Comment conserver son bien lorsqu'un divorce survient en plein milieu d'un crédit immobilier ?
Le crédit immobilier, lorsqu’il est souscrit par un couple marié, peut causer certains problèmes au cas où survient un divorce.
En effet, un divorce peut contribuer à dégrader une situation financière voir même entraîner un surendettement.
Comment éviter de telles situations ?
La performance énergétique de votre bâtiment est évaluée sur une échelle de A à G.
L’impact sur le processus de vente est important puisque l’acheteur accordera immédiatement une plus-value ou une décôte au bien.
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La Suisse accueille près de 100.000 travailleurs Français disposant du statut de travailleurs frontaliers, rémunérés en Francs Suisses, ces personnes ont l’opportunité de souscrire à des crédits immobiliers en devise.
Un crédit en devise permet de se prémunir des fluctuations du taux de change EURO / CHF et de profiter des conditions exceptionnelles de crédit actuellement accordées avec par exemple des offres à taux fixe à 2,30% sur 25 ans (canton du Jura et de Neuchâtel) alors que les meilleurs taux tournent autour de 3,30% en France.
Pour un résident Français, la démarche est très simple, la plupart des grands organismes bancaires disposent d’offres pour les frontaliers. Avec ce type de service, il est possible de contracter un emprunt en devise pour un bien situé en France, tout en profitant des différentes aides du secteur (Prêt à Taux Zéro…).
Enfin, l’actualité en fait un sujet brûlant puisque l’Euro s’est récemment effondré face au Franc Suisse. Nombre de frontaliers en ont profité pour emprunter ou renégocier leur emprunt pour profiter du double effet Euro faible + taux records.
Fluctuation du taux de change EUR/CHF sur un an
Le montant du nouveau Prêt à Taux Zéro, le PTZ+, sera indexé sur le diagnostique énergétique du bien
Suite à l’annonce de mardi qui dévoilait les contours du nouveau Prêt à Taux Zéro, nommé PTZ+, on connait les premiers chiffres concernant ce dispositif.
Parmi les point notables, on relève la présence d’un « facteur énergétique » qui détermine le pourcentage de l’opération qui peut être couvert par le PTZ+. Plus votre logement est considéré comme efficace en terme énergétique, plus le montant du Prêt accordé sera important.
La distinction entre le neuf et l’ancien se fait toujours, avec un net effort porté les logements neufs en zone d’habitation « tendue » (zone A et B1).
Les plafonds des opérations ont été également revus à la hausse. Cela signifie que les logements coûteux permettront d’obtenir à un Prêt à Taux Zéro plus conséquent qu’avant.
Les grands gagnants par rapport au précédent PTZ sont :
Du point de vue des perdants ou des « moins favorisés » on trouvera :
Le président de la République a annoncé la réforme des aides au logement ©AFP
Les contours du nouveau Prêt à Taux Zéro, nommé PTZ+, commencent à apparaître plus clairement. Si on ne dispose pas encore des différents chiffres on connaît maintenant l’orientation générale du projet.
Le président de la République, qui tient à sa promesse de faire de la France « un pays de propriétaires » souhaite faire augmenter le chiffre de propriétaires de 58% à 70%.
Ces réformes de l’aide au logement devraient permettre à l’état d’économiser de l’argent tout en profitant à environ 70% de bénéficiaires supplémentaires.
Ce nouveau PTZ devrait se mettre en place autour de 3 axes :
La première optimisation d’un crédit immobilier consiste à choisir une durée adaptée à sa capacité de remboursement et au capital emprunté.
Pourtant, les banques ne font aucun effort dans ce domaine. Plus de 75% des offres sont faites sur les durées standards du crédit (10, 15, 20, 25 et 30 ans). Au final le coût pour l’emprunteur est très important.
Nous avons analysé près de 1000 simulations effectuées sur notre site durant une partie du mois d’août pour en extraire une série d’indicateurs sur les pratiques bancaires et les comportements des Français face au crédit. Cet article est le premier d’une longue série, nous nous intéresserons ici spécifiquement aux durées d’emprunt des crédits.
Plus de 75% des dossiers sont réalisés sur les "durées standards" indiquées ici en rouge
Après un été calme, les taux du crédit immobilier subissent une nouvelle baisse en cette rentrée 2010.
Les banques confirment leur effort sur les crédits longue durée, et les taux à 25 et 30 ans sont particulièrement impactés. Cette aubaine dope le marché du crédit et les dossiers affluent.
Evolution sur un an des taux d'intérêt à 20 ans
Taux fixes moyens de septembre 2010 :
Cela dope également le marché du rachat de crédit immo. Avec la baisse des taux, la plupart des crédits contractés ces dernières années peuvent être repris afin de réaliser d’importantes économies.
Ce schéma présente les opportunités de rachat de crédit selon l’année de signature du crédit d’origine et sa durée :
Les gains peuvent monter à plus de 60 000 € pour un crédit initial de 200 000 € sur 30 ans
Emprunteurs, n'attendez pas le dernier moment pour anticiper votre retraite !
