Economisez jusqu'à 50% sur le coût de votre assurance de prêt

L’assurance de prêt ne peut plus vous être imposée par votre banque lors d’un crédit immobilier. La réforme du crédit l’a récemment précisée, le texte a été validé fin Juin par le Sénat.

Dès Septembre, chaque emprunteur sera libre de choisir son assurance décès / invalidité, de faire jouer la concurrence et se tourner vers des organismes qui pratiquent des tarifs bien inférieurs à ceux des banques.

Sur un crédit, l’assurance peut représenter jusqu’à 15% du coût total. Quand on sait qu’il est possible d’économiser jusqu’à 50% sur cette assurance, on mesure rapidement le gain d’argent réalisable avec quelques démarches.
(continue reading…)

Tous les organismes bancaires l’avaient annoncé, les taux commencent à se stabiliser. Juillet affichera donc des taux très similaires à ceux du mois de Juin.

Seules quelques banques avaient encore de la marge et continuent de baisser leurs taux.
La plupart affichent des taux stables autour de :

• 3,50% pour 15 ans
• 3,65% sur 20 ans
• 3,85% sur 25 ans

L’heure n’est pas encore à la remontée des taux. Quelques enseignes affichent des variations minimes, mais dans l’ensemble on reste sur les excellents chiffres du mois précédent.

Taux moyens constatés pour Juillet 2010.Cliquez sur l'image pour accéder au baromètre détaillé.

(continue reading…)

La tendance des prix immobilier

Afin de pouvoir acheter (ou vendre) en toute connaissance, il est nécessaire de connaître les prix de vente actualisés des biens des environs.

De nombreux sites donnent cette information gratuitement, mais rares sont ceux qui le font de manière précise et détaillée.

Si, comme nous, vous n’aimez pas vous frapper d’interminables listes de chiffres, vous allez voir que certains font preuves d’ingéniosité pour mettre en avant leurs données.

Nous avons sélectionné une série de sites qui donnent en temps réel les indices des prix de l’immobilier en France, et détaillé chacune de leurs particularités.

(continue reading…)

Les banques déclarent unanimement que la baisse des taux est finie.

Elles excluent toute remontée dans l’immédiat et parlent d’une stagnation des taux, mais la période continue de baisse (presque un an et demi de chute des taux) semble révolue.

Les taux fixes moyens à la mi Juin 2010 s’établissent à 3,50% sur 15 ans, et 3,65% sur 20 ans.

Moyenne des taux à la mi-Juin 2010.
Les taux ont baissé et se sont "contractés".
Cliquez sur l'image pour accéder au baromètre détaillé.

Les chiffres mis à jour par l’économiste Jacques Friggit montre bien le rebond qui avait été initié il y a quelques temps avec une très nette reprise des transactions.

L’indice des prix n’a pas encore été mis à jour mais il devrait également afficher une belle remontée. Cela permettra également de savoir si l’embellie profite seulement à Paris ou bien à l’ensemble de la France.

Prix moyen et montant des transactions immobilières (cliquez pour voir en détail)

(continue reading…)

Comment le marché peut-il évoluer en 2010 ?

« 2010 : la fin de la baisse des prix »
« Les prix de l’immobilier flambent à Paris »
« Pénurie de logements neufs » …

Depuis le début de 2010 les annonces d’une reprise fulgurante du marché immobilier s’enchaînent dans les journaux.

Tous les indicateurs semblent pourtant dans le rouge. Le chômage atteint des sommets, la crise Européenne pèse sur le moral des ménages et un plan de rigueur se profile annonçant une hausse des cotisations et la fin des aides au secteur.

Les expert sont unanimes : les prix du marché sont en déconnexion totale avec les fondamentaux de l’économie. Comment dans ces conditions le marché peut-il se redresser et afficher une telle embellie?

Analysons les arguments haussiers et les facteurs baissiers de 2010, afin de différencier l’info de l’intox.
(continue reading…)

Les 100.000 frontaliers travaillant en Suisse pensent souvent qu’il est plus intéressant de contracter un prêt en devise (franc suisse – CHF) pour financer leur bien immobilier. Les taux très bas en Suisse depuis plusieurs années sont en effet très attirant. La réalité est plus complexe.

Taux de change Euro-CHF mars juin 2010, source fr.finance.yahoo.com

La particularité des frontaliers est de bénéficier d’un salaire en devise tout en vivant en France. La résidence principale achetée en France est payée en Euro. Le prêt peut être contracté en devise ou en euro.

Les taux d’emprunts en CHF sont couramment affichés en dessous de 3%.

