La tendance des prix immobilier

Afin de pouvoir acheter (ou vendre) en toute connaissance, il est nécessaire de connaître les prix de vente actualisés des biens des environs.

De nombreux sites donnent cette information gratuitement, mais rares sont ceux qui le font de manière précise et détaillée.

Si, comme nous, vous n’aimez pas vous frapper d’interminables listes de chiffres, vous allez voir que certains font preuves d’ingéniosité pour mettre en avant leurs données.

Nous avons sélectionné une série de sites qui donnent en temps réel les indices des prix de l’immobilier en France, et détaillé chacune de leurs particularités.

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En France, le bâtiment représente 43% de la consommation d’énergie et 25% de l’émission de gaz à effet de serre.

Le parc immobilier français est reconnu comme énergivore avec plus des 2/3 des logements français considérés comme étant en surconsommation d’énergie (classe E, F et G).

Diagnostic énergétique sur la consommation électrique

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Les chiffres mis à jour par l’économiste Jacques Friggit montre bien le rebond qui avait été initié il y a quelques temps avec une très nette reprise des transactions.

L’indice des prix n’a pas encore été mis à jour mais il devrait également afficher une belle remontée. Cela permettra également de savoir si l’embellie profite seulement à Paris ou bien à l’ensemble de la France.

Prix moyen et montant des transactions immobilières (cliquez pour voir en détail)

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Comment le marché peut-il évoluer en 2010 ?

« 2010 : la fin de la baisse des prix »
« Les prix de l’immobilier flambent à Paris »
« Pénurie de logements neufs » …

Depuis le début de 2010 les annonces d’une reprise fulgurante du marché immobilier s’enchaînent dans les journaux.

Tous les indicateurs semblent pourtant dans le rouge. Le chômage atteint des sommets, la crise Européenne pèse sur le moral des ménages et un plan de rigueur se profile annonçant une hausse des cotisations et la fin des aides au secteur.

Les expert sont unanimes : les prix du marché sont en déconnexion totale avec les fondamentaux de l’économie. Comment dans ces conditions le marché peut-il se redresser et afficher une telle embellie?

Analysons les arguments haussiers et les facteurs baissiers de 2010, afin de différencier l’info de l’intox.
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Indépendamment de l’évolution du marché immobilier, on note une forte saisonnalité dans le nombre de transactions immobilières. Il en résulte un écart de prix qui peut s’avérer important, ainsi pour une maison de 250 000 € on peut noter une différence de plus de 11 000 € entre Février (-2%) et Septembre (+2,5%).

Voici un graphique qui présente les chiffres des notaires, compilés par l’économiste Jacques Friggit dans son document sur l’évolution du prix des logements :

Variation des prix en fonction de la saison d'achat d'un bien immobilier (CGEDD prix notaires / INSEE)

Plusieurs remarques s’imposent :

• Les maisons subissent des variations importantes et leurs prix atteignent un pic au 3ème trimestre : les maisons sont des biens surtout prisés par les familles, qui sont souvent tenues par le calendrier scolaire d’organiser leurs déménagements durant la période estivale. Les prix partent donc à la hausse dès le printemps avant de redescendre après Septembre.
• Les appartements en revanche affichent des prix beaucoup plus stables sur l’année avec des variations qui ne dépassent pas les 2%.
• La variation se fait plus ressentir en province que sur Paris et la région Ile de France mais elle reste marquée dans les deux cas : l’hiver reste la saison idéale pour acheter son bien immobilier au meilleur prix !

Quel avenir pour le crédit d'impôt sur les intérêts de crédit immobilier?

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier vit-il ses dernières heures ? A en croire le quotidien « Les Echos », ce crédit d’impôt pourrait se transformer en aide de l’état selon un mécanisme forfaitaire dépendant des fameuses zones A B1 B2 C d’implantation du bien immobilier.

Actuellement, un acquéreur de bien immobilier pour sa résidence principale bénéficie d’un crédit d’impôt de 40% la 1ère année et de 25% les quatre années suivantes avec un plafond de 7 500 euros pour un couple augmenté de 500 € par personnes à charge. Ce crédit d’impôt est de facto dépendant des charges d’intérêt donc du montant et de la durée de l’emprunt. Dans le calcul du crédit d’impôt, la zone d’implantation n’entre pas en ligne de compte.

En préparation du remplacement de ce crédit d’impôt, une aide de l’état, dont les montants liés à la localisation géographique du bien immobilier restent à définir, pourrait venir s’inscrire dans l’apport personnel de l’acquéreur. Cette aide de l’Etat sera forfaitaire et viendrait donner ainsi un coup de pouce significatif à l’apport personnel de l’emprunteur. Les modalités de mise en œuvre ne sont pas arrêtées mais ce dispositif aurait le mérite de faciliter l’accession à la propriété. Mais prendre en compte comme seul critère, la zone d’implantation, pour forfaitiser une aide ne semble pas cohérent : il y a nécessairement à déterminer un lien entre la valeur d’acquisition du bien immobilier et le montant de l’aide.

