L'état nous soutient... mais les banques ont du mal à suivre !

Nous avons analysé plus de 16 000 simulations prêt taux zéro réalisées sur notre site durant le mois de janvier 2011. La principale information qui ressort est la grande confusion des emprunteurs et des banques face au dispositif.

Prenez des banques pas prêtes et des emprunteurs sous-informés (ou sur-informés !) qui se retrouvent dans l’impasse…

Ajoutez à cela un certain flottement sur les points de détail : indivision, réduction du montant du PTZ+, estimations basées sur des grilles qui ne sont plus à jour…

Enrobez le tout d’un embouteillage au niveau du marché immobilier et des agences immobilières : annonces sans DPE, agents non formés au PTZ+, « conseils » donnés sans aucune base chiffrée…

Vous obtenez une belle pagaille qui a quelque peu terni l’engouement des emprunteurs.

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Il est possible de financer sa piscine via un rachat de crédit

Une piscine gratuite ? Voilà une idée rafraîchissante avec l’été qui s’annonce.

Le concept nous a d’ailleurs été inspiré par la météo de ces derniers jours : si j’économise 20 000 euros sur mon crédit grâce à la baisse des taux, pourquoi je n’en profiterai pas pour me faire construire une piscine ?

Beaucoup d’emprunteurs peuvent être concernés. Avec les taux records affichés en ce moment par les banques, on voit que de nombreux dossiers datant de 2007 à 2009, et même plus anciens (2000 à 2005) peuvent réduire le coût de leur crédit de plusieurs milliers d’euros.

En conservant ses mensualités actuelles et sans rallonger son crédit, ce gain peut alors être utilisé pour acheter sa piscine.
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Exemple d'emprunt réel avec 3 paliers pour prendre en compte une retraite de gendarme

Les prêts à palier peuvent être mis en œuvre dans plusieurs contextes.

Le plus courant est d’utiliser les paliers pour effectuer un lissage de prêt. En effet, notamment lorsque l’on bénéficie d’un P.E.L ou d’un C.E.L., il est intéressant de ne pas cumuler les mensualités mais de les lisser avec le prêt principal. Nous détaillerons ce mécanisme dans un prochain billet.

Un autre cas de figure de la mise en place du prêt à palier est d’augmenter la somme empruntable en anticipant un revenu futur garanti. La retraite de gendarmerie en est le parfait exemple. Ce revenu est garanti, sa somme et son application sont parfaitement définies. Dès lors, la banque peut prendre en compte ce revenu pour augmenter les mensualités en fonction de la période. Dans l’exemple visible sur l’image, le prêt comprend 3 paliers pour maximiser la somme empruntable en respectant la limite des 30% d’endettement sur les revenus mensuels.

• Le premier palier sert à lisser un prêt relais.

• Le deuxième palier correspond aux remboursements du prêt avant l’arrivée de la retraite.

• Enfin, le dernier palier prend en compte la retraite de gendarme en plus des revenus actuels.

Renégocier son crédit immobilier sans changer de banque

Ayant suivi la baisse des taux des crédits immobilier et ayant fait une simulation me validant l’intérêt de renégocier mon crédit immobilier, j’ai démarré ma démarche de renégociation courant mars.

Naïvement, je me suis dit : « Commençons par ma banque, ce sera plus simple de ne pas changer tous mes comptes. En plus je pourrai négocier mes indemnité de remboursement anticipé…»

Ma banque est l’une des grosses banques française et elle est particulièrement rapide pour donner une réponse de principe pour toute demande de crédit immobilier. J’étais allé dans cette banque lors de l’achat de ma première résidence principale en 2003. J’étais passé par un courtier de la place qui m’avait trouvé un emprunt plus intéressant que le résultat de mes premières recherches personnelles.

En 2008, lors de mon déménagement pour raisons professionnelles, cette banque m’avait à nouveau proposé un taux intéressant. Le fait de ne pas passer par un courtier m’avait couté un montage un peu trop basique (pas de lissage de mon PEL) mais par flemme je m’étais arrêté à cette proposition.

Bref, confiant, j’allais  voir la responsable de mon compte à l’agence locale.

Après avoir entendu l’objet de mon rendez-vous, elle prit un air désolé pour me prévenir :

- Vous savez, je ne pense pas que les taux aient suffisamment baissé pour que ça soit intéressant.

- Pas intéressant ! Mais ils ont baissé de plus d’un point ! J’ai fait les calculs et j’arrive à une économie non négligeable.

- Écoutez, pour un prêt sur 12 ans, le mieux que je peux vous proposer est un taux de 4,40 %.

- Arghh…

(Note : le taux moyen du marché en Mars 2010 pour ce crédit s’établissait à 3,30% ! )

Après un peu d’énervement de ma part, elle m’a avoué que le mieux était de changer de banque. Les consignes internes sont de majorer les taux pour les rachats de crédit afin d’éviter de traiter trop de dossiers de rachat. La banque préfère se mettre dans la poche les indemnités de remboursement anticipé et vous laisser partir.

Ce point m’a été confirmé par la suite par un courtier. Pour les dossiers de rachat, le courtier propose systématiquement à la banque actuelle de s’aligner sur les propositions concurrentes. Dans la majorité des cas, la banque actuelle ne s’aligne pas.

En conclusion, si vous renégociez votre crédit immobilier, ne perdez pas de temps avec votre banque actuelle et acceptez l’idée que vous allez changer de banque.