Malgré tout ce n’est pas forcément plus intéressant qu’un taux de 3,7 % en France. En effet, le taux de change vient compliquer le calcul.

(continue reading…)

Les tarifs abusifs des banques, une fois de plus dans le viseur des associations de consommateurs

Le scandale des frais bancaires abusifs avait pourtant fait grand bruit en 2007, mais les banques se font une fois de plus rappeler à l’ordre à propos d’abus concernant les agios, et les frais de tenue de compte.

Ces frais représentent une manne financière énorme pour les banques, qui abusent de leur position pour vendre au client des services chers ou inutiles.

Le rapport pointe du doigt que ces frais ne sont pas justifiés et touchent en premier lieu les consommateurs les plus fragiles.

Christine Lagarde a pris la parole ce 2 Juin pour indiquer qu’elle prendrait des mesures « à chaque fois qu’il y aura des abus » .
Il faut dire qu’elle pouvait difficilement rester muette suite au rapport alarmant publié par UFC Que Choisir et appuyé par les observations de nombreuses autres associations.
(continue reading…)

C’est maintenant devenu une habitude, mais les taux affichent encore une très légère baisse en ce début de Juin. Selon le courtier Empruntis, les meilleurs dossiers obtiennent ainsi des rabais de 0.05 à 0.1% sur le taux qui leur est proposé.

Voici la courbe des taux du moment :

Aperçu des taux d'intérêts pour Juin 2010.
Les meilleurs dossiers sont en vert, les moins bons en rouge.
La ligne bleue représente la tendance d'évolution du taux moyen.

On observe plusieurs tendances :

• Sur les durées du crédit autour de 15 ans, qui sont les plus concurrentielles, on constate un effort important sur le taux moyen (3,55%) qui est à peine plus important que les meilleurs taux proposés (3,30%). De la même façon les taux les plus élevés (4,15%) ne subissent pas une majoration trop importante.
• Si le taux moyen augmente sensiblement entre 20 et 30 ans, on constate que les taux min et max ne varient quasiment pas : réel effort des banques pour permettre aux plus modestes d’accéder à la propriété ou politique commerciale agressive pour revenir se positionner sur la part des crédits à longue durée ?
• Si on regarde la courbe suivie par le taux moyen, on s’aperçoit qu’elle a tout d’une droite (ici représentée en bleu) : aucune durée n’est plus privilégiée ni pénalisée. Ceci confirme le point précédent, les crédits sur le long terme sont de nouveaux « en vogue » et bénéficient de conditions très intéressantes.

Pour conclure, on confirmera les opportunités des actuels propriétaires. Que ce soit pour effectuer un  rachat de crédit ou pour acheter un nouveau bien, les conditions actuelles du crédit restent exceptionnelles.

Quel avenir pour le crédit d'impôt sur les intérêts de crédit immobilier?

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier vit-il ses dernières heures ? A en croire le quotidien « Les Echos », ce crédit d’impôt pourrait se transformer en aide de l’état selon un mécanisme forfaitaire dépendant des fameuses zones A B1 B2 C d’implantation du bien immobilier.

Actuellement, un acquéreur de bien immobilier pour sa résidence principale bénéficie d’un crédit d’impôt de 40% la 1ère année et de 25% les quatre années suivantes avec un plafond de 7 500 euros pour un couple augmenté de 500 € par personnes à charge. Ce crédit d’impôt est de facto dépendant des charges d’intérêt donc du montant et de la durée de l’emprunt. Dans le calcul du crédit d’impôt, la zone d’implantation n’entre pas en ligne de compte.

En préparation du remplacement de ce crédit d’impôt, une aide de l’état, dont les montants liés à la localisation géographique du bien immobilier restent à définir, pourrait venir s’inscrire dans l’apport personnel de l’acquéreur. Cette aide de l’Etat sera forfaitaire et viendrait donner ainsi un coup de pouce significatif à l’apport personnel de l’emprunteur. Les modalités de mise en œuvre ne sont pas arrêtées mais ce dispositif aurait le mérite de faciliter l’accession à la propriété. Mais prendre en compte comme seul critère, la zone d’implantation, pour forfaitiser une aide ne semble pas cohérent : il y a nécessairement à déterminer un lien entre la valeur d’acquisition du bien immobilier et le montant de l’aide.

Il reste à savoir maintenant, fonction de la conjoncture et du gel des dépenses de l’Etat, si ce dernier aura les moyens de cette politique. En effet, en termes de dépenses, l’Etat devrait supporter pendant 5 ans à la fois la sortie du dispositif du crédit d’impôt actuel (crédit immobilier consenti jusqu’en 2010) et le financement de l’aide pour les nouveaux crédits immobiliers (crédit immobilier consenti à partir de 2011).