Il reste à savoir maintenant, fonction de la conjoncture et du gel des dépenses de l’Etat, si ce dernier aura les moyens de cette politique. En effet, en termes de dépenses, l’Etat devrait supporter pendant 5 ans à la fois la sortie du dispositif du crédit d’impôt actuel (crédit immobilier consenti jusqu’en 2010) et le financement de l’aide pour les nouveaux crédits immobiliers (crédit immobilier consenti à partir de 2011).

Grilles actuelles de déduction des intérêts d’emprunt (2010) :

• Pour un logement neuf aux normes BBC 2005 acheté en 2009, 2010, 2011 ou 2012 :
  40% pendant 7 ans

• En revanche, pour un logement neuf ou ancien acheté en 2009 :
  40% la 1ère année et 25% les 4 années suivantes

• Pour un logement neuf ou ancien acheté en 2010 :
  30% la 1ère année et 15% les 4 années suivantes

• Pour un logement neuf ou ancien acheté en 2011 :
  25% la 1ère année et 10% les 4 années suivantes

• Pour un logement neuf ou ancien acheté en 2012 :
  15% la 1ère année et 5% les 4 années suivantes

Dispositif Scellier, une bulle immobilière annoncée ?

Le dispositif Scellier aura fait couler beaucoup d’encre avec beaucoup d’annonces très alléchantes. Les investisseurs dispositif Scellier auront été nombreux à prendre le train de l’optimisation fiscale.

A ce jour on parle de milliers d’investisseurs avec plus de 60% des ventes de logements neuf réalisées au travers de ce dispositif Scellier sur l’année 2009.

En perspective on peut donc se demander si ce dispositif Scellier va tenir ses engagements de rentabilité sur l’ensemble de la chaîne de valeur. En effet le voile se lève sur les défauts du  dispositif Scellier :

• Selon ImmoGroup Consulting « les loyers maxima Scellier peuvent ainsi être supérieurs de 5% à plus de 50% aux loyers de marché dans certaines agglomérations, selon la situation particulière et la typologie des logements : plus le logement est grand, plus cet écart est important. ». Ce phénomène, conjugué à un ralentissement des loyers depuis 2009, vient réduire dans de nombreux cas les estimations de rentabilité du dispositif Scellier.
• Plus grave encore, qui dit surestimation des loyers dit, de facto, une surestimation des biens immobiliers. Avec les optimisations fiscales offertes, les biens dispositif Scellier n’ont-ils pas tendance à être au dessus de la réalité des prix du marché ?
• Et enfin, la fin du cycle de vie d’un bien entrant dans le dispositif Scellier avec un prix de revente qui aura du mal à résister à l’afflux massif de biens en vente sur le marché.

En effet, que va-t-il en être lors de la sortie des 9 ans ? Les investisseurs ayant fini leur cycle d’optimisation fiscale lié au dispositif Scellier vont se trouver massivement orientés à la vente.

On peut donc présager que l’offre de vente sera nettement supérieure à la demande et que les prix de revente seront de facto bradés. De plus les biens immobiliers acquis en 2009 & 2010 ne seront pas, pour la plupart, dans la norme BBC (bâtiment basse consommation). Les contraintes Qualité Environnement Performance énergétique sont plus avancées sur le dispositif Scellier 2011.

Le courtier Empruntis a sorti ce mois-ci un dossier sur les emprunts des Français  en 2009, voici en synthèse les données importantes remontées par cette étude :

• Les montants empruntés sont en hausse : le montant moyen emprunté s’élève à un peu plus de 153 000 €, en hausse de 11% sur 5 ans
• L’apport personnel est également en très légère hausse à presque 35 000 € (soit près de 20% du montant total de la transaction)
• Les durées se sont affichées à la baisse avec une moyenne à 19 ans et 2 mois, mais le courtier observe qu’elles sont déjà reparties à la hausse sur 2010
• L’emprunteur type est également plus âgé, avec une moyenne à 37 ans (34 ans en 2005) et son foyer dispose de revenus plus élevés : 4 560 € nets contre 3 760 €, 5 ans auparavant (soit une hausse de 20%)
• Le taux moyen fixe observé pour les clients du courtier s’élevait à 4,24% (15 ans) et 4,38% (20 ans)

On est donc encore loin du profil d’un Français « moyen » qui gagne 2 500 € par foyer, et l’essentiel des transactions en 2009 étaient réservé à une frange de la population Française disposant d’un apport important et de bons revenus.
Le courtier indique néanmoins que la part des primo-accédants est en hausse depuis fin 2009 grâce au retour des produits bancaires de long terme, à la baisse des taux et au maintien des aides à l’accession à la propriété.

