Lorsqu’un couple marié décide de divorcer, tous les biens qu’il possède doivent être partagés en fonction du régime matrimonial dont il dépend.

Sous le régime de la communauté des biens, si l’un des deux conjoints souhaite conserver et acquérir le logement commun alors qu’un crédit immobilier est en cours, il devra s’acquitter d’une soulte auprès de son ex conjoint.

Quel est alors le montant du rachat de cette soulte ?

Rachat de soulte et crédit immobilier

Avant d’engager une procédure de paiement de soulte, le divorce doit impérativement être prononcé et l’accord du juge rendu.

Afin de partager un bien immobilier lors d’un divorce alors q’un crédit immobilier est toujours en cours, les ex conjoints ont deux options :

  • vendre le bien immobilier afin de solder le crédit et partager le reste de l’argent s’il en reste
  • conserver le bien immobilier afin que l’un des deux ex conjoints en deviennent seul propriétaire. Ce dernier devra alors prendre à sa charge le crédit en cours et verser une soulte à son ex conjoint.

Calcul de la soulte lors d’un crédit immobilier en cours

Le montant d’une soulte peut être déterminé de deux façons :

  • par un accord amiable entre les ex-époux
  • par un notaire

Dans le deuxième cas, le notaire tiendra compte du marché immobilier au moment de la demande pour estimer le prix du bien au plus juste.

La valeur nette du bien immobilier sera alors obtenue de la manière suivante :

(valeur du bien immobilier sur le marché) – (solde du crédit immobilier)

Le montant de la soulte à verser s’obtient en divisant la valeur nette par 2.

Le calcul de rachat de soulte ne tient donc pas compte de la valeur initiale du logement.

Les frais liés au rachat de soulte

Les principaux frais liés à un rachat de soulte sont les frais notariés ainsi que les frais classiques d’un crédit immobilier.

Si l’ex conjoint qui souhaite acquérir le bien immobilier détient les revenus suffisants pour conserver le crédit immobilier en cours à l’identique, un simple avenant au contrat bancaire pourra suffire, sans frais supplémentaires.

En outre, il sera par exemple possible de rallonger la durée du prêt afin de réduire les mensualités. Mais cette option est soumise à l’acceptation de l’établissement bancaire.

Dans le cas contraire, un nouveau crédit immobilier devra être souscrit. Cette opération intégrera :

  • les indemnités de remboursement anticipé de l’ancien crédit
  • les frais de levée d’hypothèque si elle existe
  • les frais bancaires liés au nouveau crédit

Il est à noter que les banques sont de plus en plus réticentes à financer un rachat de soulte en l’intégrant dans le crédit immobilier.

Bien souvent, le montant de la soulte fait l’objet d’un prêt personnel à part dont la durée et le taux sont moins avantageux.

Exemple de Calcul :

Monsieur et Madame Dupond divorcent. Ils sont propriétaires en indivision d’une maison achetée au prix de 180 000 €. Le financement de ce bien fait l’objet d’un crédit d’un montant initial de 170 000 €. Lorsque que le divorce est prononcé, il reste 100 000 € à rembourser. La maison est estimée par un notaire à 240 000 €.

Si Monsieur Dupond décide de conserver la maison, il devra payer à son ex conjointe la somme de 70 000€.
(240 000 € / 2) – 50 000 (montant du crédit restant à rembourser divisé par deux)

Monsieur Dupond devra également racheter le crédit immobilier restant pour un montant de 100 000€.

15 Réponses

  1. mery

    peut-on régler la soulte sans demander de prêt, continuer le prêt en cours, mais en remboursant une partie par anticipation
    je vous remercie pour vos réponses

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    • Charlotte Fournier

      Bonjour Mery,
      Il est effectivement possible de régler la soulte sans demander de prêt, continuer à régler le crédit immobilier en cours, et rembourser une partie par anticipation. Toutefois un rachat de soulte (réalisé par un organisme compétent) vous permet de simplifier la gestion de votre budget et accélerer vos démarches. En effet, vous ne disposerez plus que d’une seule mensualité pour l’ensemble de vos prêts (y compris prêts à la consommation par exemple, un rachat de soulte fonctionne grosso modo comme un regroupement de crédits traditionnel). L’organisme auquel vous ferez appel s’occupera également de toutes les démarches propres à ce type de projet (mise en relation avec un notaire, calcul des frais et avance sur frais, remboursement de tous vos emprunts, etc). Il vous permet également de disposer d’une trésorerie qui vous permettra par exemple de réaliser des travaux pour votre habitat. De plus, compte tenu du faible niveau des taux d’intérêt actuel, un rachat de soulte peut s’avérer particulièrement intéressant dans une optique de renégociation de prêt immobilier.
      Bien à vous,
      Charlotte Fournier

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  2. mamour

    bonjour,

    ce calcul est il le meme sans mariage (PACS annulé en derniere minutes) et achat en indivision avec apport consequent validé sur les parts de l’indivision.

    en gros, achat 240k avec apport 80k – gestion du pret commun de 160k avec 150k de solde restant – la valeur du bien n’ayant pas change.

    faut-il prevoir une soulte de 5000 ou de 45000 (ca me ferait tres mal voire impossible a refinancer) + les divers frais de notaire (taxes et autres frais bancaires)

    Merci

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  3. boriti

    Bonjour nous partont sur une procedure de divorce j envisage le rachat de soulte une estimation faite par un expert agrees au tribunau estime le bien a 240000e , il reste 18000e de credit mi juin 2017 .
    le rachat se passe t il sur les 240 ou 240 diviser par 2 et le credit restant est il de diviser par 2 ou a ma charge ?
    Cette oepration vaut elle le coup et quelle en serait le montant estimatif avec frais de notaire merci .