Grilles actuelles de déduction des intérêts d’emprunt (2010) :

• Pour un logement neuf aux normes BBC 2005 acheté en 2009, 2010, 2011 ou 2012 :
  40% pendant 7 ans

• En revanche, pour un logement neuf ou ancien acheté en 2009 :
  40% la 1ère année et 25% les 4 années suivantes

• Pour un logement neuf ou ancien acheté en 2010 :
  30% la 1ère année et 15% les 4 années suivantes

• Pour un logement neuf ou ancien acheté en 2011 :
  25% la 1ère année et 10% les 4 années suivantes

• Pour un logement neuf ou ancien acheté en 2012 :
  15% la 1ère année et 5% les 4 années suivantes

Quelles sont les banques qui pratiquent les meilleurs taux en ce moment ?

L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) publie un suivi des taux des grandes banques Française. Voici un tableau récapitulant les chiffres mesurés pour un taux fixe sur 15 ans.

On note que les banques suivent la tendance, et affichent une baisse généralisée des taux.

Mais il reste encore des disparités importantes qui s’expliquent en partie par les conditions demandées pour la validation d’un dossier d’emprunt (plus les conditions sont strictes, meilleurs sont les taux que la banque peut afficher) et les politiques commerciales plus ou moins agressives des banques :

Notre tableau récapitule les chiffres donnés par l’ANIL et classe les banques selon les taux qu’elles affichent au 2ème trimestre de 2010, elles sont triées selon le « taux moyen » proposé.

Selon la qualité de votre dossier, vous pouvez être amenés à vous diriger vers un établissement qui pratique des taux plus bas (par exemple la Banque Postale), ou à l’inverse une banque qui propose des taux fixes qui ne crèvent pas le plafond (comme le Crédit Lyonnais).

Nouvelle baisse des taux d'intérêt observée début Mai

Le baromètre des taux du courtier en crédit immobilier Empruntis affiche une fois de plus une baisse des taux d’intérêts pour plusieurs durées clés. Ces baisses correspondent aux chiffres que d’autres courtiers ont communiqué et se situent en moyenne entre 0,05 et 0,1%.

Contre toute attente, la baisse semble perdurer et les taux planchers qui avaient été observés en début d’année semblent dorénavant bien loin. Voilà une opportunité qui devrait continuer à maintenir le très dynamique marché du rachat de crédit immobilier.

Notre baromètre des taux d’intérêts immobilier a été mis à jour en temps réel avec les derniers taux observés. Nos simulateurs ont également été réactualisés, c’est le moment où jamais de simuler votre rachat de crédit et de faire des économies !

Le courtier Empruntis a sorti ce mois-ci un dossier sur les emprunts des Français  en 2009, voici en synthèse les données importantes remontées par cette étude :

• Les montants empruntés sont en hausse : le montant moyen emprunté s’élève à un peu plus de 153 000 €, en hausse de 11% sur 5 ans
• L’apport personnel est également en très légère hausse à presque 35 000 € (soit près de 20% du montant total de la transaction)
• Les durées se sont affichées à la baisse avec une moyenne à 19 ans et 2 mois, mais le courtier observe qu’elles sont déjà reparties à la hausse sur 2010
• L’emprunteur type est également plus âgé, avec une moyenne à 37 ans (34 ans en 2005) et son foyer dispose de revenus plus élevés : 4 560 € nets contre 3 760 €, 5 ans auparavant (soit une hausse de 20%)
• Le taux moyen fixe observé pour les clients du courtier s’élevait à 4,24% (15 ans) et 4,38% (20 ans)

On est donc encore loin du profil d’un Français « moyen » qui gagne 2 500 € par foyer, et l’essentiel des transactions en 2009 étaient réservé à une frange de la population Française disposant d’un apport important et de bons revenus.
Le courtier indique néanmoins que la part des primo-accédants est en hausse depuis fin 2009 grâce au retour des produits bancaires de long terme, à la baisse des taux et au maintien des aides à l’accession à la propriété.

Mais pour combien de temps ? Le porte-parole d’Empruntis indique en effet, à la publication de cette étude :

Les prix de l’immobilier demeurent très et trop élevés, l’achat immobilier reste ainsi mathématiquement réservé à une catégorie de la population aisée et disposant de revenus très nettement supérieurs à la moyenne, notamment dans les zones où l’offre de logements est très considérablement inférieure à la demande.

L’observatoire du crédit logement a confirmé dans sa conférence du 4 Mai 2010, la baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier en Avril de 11 points de base par rapport au mois de Mars, avec un taux moyen mesuré par l’organisme à 3,48%.