De plus en plus d’emprunteurs contractent un emprunt qui se termine après l’âge de la retraite.
Ceci devrait être pris en compte lors du montage du dossier mais on se rend compte que les banques ne le font que très rarement.
L’observatoire du crédit a récemment ré-évalué l’âge moyen de l’emprunteur à 37 ans, une légère -mais constante- augmentation qui indique que les emprunteurs d’aujourd’hui sont de plus en plus agés.
Ce même observatoire souligne également un net allongement des durées moyennes d’emprunt, avec une hausse de 4 ans entre 2001 et 2006.
Les débats actuels sur l’âge de la retraite n’y changeront rien, il apparaît que de plus en plus de Français vont se retrouver en retraite avec un crédit immobilier encore actif.
Un courtier en crédit nous indiquait à ce propos travailler de plus en plus sur des ré-aménagements de dossiers de crédits pour de jeunes (ou futurs jeunes) retraités.
Il soulignait le fait que les banques, dans leur empressement à signer un crédit, sous-estimaient parfois l’étape de la retraite, or cette étape s’accompagne pour beaucoup d’une baisse des revenus.
Nous allons voir quelles sont les causes, les problèmes mais aussi les solutions pour reprendre un dossier mal préparé.
Christine Lagarde vient de présenter son nouvel outil d'aide à l'accession à la propriété
On le savait condamné, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt vient d’être offciellement enterré mercredi 4 Août 2010 par la ministre de l’économie Christine Lagarde.
L’heure est à la rigueur, et cette niche fiscale jugée inefficace et coûteuse (on évoque le chiffre de 1,6 milliards d’euros pour 2010, 3 milliards pour 2011) a fait long feu. A la place un Prêt à Taux Zéro dit « universel » va voir le jour.
Ce renforcement de l’actuel PTZ sera destiné aux primo-accédants (acquéreurs de leur première habitation) sans condition de ressources. L’idée étant de permettre également aux classes moyennes d’accéder à la propriété. Pour le reste, le principe semble être le même qu’actuellement avec un découpage de la France en 3 zones, la zone A représentant les lieux de plus forte tension (Paris et sa région, bassin Genevois, Côte d’Azur…), la zone B les grandes agglomérations et la zone C le reste de la France.
Ce nouveau système devrait entrer en vigueur début 2011.
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Les prix Parisiens flambent
La flambée des prix Parisiens semble hors de contrôle et conduit à des prix irréalistes.
Voici en quelques mots la conclusion de plusieurs experts, dont ceux du site MeilleursAgents.com qui disposent d’un indicateur extrêmement précis pour la région Parisienne.
Comment interpréter cette hausse dans un marché dominé par l’immobilisme, mais qui restreint l’accession à la propriété à seulement 1/5ème des ménages en Île-de-France (selon une récente étude Paris-Dauphine) ?
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Economisez jusqu'à 50% sur le coût de votre assurance de prêt
L’assurance de prêt ne peut plus vous être imposée par votre banque lors d’un crédit immobilier. La réforme du crédit l’a récemment précisée, le texte a été validé fin Juin par le Sénat.
Dès Septembre, chaque emprunteur sera libre de choisir son assurance décès / invalidité, de faire jouer la concurrence et se tourner vers des organismes qui pratiquent des tarifs bien inférieurs à ceux des banques.
Sur un crédit, l’assurance peut représenter jusqu’à 15% du coût total. Quand on sait qu’il est possible d’économiser jusqu’à 50% sur cette assurance, on mesure rapidement le gain d’argent réalisable avec quelques démarches.
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Tous les organismes bancaires l’avaient annoncé, les taux commencent à se stabiliser. Juillet affichera donc des taux très similaires à ceux du mois de Juin.
Seules quelques banques avaient encore de la marge et continuent de baisser leurs taux.
La plupart affichent des taux stables autour de :
L’heure n’est pas encore à la remontée des taux. Quelques enseignes affichent des variations minimes, mais dans l’ensemble on reste sur les excellents chiffres du mois précédent.
Taux moyens constatés pour Juillet 2010.Cliquez sur l'image pour accéder au baromètre détaillé.
La tendance des prix immobilier
Afin de pouvoir acheter (ou vendre) en toute connaissance, il est nécessaire de connaître les prix de vente actualisés des biens des environs.
De nombreux sites donnent cette information gratuitement, mais rares sont ceux qui le font de manière précise et détaillée.
Si, comme nous, vous n’aimez pas vous frapper d’interminables listes de chiffres, vous allez voir que certains font preuves d’ingéniosité pour mettre en avant leurs données.
Nous avons sélectionné une série de sites qui donnent en temps réel les indices des prix de l’immobilier en France, et détaillé chacune de leurs particularités.
Voici une vidéo d’une simulation de rachat de crédit immobilier type. Crédit de 160 000 euros contracté fin 2007, taux moyen…
Le gain est non négligeable avec des mensualités plus faibles et une économie de plus de 14 000 euros.