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    • Sandra

      Bonjour Boriti,

      La soulte que vous aurez à verser à votre conjoint correspond à la moitié de la valeur de votre bien, soit 120 000 euros. Si vous désirez conserver le bien, alors le reliquat du prêt immobilier sera à votre charge.

      À noter que les frais de notaire peuvent varier selon plusieurs critères.

      Pour savoir si cette opération vaut le coup ou non, je vous conseille de faire une étude de rachat de soulte auprès d’un organisme spécialisé, qui pourra calculer avec précision les frais de notaire, les mensualités, le taux d’emprunt, etc.

      Répondre
  4. Mr BEAUVAL

    Bonjour,comment calculé la soulte de mon ex-femme SVP?
    Notre achat une maison 245 000 Euro + frai de notaire
    pour cette achat j’ai mis un apport (vente de mon appartement a mon nom seul ) de 68 000 Euro acté chez notre notaire a l’achat de la maison.
    Ma maison a été estimé a 230 000 Euro
    crédit restant 190 000 Euro
    Merci de vos réponse.

    Répondre
  5. baert

    bonjour , mon compagnon desire reprendre le credit du bien immobilier acheté avec son ex epouse, la valeur de la maison etant de 55000 euross alors que le credit est de 59000 euro , quel frais de notaire ,pour une soulte inexistante
    merci d’avance

    Répondre
  6. LEGOUHY

    Bonjour,

    Nous sommes propriétaires d’un bien immobilier depuis 4 ANS sur lequel reste dû environ 185 000 EUR et voudrions divorcer à l’amiable.

    Nous avons vu le notaire qui estime le bien à 130 000 eur
    et avons 2 voitures pour 20 000 eur.

    Mr veut et peut garder le prêt immobilier seul. Comment calculer la soulte.

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  7. worldscorp

    Bonjour,
    Nous allons divorcer par consentement mutuel. Je veux garder la maison. Celle ci est estimée a 160 000 euros. Il reste 20 000 euros de crédit. Normalement je lui dois (160 000 :2) – 10 000 = 70 000 euros
    Mais étant marié et avant d acheté la maison , mes parents m ont donné 7 000 euros comme apport personnel pour la maison
    ils m ont donné également 6300 euros (durant le mariage) comme apport pour acheter une voiture
    et avant le mariage, j avais un PEL de 18 000 euros liquidé pour l achat de la maison
    Est ce que je peux déduire ces sommes de la soulte ? D avance merci pour celui ou celle qui pourra m aider

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  8. mauger

    bonjour je suis en divorce ma maison et estimer a 120000 euro et il me reste 130000 euro a rembourser sur mon pret je voeux garder cette maison qu est ce que je vais devoir donner a mon ex alors quel n a jamais rien payer de cette maison

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  9. Romanet

    Bonjour,

    Je viens de divorcer et mon ex époux souhaite racheter ma part de la maison,dans laquelle je vis pour l’instant.
    Nous n’avions pas de credit immobilier en cours.
    A quels frais doit t-on s’attendre pr la vente de ce bien sachant que ns avons fait le partage des meubles et, autres entre nous sans problème et sans intervention d’un notaire?
    Devra t-on payer des impôts sur cette vente et des frais de notaire ? Et quel sera le montant sachant que la maison est estimée a 200 000 € et que mon ex me rachète ma part pour 100 000 € ?
    Merci d’avance pour votre reponse

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  10. michard

    bonjour, j’ai acheté une maison en juillet 2004, je me suis séparée de mon conjoint en septembre 2005, depuis j’occupe la maison, je paie le credit et tous les frais annexes, Mr ne veut pas s’enlever du crédit ou sinon moyennant une certaines somme. j’aimerai savoir quels recours je peux avoir. Merci

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  11. Terrains constructible à salé

    Le calcul du rachat de soulte est un grand problème en cas de divorce. Je vous remercie d’avoir partagé avec nous toutes ces informations.

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  12. Delphine

    Bonjour moi j aimerai savoir combien sera ma soulte sachant que la maison a ete estimee a 95 0000 euros et qu on a rembourses que les interets de depart de 4 ans combien me restera t il de cette somme pour un divorce par consentement mutuel et regimme sous communaute svp

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  13. sophie

    bonjour j’aimerais savoir le montant de la soulte a racheter a mon concubin en cas de separation svp.
    le bien vaut 149000, je possede 78% et lui 22%
    le crédit immobilier est à 50%/50% initialement de 82367 et reste 78086

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