Taux moyens observés par le crédit logement - Avril 2010

Toujours selon l’étude, cette baisse soutient un secteur sous tension du fait de la montée du chômage et du blocage du marché de la revente.

Enfin, l’étude souligne que cette baisse des taux a plus fait en terme de solvabilité pour les ménages que la baisse des prix de l’immobilier. Ramenée aux prix de l’immobilier cela représente une baisse de 13%.

Vous avez peut-être entendu parler des courbes de Friggit, ou encore du tunnel de Friggit sans savoir de quoi il relevait. La publication récente des chiffres du quatrième trimestre de 2009 est l’occasion de revenir sur le sujet.

Jacques Friggit est un économiste spécialiste du secteur immobilier Français, chargé de mission au conseil de l’environnement et du développement durable. Il publie régulièrement plusieurs indices de référence sur l’évolution du prix des logements, dont l’indice du prix des logements anciens rapporté au revenu disponible par ménage. Cet indice mesure « l’effort » nécessaire à fournir par les ménages pour pouvoir financer un bien immobilier, il se base sur un indice 1 mesuré pour l’année 1965.

Le « tunnel de Friggit« , représenté en vert sur la courbe ci dessous, définit selon l’économiste la zone moyenne du rapport prix de l’immobilier / revenu des ménages. Tout sortie par le haut de ce tunnel de la courbe d’indice signifie donc, selon l’économiste, qu’une « bulle » s’est formée et que les prix ne sont plus corrélés au revenus des ménages Français.

Le récent rebond de l’activité immobilière dont les professionnels du secteur ont largement parlé ces derniers temps s’observe nettement sur le dernier trimestre des chiffres publiés par Friggit.
Néanmoins il est un peu tôt pour parler d’une véritable relance si on considère que la période a été particulièrement favorable avec une baisse marquée des prix, des conditions de crédit exceptionnelles depuis le début de 2009 et des aides importantes consenties au secteur.

Le graphique montre bien que les chiffres actuels sont loin d’un « retour à la normale » et que le marché est encore en plein dans la bulle qui a commencé en 2002.

Nouvelle baisse des taux d'intérêt observée en Avril

Selon le courtier Empruntis, la seconde quinzaine d’Avril a encore vu les taux immobilier se contracter très légérement. Ainsi les crédits contractés sur des durées comprises entre 15 et 25 ans ont pu profiter d’un taux inférieur de 0,05% à ceux de Mars. Une baisse minime mais surprenante étant donné les taux record atteints ces derniers temps.

Malgré cette baisse surprise les prévisions à court terme restent inchangées : les banques devraient maintenir leurs offres encore quelques mois. Les prévisions à plus long terme tendent pour leur part vers une remontée généralisée des taux d’intérêt.

Le baromètre des taux du site a été mis à jour pour refléter les dernières tendances communiquées par les experts du secteur.

Le rachat de crédit représente la moitié des dossiers à Toulouse

Avec la récente et spectaculaire baisse des taux d’intérêts la période n’a jamais été aussi propice au rachat de crédit et cette tendance s’affiche maintenant de manière claire : le courtier en crédit immobilier meilleurtaux annonce par exemple que la moitié des dossiers traités par son agence Toulousaine concernent un rachat de crédit immobilier.

On constate aussi que cette situation ne profite pas à tout le monde.
La hausse du pouvoir d’achat immobilier sous les effets conjugués de la baisse des taux d’intérêts et de la baisse (toute relative) des prix de l’immobilier est une aubaine pour les secundo-accédants (qui représentent 65% du marché) tandis que les primo-accédants restent, à juste titre, méfiants du fait de la conjoncture et des conditions d’emprunt qui se sont durcies.

L’apport personnel redevient notamment une condition nécessaire à l’octroi d’un prêt.

Adoption de la réforme de l'assurance de crédit immobilier. (Crédit photo AFP)

L’assemblée a adopté en première lecture ce mardi 27 Avril, le texte de Christine Lagarde sur la réforme du crédit à la consommation.

Cette loi prévoit de renforcer la sécurité des emprunteurs en encadrant notamment les dérives des crédits à la consommation (cartes de crédit et crédits revolving, crédits renouvelables trop étalés…) mais elle comporte également deux dispositions autour du crédit immobilier qui nous intéressent plus particulièrement :

• La réforme de l’assurance crédit immobilier va permettre aux emprunteurs de choisir librement leur assurance de crédit immobilier. La banque ne pourra plus contraindre l’acceptation du crédit à la souscription de leur propre formule d’assurance, et sera tenue de proposer un taux équivalent aux dossiers qui choisissent une assurance d’un organisme extérieur (pas de chantage au taux d’intérêt).
  Du moment  que l’assurance choisie offrira une garantie équivalente à l’assurance proposée par la banque, le dossier ne pourra pas être refusé sur ce critère. Et si refus il y a, celui-ci devra être motivé par écrit à l’emprunteur.

