10 conseils pour optimiser son rachat de crédit

Le particulier bénéficie de la concurrence que se font les établissements financiers, mais de la même manière, son dossier de rachat de crédit immobilier est en concurrence avec les dossiers d’autres particuliers.

Pour que l’emprunteur, le courtier et la banque aient intérêt à ce que l’opération se réalise, il faut la préparer. Cela demande réalisme et méthode. (continue reading…)

Comment racheter son crédit en étant fiché banque de France ?

Vous êtes inscrit au  FICP et propriétaire de votre habitation principale.

Vous devez réorganiser votre dette pour vous sortir de cette passe difficile. Malheureusement, vous ne pouvez pas engager de nouveau crédit car les établissements bancaires vérifient les inscriptions au FICP.

Pourtant, si vous êtes inscrit au FICP et que vous êtes propriétaire de votre bien immobilier, vous pouvez regrouper vos crédits (crédit immobilier, crédit à la consommation, auto, revolving, trésorerie,…) en souscrivant un crédit hypothécaire.

(continue reading…)

Le courtier travaille à ce que votre dossier soit accepté par la banque

Pour réussir son rachat de crédit immobilier, il est important de se sentir en confiance.

Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec votre banquier, à plus forte raison quand celui-ci vous met la pression dès que vous lui parlez de renégociation de crédit, ne perdez pas de temps et changez d’interlocuteur.
(continue reading…)

Indépendamment de l’évolution du marché immobilier, on note une forte saisonnalité dans le nombre de transactions immobilières. Il en résulte un écart de prix qui peut s’avérer important, ainsi pour une maison de 250 000 € on peut noter une différence de plus de 11 000 € entre Février (-2%) et Septembre (+2,5%).

Voici un graphique qui présente les chiffres des notaires, compilés par l’économiste Jacques Friggit dans son document sur l’évolution du prix des logements :

Variation des prix en fonction de la saison d'achat d'un bien immobilier (CGEDD prix notaires / INSEE)

Plusieurs remarques s’imposent :

• Les maisons subissent des variations importantes et leurs prix atteignent un pic au 3ème trimestre : les maisons sont des biens surtout prisés par les familles, qui sont souvent tenues par le calendrier scolaire d’organiser leurs déménagements durant la période estivale. Les prix partent donc à la hausse dès le printemps avant de redescendre après Septembre.
• Les appartements en revanche affichent des prix beaucoup plus stables sur l’année avec des variations qui ne dépassent pas les 2%.
• La variation se fait plus ressentir en province que sur Paris et la région Ile de France mais elle reste marquée dans les deux cas : l’hiver reste la saison idéale pour acheter son bien immobilier au meilleur prix !

Rachat ou renégociation ? Une solution adaptée à chaque cas.

Dans un précédent billet, nous avons vu la différence entre la renégociation de crédit et le rachat de crédit. Chaque solution a ses avantages que l’on pourrait rapidement résumer ainsi :

• Renégocier son crédit à peu de frais, mais sans bénéficier des meilleures conditions du marché
• Racheter son crédit avec les frais et les démarches que cela comporte, pour profiter des taux actuels

Voyons quelques scénarios et la solution la plus appropriée pour chacun compte tenu des frais, des difficultés et des opportunités.

Vos mensualités sont trop élevées

La naissance du deuxième enfant, ou un imprévu professionnel peuvent lourdement impacter le budget d’un ménage, renégocier son crédit peut être un bon moyen de récupérer un peu d’air dans une trésorerie trop serrée.

Dans ce cas, il est primordial d’en parler tout d’abord à son banquier, qui appréciera que l’on se préoccupe de son budget avant même l’apparition des premiers impayés.
Le banquier peut alors proposer de ré-échelonner la dette à moindre coût en lissant le capital restant sur une durée plus longue. Cela engendrera moins de frais qu’un rachat total de crédit, le coût global sera certainement plus élevé mais les mensualités plus acceptables.

Notre simulateur de rachat permet de simuler une baisse des mensualités de crédit immobilier, vous pouvez ainsi voir en quelques secondes quel sera votre gain mensuel et votre coût global.

Les taux d’intérêts ont baissé

Si c’est la chute des taux qui motive l’intérêt de renégocier son crédit, on distinguera 2 scénarios :

• Si vous êtes actuellement en début de crédit, vous avez tout intérêt à renégocier au taux le plus bas du moment, quitte à inclure dans votre plan de rachat des frais importants. Dans ce cas, la plupart du temps, il vous faudra vous tourner vers la concurrence et faire racheter votre crédit par un autre établissement, car votre banque rechignera certainement à s’aligner sur les taux du moment. Le gain total peut être très important, n’hésitez pas à simuler une reprise de prêt.
• Si vous êtes en fin de crédit, vous avez déjà payé la plus grosse partie des intérêts et une baisse des taux constitue moins une opportunité de gain. Dans ce cas, essayez quand même d’en parler avec votre banquier, en arguant de la situation actuelle (et en empochant les frais de dossier), la banque peut consentir une révision de votre taux qui vous fera peut être gagner quelques dizaines d’euros mensuels.

