Synthèse du marché immobilier 2012 et prévisions 2013

Dossier Immobilier 2012-2013

L’heure est venue de faire le bilan du marché immobilier 2012 et entrevoir les prévisions pour 2013.

Volumes des ventes en baisse, repli des prix des logements, santé des crédits immobiliers, découvrez notre synthèse de l’immobilier neuf et ancien et l’essentiel à connaître sur la conjoncture immobilière du moment.

 

En cette fin d’année 2012, la production en France devrait être nulle, ce qui représentera 5 trimestres consécutifs sans croissance. L’économie française se porte mal et frôle la récession.

D’après l’INSEE, les dépenses de consommation des ménages français devraient baisser en 2012 (-0.1%) en raison de différents facteurs économiques liés à la crise :

  • la baisse du pouvoir d’achat (-0.5% en 2012)
  • la hausse du chômage (+10% en 2012)

Les ménages restent assez pessimistes sur l’évolution positive de leur situation financière et le contexte morose n’est donc pas propice aux achats importants comme les biens immobiliers. La capacité à devenir propriétaire semble avoir du plomb dans l’aile.

La production de crédits immobiliers est en forte baisse

Selon la Banque de France, sur les trois premiers trimestres 2012, le montant total de nouveaux crédits immobiliers accordés s’établit à 63.9 milliards d’€, soit une baisse de -37% par rapport à 2011.

Même si actuellement, la baisse des taux des crédits immobiliers est historique, les conditions d’octroi dans les établissements bancaires sont aussi plus restrictives. La sélection se porte donc davantage sur les bons dossiers qui bénéficient d’un apport personnel de 15 à 20% minimum (contre 10 à 15% en 2011).

Par conséquent, la durée moyenne des prêts immobiliers se réduit mécaniquement. Alors que les emprunts sur 25 ans représentaient presque 25% en 2011, ils ne représentent plus que 16.6% au deuxième trimestre 2012.

Dans ce climat de durcissement des critères d’accès au crédit immobilier, la demande de prêt à l’habitat est en net repli, et ce malgré des taux très attractifs.

volume-crédits-immobiliers-2012

Production de nouveaux crédits immobiliers en 2012 (Source : Crédit Logement/CSA)

 

durée-crédits-immobilier

Evolution de la durée moyenne des crédits immobiliers en 2012 (Source : Crédit Logement/CSA)

Recul des mises en chantier et des ventes dans l’immobilier neuf

Avec une chute de -13.9% des mises en chantier sur les 8 derniers mois (221 000 logements), l’année 2012 devrait se terminer avec un volume de 360 000 nouveaux logements commencés.

Pour rappel, l’année 2011 avait totalisé 421 000 logements nouveaux (maisons individuelles, logements collectifs, parc social, logements en résidences), ce qui représentait une progression de +22% par rapport à l’année précédante.

volume-permis-de-construire-2012

Evolution des mises en chantier en 2012 (Source : MEDDTL)

La dynamique des ventes dans le neuf est elle aussi grippée. malgré un marché boosté par les dernières heures du dispositif Scellier, les ventes au 1er semestre 2012 s’établissent à 40 800 (réservations comprises).

Ce volume représente une baisse des ventes de -13% par rapport à 2011, déjà en repli de -9.6% par rapport à 2010.

Selon la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI), la fin de l’année 2012 devrait enregistrer une baisse totale des ventes dans le neuf de -15%.

vente-logements-neufs

Evolution des ventes de logements neufs en 2012 (Source : FNPI)

Evidemment cette baisse des ventes contribue à augmenter les stocks de logements neufs disponibles puisque qu’ils s’élèvent à 85 400 (dont 76 000 appartements) au deuxième trimestre 2012 (+21.6% sur un an).

programmes-immobiliers-neufs-2012

Evolution des ventes et des stocks de logements neufs en 2012 (Source : MEDDTL)

Investissement locatif

L’investissement locatif a notamment subi les effets néfastes de la réforme de la loi Scellier avec un taux ramené à 13% en 2012. Par ailleurs, face à la nouvelle loi Duflot encore méconnue et assez restrictive, l’année 2013 n’apporte pas de perspectives enclines à doper le marché.

En outre, les prix restent hauts et le contexte général peu favorable à l’achat.

Maisons individuelles

Dans le secteur des maisons neuves, la baisse des ventes est très marquée. Selon l’Union des Maisons Françaises, le secteur diffus enregistre une baisse des ventes de -18% entre juillet 2011 et juillet 2012.