• Les produits de défiscalisation immobilière (Scellier, Robien, Girardin, Malraux…) devront maintenant présenter l’ensemble des informations sur les risques encourus par les acheteurs, notamment sur les contraintes de durée de location.
  Cet engagement qui est le plus souvent passé sous silence par les vendeurs de ce type de produits, sous-tend le bénéfice fiscal de l’opération au respect par le nouveau propriétaire d’une durée minimum de location de son bien, avec les risques que cela comporte si aucun locataire n’est intéressé.

L’application de ce texte appelé « loi Lagarde » est prévue pour le second semestre de 2010.

Le très sérieux latribune.fr publie chaque mois des exemples de cas concrets pour le crédit immobilier. Récemment, un article a été consacré au rachat de credit immobilier et un expert (courtier en crédits immobilier de son état) cite le cas intéressant d’un couple ayant contracté un crédit l’année dernière et qui va gagner 64.000 € s’il le renégocie maintenant !

Le chiffre m’a rapidement fait réagir, le montant de l’emprunt initial est effectivement très élevé (510.000 € à 4,66%) mais un tel gain me semble bien trop alléchant pour être réaliste… Voyons comment le courtier décrit son montage et quels raccourcis il applique afin d’arriver à un tel résultat.

Opportunités de rachat de credit immobilier (Avril 2010) : emprunt souscrit à taux moyen entre 2000 et 2009

• Concernant le calcul des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA), le calcul est relativement simple et correct, l’expert arrive à la somme de 11.603 € qu’il va ajouter à son nouveau capital emprunté, ce qui évitera au couple d’avancer cette somme.
• Le taux d’intérêt est de 3,65% et correspond aux chiffres observés en Avril 2010 pour un excellent dossier, puisque les taux pour un dossier « normal » se rapprochent plus des 4%.
• Premier raccourci important, le courtier indique que la garantie du nouveau prêt sera en partie couverte par les sommes reversées par l’ancienne garantie crédit logement. La différence se porte tout de même à 1.000 € qui ne sont pas inclus dans le calcul. Certes il s’agit comme l’indique le courtier d’une « goutte d’eau » par rapport au gain annoncé, néanmoins ce sont 1.000 € que le couple devra sortir de sa poche ou réinjecter dans son nouveau prêt comme pour les IRA (s’ils choisissent cette seconde option, la somme ne sera plus de 1.000 € mais plutôt 1.500 € une fois les intérêts pris en compte)
• Ajoutons à cela que la part récupérée sur la caution du premier prêt ne sera pas versée pas dans la minute. S’il faut quelques mois avant de voir cette somme effectivement créditée, c’est cette fois pas loin de 5.000 € que le couple devra sortir de sa poche. Et s’il décide de réinjecter cette somme dans le capital du nouveau prêt, la « goutte d’eau » représentera tout de même une perte d’environ 3.700 € une fois la caution récupérée…
• Les frais de dossier sont quant à eux purement et simplement oubliés. Soit ce courtier travaille pour la gloire, soit il va bien falloir les inclure dans la calcul final, si on estime ces frais à 1.000 € et qu’on les ajoute au capital emprunté, c’est encore près de 1.500 € de dépenses qu’il faudra ajouter à l’addition.

Alors certes, il reste un gain qui s’approche des 60.000 € une somme impressionnante  qui représente une économie de presque 7% sur le coût total du premier crédit.
Il peut paraître un peu dérisoire de faire la fine bouche, pourtant on voit fleurir ces temps ci de plus en plus d’annonces tout aussi inexactes, voire carrément mensongères pour le rachat de crédit, et on pouvait s’attendre à moins d’imprécisions de la part de ce journal.

Ce courtier aurait en revanche pu souligner le fait que l’économie réalisée par ce couple pouvait servir à réduire la durée de son crédit. En restant à mensualités constantes le couple peut ainsi réduire la durée de son nouveau crédit de presque 3 ans et ainsi augmenter son gain d’environ 30.000 € ! Voilà une information tout aussi sensationnelle et tout à fait correcte que ce courtier aurait pu mentionner.

Si vous voulez faire une simulation réaliste, utilisez notre simulateur de rachat de credit immobilier.