En France, le bâtiment représente 43% de la consommation d’énergie et 25% de l’émission de gaz à effet de serre.
Le parc immobilier français est reconnu comme énergivore avec plus des 2/3 des logements français considérés comme étant en surconsommation d’énergie (classe E, F et G).
Diagnostic énergétique sur la consommation électrique
Les chiffres mis à jour par l’économiste Jacques Friggit montre bien le rebond qui avait été initié il y a quelques temps avec une très nette reprise des transactions.
L’indice des prix n’a pas encore été mis à jour mais il devrait également afficher une belle remontée. Cela permettra également de savoir si l’embellie profite seulement à Paris ou bien à l’ensemble de la France.
Prix moyen et montant des transactions immobilières (cliquez pour voir en détail)
Comment le marché peut-il évoluer en 2010 ?
« 2010 : la fin de la baisse des prix »
« Les prix de l’immobilier flambent à Paris »
« Pénurie de logements neufs » …
Depuis le début de 2010 les annonces d’une reprise fulgurante du marché immobilier s’enchaînent dans les journaux.
Tous les indicateurs semblent pourtant dans le rouge. Le chômage atteint des sommets, la crise Européenne pèse sur le moral des ménages et un plan de rigueur se profile annonçant une hausse des cotisations et la fin des aides au secteur.
Les expert sont unanimes : les prix du marché sont en déconnexion totale avec les fondamentaux de l’économie. Comment dans ces conditions le marché peut-il se redresser et afficher une telle embellie?
Analysons les arguments haussiers et les facteurs baissiers de 2010, afin de différencier l’info de l’intox.
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C’est maintenant devenu une habitude, mais les taux affichent encore une très légère baisse en ce début de Juin. Selon le courtier Empruntis, les meilleurs dossiers obtiennent ainsi des rabais de 0.05 à 0.1% sur le taux qui leur est proposé.
Voici la courbe des taux du moment :
Aperçu des taux d'intérêts pour Juin 2010.
Les meilleurs dossiers sont en vert, les moins bons en rouge.
La ligne bleue représente la tendance d'évolution du taux moyen.
On observe plusieurs tendances :
Pour conclure, on confirmera les opportunités des actuels propriétaires. Que ce soit pour effectuer un rachat de crédit ou pour acheter un nouveau bien, les conditions actuelles du crédit restent exceptionnelles.
Indépendamment de l’évolution du marché immobilier, on note une forte saisonnalité dans le nombre de transactions immobilières. Il en résulte un écart de prix qui peut s’avérer important, ainsi pour une maison de 250 000 € on peut noter une différence de plus de 11 000 € entre Février (-2%) et Septembre (+2,5%).
Voici un graphique qui présente les chiffres des notaires, compilés par l’économiste Jacques Friggit dans son document sur l’évolution du prix des logements :
Variation des prix en fonction de la saison d'achat d'un bien immobilier (CGEDD prix notaires / INSEE)
Plusieurs remarques s’imposent :
Rachat ou renégociation ? Une solution adaptée à chaque cas.
Dans un précédent billet, nous avons vu la différence entre la renégociation de crédit et le rachat de crédit. Chaque solution a ses avantages que l’on pourrait rapidement résumer ainsi :
Voyons quelques scénarios et la solution la plus appropriée pour chacun compte tenu des frais, des difficultés et des opportunités.
La naissance du deuxième enfant, ou un imprévu professionnel peuvent lourdement impacter le budget d’un ménage, renégocier son crédit peut être un bon moyen de récupérer un peu d’air dans une trésorerie trop serrée.
Dans ce cas, il est primordial d’en parler tout d’abord à son banquier, qui appréciera que l’on se préoccupe de son budget avant même l’apparition des premiers impayés.
Le banquier peut alors proposer de ré-échelonner la dette à moindre coût en lissant le capital restant sur une durée plus longue. Cela engendrera moins de frais qu’un rachat total de crédit, le coût global sera certainement plus élevé mais les mensualités plus acceptables.
Notre simulateur de rachat permet de simuler une baisse des mensualités de crédit immobilier, vous pouvez ainsi voir en quelques secondes quel sera votre gain mensuel et votre coût global.
Si c’est la chute des taux qui motive l’intérêt de renégocier son crédit, on distinguera 2 scénarios :
Depuis quelques années, avec l’apparition des prêts bonifiés et des aides au secteur du logement, nombreux sont les emprunteurs qui ont monté des dossiers alambiqués intégrant un Prêt à Taux Zéro, un PEL ou encore un prêt relais. Difficile de savoir dans ce cas, si vous pouvez gagner de l’argent en renégociant votre crédit.
Les personnes qui sont là pour vous aider (banquier, courtier…) ont d’ailleurs souvent tendance à sortir la solution la plus simple en expliquant que pour des questions de garantie, de contrat ou de frais, c’est la seule possible. Voyons pourtant ce qui peut se présenter :
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