La nouvelle Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) devrait renforcer cette tendance en 2013.

Les prix de l’immobilier neuf en hausse

Le prix moyen d’un logement neuf s’établit à 3 893€/m² en France au 1er semestre 2012., soit une hausse de +2.5% sur un an.

Ce montant tient compte des coûts très élevés en zones tendues comme Paris, Lyon, Marseille, etc. En Ile-de-France par exemple, le prix du m² neuf est de 4 963€ en moyenne.

Les disparités sont donc grandes, principalement conditionnées par le prix du foncier.

prix-appartements-neufs

Prix moyens des appartements neufs en France en 2012 (Source : MEDDTL)

Par ailleurs, les nouvelles normes thermiques de construction devraient là encore renforcer cette tendance de hausse des prix.

Les prix de l’immobilier ancien reculent mais ne cèdent pas

Malgré une accélération des ventes en début d’année en réaction à la réforme des plus value immobilières, le marché immobilier de l’ancien est en recul.

vente-logements-anciens

Volume des ventes de logements anciens en 2012 (Source : CGEDD)

Exigences des banques, situation financière personnelle incertaine, prix élevés, suppression du PTZ+ dans l’ancien, les facteurs limitatifs restent toujours les mêmes.

Dans le même temps, les acheteurs potentiels se montrent de plus en plus exigeants en terme d’emplacement géographique et de classement énergétique des biens immobiliers en vente (en raison de la hausse des prix de l’énergie).

Le marché semble donc se gripper puisque selon la FNAIM, le second trimestre 2012 a enregistré une baisse des ventes de -15 à -20% en régions par rapport à 2011.

Au deuxième trimestre en Ile-de-France, on constate une baisse des ventes de -21% sur un an.

Pourtant, malgré un volume de ventes en baisse, les prix dans l’ancien résistent plutôt bien.

Selon l’indice des prix de l’INSEE et des Notaires de France, le second trimestre 2012 enregistre une baisse modérée de -0.4%.

indice-prix-logements

Evolution de l’indice du prix des logements anciens (Source : INSEE/Notaires de France)

Sur une période d’un an, l’évolution moyenne des prix est de :

  • + 1% pour les appartements
  • – 0.9% pour les maisons

Prix moyen des appartements anciens en France au 1er semestre 2012 (Source : Notaires de France)

Du côté des vendeurs, l’heure n’est pas à la baisse des prix, surtout avec le niveau historiquement bas des taux immobiliers actuels qui penche en faveur des acheteurs.

Les acheteurs potentiels, quant à eux, attendent la baisse des prix et sont plus exigents.

Par conséquent, le marché immobilier est actuellement grippé et les négociations se durcissent. Seuls les biens de qualités qui bénéficient d’un emplacement stratégique tirent leur épingle du jeu face à une sélectivité croissante.

Prévisions du marché immobilier 2013

Selon l’Observatoire Clameur, la dégradation du contexte économique devrait maintenir une baisse des ventes estimée entre -15 et -20% l’année prochaine. La baisse des prix sera alors inéluctable mais modérée et probablement comprise entre -2 et -4% pour 2013.

Les prix de l’immobilier devraient donc plutôt bien résister et le soutien de la demande de logement devrait perdurer, entretenu par plusieurs facteurs dominants :

  • un niveau très bas des taux immobiliers
  • une démographie élevée
  • un désir intact d’accéder à la propriété
  • un maintien de la valeur pierre
evolution-marche-immobilier-2012

Indices du marché immobilier 2012

1 réponse
  1. Claude dit :

    Bonjour,
    Nous habitons à Athis-Mons et souhaitons vendre (enfants partis etc) pour acheter un peu plus petit (nous avons 5 enfants) dans un environnement plus « calme ».
    Nous avons finalement mis la vente en exclusivité (avec réseau AMEPI), nous avons eu très peu de visite et l’agence commence à annoncer probablement un prix de vente plus réaliste, compte tenu du marché, de – 10% à – 15% oar rapport à l’estimation de juin 2012 qui correspondait à la moyenne du l’estimation proposée par 3 agences.
    Le décrochage me semble beaucoup plus sévère que ce que vous annoncez, avez-vous des études sectorielles sur les ventes autour du 91200 ?
    La vente en exclusivité est-elle préférable à mettre en vente chez plusieurs agences ?
    Bien à vous
    Selon votre expertise,

    Répondre

Laisser un commentaire, poser une question

Se joindre à la discussion ?
Vous êtes libre de contribuer !

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

3 + dix =