante.
• Si le taux moyen augmente sensiblement entre 20 et 30 ans, on constate que les taux min et max ne varient quasiment pas : réel effort des banques pour permettre aux plus modestes d’accéder à la propriété ou politique commerciale agressive pour revenir se positionner sur la part des crédits à longue durée ?
• Si on regarde la courbe suivie par le taux moyen, on s’aperçoit qu’elle a tout d’une droite (ici représentée en bleu) : aucune durée n’est plus privilégiée ni pénalisée. Ceci confirme le point précédent, les crédits sur le long terme sont de nouveaux « en vogue » et bénéficient de conditions très intéressantes.

Pour conclure, on confirmera les opportunités des actuels propriétaires. Que ce soit pour effectuer un  rachat de crédit ou pour acheter un nouveau bien, les conditions actuelles du crédit restent exceptionnelles.

Indépendamment de l’évolution du marché immobilier, on note une forte saisonnalité dans le nombre de transactions immobilières. Il en résulte un écart de prix qui peut s’avérer important, ainsi pour une maison de 250 000 € on peut noter une différence de plus de 11 000 € entre Février (-2%) et Septembre (+2,5%).

Voici un graphique qui présente les chiffres des notaires, compilés par l’économiste Jacques Friggit dans son document sur l’évolution du prix des logements :

Variation des prix en fonction de la saison d'achat d'un bien immobilier (CGEDD prix notaires / INSEE)

Plusieurs remarques s’imposent :

• Les maisons subissent des variations importantes et leurs prix atteignent un pic au 3ème trimestre : les maisons sont des biens surtout prisés par les familles, qui sont souvent tenues par le calendrier scolaire d’organiser leurs déménagements durant la période estivale. Les prix partent donc à la hausse dès le printemps avant de redescendre après Septembre.
• Les appartements en revanche affichent des prix beaucoup plus stables sur l’année avec des variations qui ne dépassent pas les 2%.
• La variation se fait plus ressentir en province que sur Paris et la région Ile de France mais elle reste marquée dans les deux cas : l’hiver reste la saison idéale pour acheter son bien immobilier au meilleur prix !

Quelles sont les banques qui pratiquent les meilleurs taux en ce moment ?

L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) publie un suivi des taux des grandes banques Française. Voici un tableau récapitulant les chiffres mesurés pour un taux fixe sur 15 ans.

On note que les banques suivent la tendance, et affichent une baisse généralisée des taux.

Mais il reste encore des disparités importantes qui s’expliquent en partie par les conditions demandées pour la validation d’un dossier d’emprunt (plus les conditions sont strictes, meilleurs sont les taux que la banque peut afficher) et les politiques commerciales plus ou moins agressives des banques :

Notre tableau récapitule les chiffres donnés par l’ANIL et classe les banques selon les taux qu’elles affichent au 2ème trimestre de 2010, elles sont triées selon le « taux moyen » proposé.

Selon la qualité de votre dossier, vous pouvez être amenés à vous diriger vers un établissement qui pratique des taux plus bas (par exemple la Banque Postale), ou à l’inverse une banque qui propose des taux fixes qui ne crèvent pas le plafond (comme le Crédit Lyonnais).

Le courtier Empruntis a sorti ce mois-ci un dossier sur les emprunts des Français  en 2009, voici en synthèse les données importantes remontées par cette étude :

• Les montants empruntés sont en hausse : le montant moyen emprunté s’élève à un peu plus de 153 000 €, en hausse de 11% sur 5 ans
• L’apport personnel est également en très légère hausse à presque 35 000 € (soit près de 20% du montant total de la transaction)
• Les durées se sont affichées à la baisse avec une moyenne à 19 ans et 2 mois, mais le courtier observe qu’elles sont déjà reparties à la hausse sur 2010
• L’emprunteur type est également plus âgé, avec une moyenne à 37 ans (34 ans en 2005) et son foyer dispose de revenus plus élevés : 4 560 € nets contre 3 760 €, 5 ans auparavant (soit une hausse de 20%)
• Le taux moyen fixe observé pour les clients du courtier s’élevait à 4,24% (15 ans) et 4,38% (20 ans)

On est donc encore loin du profil d’un Français « moyen » qui gagne 2 500 € par foyer, et l’essentiel des transactions en 2009 étaient réservé à une frange de la population Française disposant d’un apport important et de bons revenus.
Le courtier indique néanmoins que la part des primo-accédants est en hausse depuis fin 2009 grâce au retour des produits bancaires de long terme, à la baisse des taux et au maintien des aides à l’accession à la propriété.

Mais pour combien de temps ? Le porte-parole d’Empruntis indique en effet, à la publication de cette étude :

Les prix de l’immobilier demeurent très et trop élevés, l’achat immobilier reste ainsi mathématiquement réservé à une catégorie de la population aisée et disposant de revenus très nettement supérieurs à la moyenne, notamment dans les zones où l’offre de logements est très considérablement inférieure à la demande.

Vous avez peut-être entendu parler des courbes de Friggit, ou encore du tunnel de Friggit sans savoir de quoi il relevait. La publication récente des chiffres du quatrième trimestre de 2009 est l’occasion de revenir sur le sujet.

Jacques Friggit est un économiste spécialiste du secteur immobilier Français, chargé de mission au conseil de l’environnement et du développement durable. Il publie régulièrement plusieurs indices de référence sur l’évolution du prix des logements, dont l’indice du prix des logements anciens rapporté au revenu disponible par ménage. Cet indice mesure « l’effort » nécessaire à fournir par les ménages pour pouvoir financer un bien immobilier, il se base sur un indice 1 mesuré pour l’année 1965.

Le « tunnel de Friggit« , représenté en vert sur la courbe ci dessous, définit selon l’économiste la zone moyenne du rapport prix de l’immobilier / revenu des ménages. Tout sortie par le haut de ce tunnel de la courbe d’indice signifie donc, selon l’économiste, qu’une « bulle » s’est formée et que les prix ne sont plus corrélés au revenus des ménages Français.

Le récent rebond de l’activité immobilière dont les professionnels du secteur ont largement parlé ces derniers temps s’observe nettement sur le dernier trimestre des chiffres publiés par Friggit.
Néanmoins il est un peu tôt pour parler d’une véritable relance si on considère que la période a été particulièrement favorable avec une baisse marquée des prix, des conditions de crédit exceptionnelles depuis le début de 2009 et des aides importantes consenties au secteur.

Le graphique montre bien que les chiffres actuels sont loin d’un « retour à la normale » et que le marché est encore en plein dans la bulle qui a commencé en 2002.