Acheter ou louer ?

Est-il plus rentable d’acheter ou de louer en 2013 ?

Dans les années 2000, la question de la rentabilité entre la location et l’achat immobilier ne se posait pas puisque les logements anciens ont connu une hausse des prix de 117% (Insee) en 10 ans !

Avec la plus value réalisée lors de la revente d’un bien immobilier, il ne fallait alors en moyenne à un acheteur que 5 ans pour rentrer dans les frais de son acquisition.

Aujourd’hui, le marché immobilier n’est plus aussi favorable aux acheteurs potentiels et le calcul de la rentabilité entre l’achat et la location n’est plus aussi évident. Alors faut-il acheter ou louer en 2013 ?

Les paramètres de calcul pour comparer la rentabilité entre la location et l’achat

L’analyse économique pour calculer le gain potentiel entre une location et un achat fait intervenir plusieurs paramètres.

Certains sont connus dés le départ :

  • le prix d’achat et les frais liés à l’acquisition
  • la capacité d’apport
  • le taux immobilier et la durée de détention
  • le montant du loyer
  • les charges d’entretien

D’autres beaucoup moins :

  • l’évolution des prix du marché immobilier
  • l’évolution des prix des loyers

Selon l’Insee, les prix de l’immobilier ont connu une hausse vertigineuse de 117% entre 2000 et 2010. Dans le même temps, le revenu des ménages n’a progressé en moyenne que de 2.1%.

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Evolution des prix de l’immobilier (Source Insee)

Sur cette période, la baisse des taux immobiliers et la hausse de la durée d’emprunt a permis à bon nombre de primo accédants de devenir propriétaires, en compensant la hausse des prix.

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Evolution des taux immobiliers

 

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Evolution de la durée moyenne des crédits immobiliers

Par ailleurs, les ménages déjà propriétaires d’un bien immobilier ont pu réaliser une plus value confortable lors de la vente de leur logement et bénéficier ainsi d’un apport conséquent pour un deuxième achat.

Durant cette période, il ne fallait en moyenne que 5 ans à un acheteur pour réaliser une plus value de revente qui couvrait l’ensemble des frais lié à son acquisition :

  • Frais de notaire et d’agence
  • Intérêts d’emprunt immobilier
  • Taxe foncière et frais d’entretien

Pour un achat immobilier en l’an 2000 et une revente en 2010, la rentabilité nette par rapport à une location sur la même durée était en moyenne, tout frais déduits, de plus de 50 000€ (29 850€ de plus value, intérêts d’emprunts et frais d’entretien déduits,+ 22 400€ de loyers économisés).

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Comparatif de rentabilité entre l’achat et la location (Source : Asterès)

Et en 2013, vaut-il mieux acheter ou louer ?

En 2013, le volume des transactions immobilières devrait se situer à un niveau relativement bas en raison de plusieurs facteurs majeurs :

  • la hausse du chômage
  • la hausse des taux d’intérêts
  • la prudence des banques concernant les dossiers de financement (nouvelle réglementation Bâle III)
  • le dispositif Duflot moins attractif pour les investisseurs

En 2013, les prix de l’immobilier devraient continuer à suivre leur tendance de stabilisation telle qu’elle a été constatée depuis le début d’année. Aucun crash immobilier n’est à prévoir même si certains professionnels tablent sur une baisse des prix de -10%.

Ce qui est quasiment certain, c’est qu’il n’y aura pas de nouvelle emballée des prix comme celle constatée entre 2000 et 2010. En effet, un tel scénario rendrait l’acquisition immobilière inaccessible pour la majorité des ménages.

Dans ce contexte de prix soutenus, il convient de se demander s’il n’est pas préférable d’acheter plutôt que de louer son logement.

Pour répondre à cette question, il est nécessaire de comparer le montant d’un loyer actuel au prix d’achat d’un bien similaire, toutes charges comprises.

Plus le ratio du loyer annuel sur le prix du logement est bas, c’est à dire plus le loyer est faible en comparaison du prix d’achat et plus il est préférable de louer.

Par ailleurs, l’apport personnel joue un rôle prépondérant dans cette analyse. En effet, plus l’apport est important, plus le crédit immobilier est rentable. D’un autre côté, en cas de location, cet apport personnel peut être placé dans un produit financier (une assurance vie par exemple) et dégager un retour sur investissement à prendre en compte.

Comparaison achat/location

Ainsi, une comparaison entre location et achat repose sur 5 paramètres majeurs :

  • l’évolution des prix de l’immobilier
  • l’évolution des prix des loyers
  • l’évolution de la taxe foncière
  • l’évolution des charges d’entretien
  • l’évolution du rendement d’un placement fincancier potentiel

Le tableau ci après donne la durée de détention nécessaire pour qu’un achat immobilier devienne plus rentable qu’une location de même type.

Trois scénarios sont pris en compte :

  • un scénario de hausse des prix (0% en 2013, +2% en 2014, +4% en 2015 puis +4% en 2016 et au delà)
  • un scénario de baisse des prix (-5% en 2013, -5% en 2014, 0% en 2015 puis +2% en 2016 et au delà)
  • un scénario central des prix (-3% en 2013, 0% en 2014, +2% en 2015 et au delà)

L’achat immobilier, frais de notaire et taxes comprises, est réalisé sur une durée de 20 ans aux taux moyens actuels (3.20% + 0.34% d’assurance) avec 20% d’apport. Il est tenu compte également de la taxe foncière, du montant des intérêts du prêt immobilier et des frais d’entretien durant la période considérée.

Le montant du loyer est supposé stable pendant deux ans puis progresse au rythme de 1.5%/an. Le montant de l’apport qui n’est pas mobilisé pour un achat est placé de manière sécurisée avec un rendement de 2%/an.

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Rentabilité entre l’achat et la location dans 8 grandes villes françaises (Source : Asterès)

Cependant, acheter son logement ne se résume pas qu’à un simple calcul de rentabilité financière. C’est aussi un choix de vie, la volonté de se constituer un patrimoine pour le transmettre ou l’envie se sentir vraiment chez soi et se faire plaisir. Louer, c’est aussi avoir l’esprit plus libre et s’en remettre au propriétaire pour l’entretien et les travaux.

(Source : Analyse réalisée par Asterès pour le compte de Meilleurtaux)

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