Faut il investir dans l'immobilier en 2013 ?

Analyse du marché immobilier par le Gouvernement

Une récente analyse du marché immobilier réalisée par Bercy à l’occasion de la Loi de Finances 2013 a mis en lumière les conséquences de l’inflation des prix des logements sur l’économie française et le budget des ménages.

Elle explique notamment les causes de cette inflation et les perspectives du marché immobilier en France.

Est-ce le bon moment pour acheter un logement et devenir propriétaire en 2013 ?

Tendance du marché immobilier depuis 15 ans

Depuis 15 ans, les prix des logements ont doublé en France et cette forte hausse est le résultat d’un dynamisme élevé de la demande dans un contexte rigide de l’offre.

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Evolution des prix de l’immobilier depuis 1996 (Sources : Insee ; Notaires de France)

Ce dynamisme de la demande résulte de différents facteurs :

  • La hausse de la capacité d’endettement des ménages en raison de taux immobiliers bas
  • La politique d’aides à l’achat (PTZ+, crédit d’impôts, incitations fiscales à l’investissement locatif)
  • La hausse de la population et du nombre de ménages (27 159 ménages de 2.3 personnes en moyenne en 2009 contre 17 745 ménages de 2.9 personnes en moyenne en 1975)
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Analyse du l’évolution des prix de l’immobilier en France (Source : Banque de France)

La hausse des prix de l’immobilier a eu deux conséquences majeures :

  • un accroissement des inégalités entre générations et catégories sociales
  • une hausse de l’étalement urbain (- 430 000 ha d’espaces naturels et de terres agricoles entre 2006 et 2010)
  • une entrave à la compétitivité des entreprises

Globalement, les loyers ont aussi fortement augmenté et à un rythme supérieur à l’inflation (+2.9% entre 2002 et 2010 contre +1.7% pour l’inflation).

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Evolution des prix des loyers en France (Sources : Insee ; Notaires de France)

Est il risqué d’investir dans l’immobilier en 2013 ?

La capacité d’acquisition immobilière des ménages dépend principalement de leur apport initial, de leurs revenus, du poids des mensualités de leur crédit immobilier, c’est à dire du taux d’intérêt et de la durée de ce prêt bancaire.

Entre 2003 et 2011, cette capacité d’achat a augmenté de 50 %. Cette croissance est essentiellement du à :

  • la croissance des revenu et l’augmentation de l’apport (19%)
  • la baisse des taux d’intérêt (21%)
  • la croissance du taux d’effort financier des ménages (10%)

Ce dernier point constitue un facteur de risque d’endettement non négligeable, surtout si nous nous trouvons au coeur d’une bulle immobilière et au bord d’une chute des prix imminente.

Pour Joseph Stiglitz, économiste américain, une bulle financière est un état du marché dans lequel « la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd’hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain ».

Malgré cette définition, il est difficile de savoir s’il existe une bulle immobilière en France, puisque celle ci sera avérée seulement au moment où elle éclatera. Impossible donc d’affirmer qu’une baisse des prix aura lieu ni d’en prévoir son ampleur.

Dans tous les cas, une crise immobilière comme celle qui a sévi aux Etats Unis est à exclure en France. En effet, l’endettement immobilier des ménages dans notre pays est majoritairement basé sur des taux fixes, ce qui n’était pas le cas chez nos voisins américains lors de la crise des subprimes.

En attendant, en raison de taux immobiliers particulièrement favorables à l’achat actuellement, si le facteur risque est maîtrisé  et l’endettement raisonnable, il semble toujours rentable d’acquérir un bien immobilier bien situé.

(Source : Loi de Finances 2013)

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