Votre dossier d’emprunt est complexe

Depuis quelques années, avec l’apparition des prêts bonifiés et des aides au secteur du logement, nombreux sont les emprunteurs qui ont monté des dossiers alambiqués intégrant un Prêt à Taux Zéro, un PEL ou encore un prêt relais. Difficile de savoir dans ce cas, si vous pouvez gagner de l’argent en renégociant votre crédit.

Les personnes qui sont là pour vous aider (banquier, courtier…) ont d’ailleurs souvent tendance à sortir la solution la plus simple en expliquant que pour des questions de garantie, de contrat ou de frais, c’est la seule possible. Voyons pourtant ce qui peut se présenter :

• Vos différents crédits s’empilent actuellement les uns sur les autres : effectivement, pourquoi faire compliqué a du se dire votre banquier. Envisagez rapidement un rachat de crédit auprès d’un organisme un peu plus performant, en lissant vos crédits actuels avec un prêt principal (voire plusieurs prêt emboités), vous allez immédiatement générer à défaut d’un gain énorme, une mensualité unique et une plus grande sérénité dans la gestion de votre budget. Notre simulateur de rachat et de lissage de crédit vous permet de vous faire une idée du montage qu’il est possible de faire.
• La reprise de votre crédit principal ne peut se faire sans la reprise de votre PTZ (ou autre prêt complémentaire) : avec un coût du crédit nul, il est évident qu’un Prêt à Taux Zéro n’a aucun intérêt à être racheté. Voyez avec votre banque pour renégocier votre dossier en interne. Si elle ne s’aligne pas sur des conditions décentes, et compte tenu de l’actualité, n’hésitez pas à envisager une reprise globale, simulez un rachat de crédit avec le capital total, il est possible que l’opération vous fasse malgré tout économiser de l’argent.

Renégocier son crédit ou le racheter ?

Les termes renégociation et rachat sont souvent employés indistinctement lorsque l’on souhaite réorganiser son endettement. En fait ces termes représentent deux opérations bien différentes.

Renégociation de prêt (ou de crédit)

Il s’agit là de renégocier, avec l’organisme qui porte actuellement le crédit,  les conditions de remboursement. Suite à cette renégociation, l’organisme remplace l’ancien crédit par le nouveau ou instaure un avenant pour que le crédit actuel se déroule dans de nouvelles conditions. La renégociation peut porter sur deux points : la durée du crédit et le taux d’intérêt (sachant de plus, que ces deux valeurs sont liées entre elles).

La nouvelle formule du crédit va faire changer les mensualités, en contrepartie, la banque vous prendra de nouveaux frais de dossier pour rémunérer ce changement.

Attention, les banques ne sont pas tenues d’accepter une renégociation si elle n’a pas été initialement prévue dans le contrat. Il est même relativement courant qu’elles limitent au maximum ces opérations qui leur demande un travail supplémentaire, ou qu’elle proposent des conditions peu intéressantes (taux supérieurs à la concurrence). Si l’opération n’est pas valable, il faut alors envisager le rachat de prêt.

Rachat de prêt ou rachat de crédit

Cette opération consiste à négocier un nouveau prêt dans un nouvel organisme. Le prêt initial est alors entièrement remboursé par le nouvel organisme. Votre banque ne peut pas s’opposer à un rachat de prêt, mais la tâche peut être compliquée si vous avez plusieurs prêts à reprendre.

Le rachat de crédit immobilier entraîne le paiement d’indemnités de remboursement ou IRA. Les indemnités correspondent au minimum de : 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû ou 3% du capital restant dû.

A ces frais de remboursement anticipé, vous devrez ajouter la mise en place de la nouvelle caution de garantie et des frais de dossier.

Il est habituel d’inclure l’ensemble des frais dans le capital emprunté. Au moment de la mise en place d’un rachat de crédit, l’emprunteur voit donc sa dette augmenter. Cette opération peut néanmoins s’avérer intéressante notamment lors d’une phase de baisse des taux. Les nouveaux frais sont alors compensé par le coût global du nouveau crédit qui s’avère inférieur à l’ancien, entraînant une baisse des mensualités et/ou un raccourcissement de la durée du crédit.

Pour aller plus loin :

• Consultez notre dossier complet sur le rachat de crédit immobilier.
• Économisez sur vos mensualités avec notre simulateur de rachat de crédit au meilleur taux.