Mais pour combien de temps ? Le porte-parole d’Empruntis indique en effet, à la publication de cette étude :

Les prix de l’immobilier demeurent très et trop élevés, l’achat immobilier reste ainsi mathématiquement réservé à une catégorie de la population aisée et disposant de revenus très nettement supérieurs à la moyenne, notamment dans les zones où l’offre de logements est très considérablement inférieure à la demande.

L’observatoire du crédit logement a confirmé dans sa conférence du 4 Mai 2010, la baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier en Avril de 11 points de base par rapport au mois de Mars, avec un taux moyen mesuré par l’organisme à 3,48%.

Taux moyens observés par le crédit logement - Avril 2010

Toujours selon l’étude, cette baisse soutient un secteur sous tension du fait de la montée du chômage et du blocage du marché de la revente.

Enfin, l’étude souligne que cette baisse des taux a plus fait en terme de solvabilité pour les ménages que la baisse des prix de l’immobilier. Ramenée aux prix de l’immobilier cela représente une baisse de 13%.

Vous avez peut-être entendu parler des courbes de Friggit, ou encore du tunnel de Friggit sans savoir de quoi il relevait. La publication récente des chiffres du quatrième trimestre de 2009 est l’occasion de revenir sur le sujet.

Jacques Friggit est un économiste spécialiste du secteur immobilier Français, chargé de mission au conseil de l’environnement et du développement durable. Il publie régulièrement plusieurs indices de référence sur l’évolution du prix des logements, dont l’indice du prix des logements anciens rapporté au revenu disponible par ménage. Cet indice mesure « l’effort » nécessaire à fournir par les ménages pour pouvoir financer un bien immobilier, il se base sur un indice 1 mesuré pour l’année 1965.

Le « tunnel de Friggit« , représenté en vert sur la courbe ci dessous, définit selon l’économiste la zone moyenne du rapport prix de l’immobilier / revenu des ménages. Tout sortie par le haut de ce tunnel de la courbe d’indice signifie donc, selon l’économiste, qu’une « bulle » s’est formée et que les prix ne sont plus corrélés au revenus des ménages Français.

Le récent rebond de l’activité immobilière dont les professionnels du secteur ont largement parlé ces derniers temps s’observe nettement sur le dernier trimestre des chiffres publiés par Friggit.
Néanmoins il est un peu tôt pour parler d’une véritable relance si on considère que la période a été particulièrement favorable avec une baisse marquée des prix, des conditions de crédit exceptionnelles depuis le début de 2009 et des aides importantes consenties au secteur.

Le graphique montre bien que les chiffres actuels sont loin d’un « retour à la normale » et que le marché est encore en plein dans la bulle qui a commencé en 2002.

Le bon coin immobilier est un site incontournable

Personne n’a pu passer à coté du site gratuit d’annonces entre particuliers leboncoin.fr, les raisons de son succès sont simples : annonces de proximité et gratuites, navigation simple et recherche rapide, grande lisibilité…

Tous ces arguments contribuent à faire de le bon coin immobilier un site incontournable au volume d’annonce incomparable. A l’instant même, le site affiche plus de 977 000 annonces dans la catégorie immobilier ce qui le place en tête des sites d’annonces immobilières.

Ce qu’on aime sur le bon coin immobilier :

• La distinction claire entre particuliers en professionnels : chaque annonce est identifiée dans une rubrique, les particuliers passent une annonce gratuitement tandis que les professionnels doivent payer, cela filtre efficacement les annonces.
• La simplicité du site : la recherche se fait en quelques secondes, le site répond immédiatement et l’information n’est pas cachée entre des bandeaux de publicité agressifs, on va droit au but. Les annonces sont concises, l’information est claire.
• Les fonctionnalités simples mais pratiques : dossier pour sauvegarder ses annonces intéressantes et ses recherches, possibilité d’être tenu informé par e-mail…

Ce qu’on aime moins :

• La méthode de recherche par mot-clé qui s’avère très performante si on souhaite acheter une Clio 1.5 dci de 2006 l’est beaucoup moins quand on recherche un « simple » F3 sur Nantes.

Dans l’ensemble, le site mérite selon nous sa place actuelle, il s’agit vraiment d’un incontournable pour qui est prêt à passer du temps dans ses recherches et qui est particulièrement organisé. Contrairement à des sites destinés ou squattés par les professionnels de la profession de bonnes affaires (comme de moins bonnes) peuvent encore s’y cacher.