Mutation du marché immobilier 2012

Mutation du marché immobilier 2012

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Le marché immobilier 2012 prend-il l'eau ?

Le deuxième semestre 2012 marque une mutation dans l’évolution du marché immobilier.

Avec des taux immobiliers toujours très bas mais des conditions de financement bancaire difficiles, des prix des logements en stagnation, une clientèle d’acheteurs plus aisés mais aussi plus attentistes, des vendeurs qui ne semblent pas près à baisser leur prix, nous nous trouvons probablement dans une période transitoire qui marquera le début d’un nouveau marché immobilier. Mais lequel ? et pour qui ?

Evolution des taux immobiliers 2012

Au deuxième trimestre 2012, les taux immobiliers se sont établis à 3.63% hors assurance en moyenne, soit un recul de 0.29 points par rapport au trimestre précédant.

Ce recul des taux des prêts bancaires aux particuliers est significatif sur l’ensemble des marchés, que ce soit pour celui des travaux (3.64% en juin contre 3.93% en février), celui de l’acquisition dans le neuf (3.61% en juin contre 3.93% en février) ou celui de l’acquisition dans l’ancien (3.57% en juin contre 3.97% en février)

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Evolution des taux immobiliers moyens en % (Source : Crédit Logement/CSA)

Evolution des durées des crédits immobiliers 2012

La fin du premier trimestre 2012 a été marquée par un violent recul des durées d’emprunt (208 mois en moyenne contre 214 en 2011).

Cette évolution est corrélée à un marché immobilier difficile, engendré par une crise économique et bancaire persistante. Par ailleurs, la clientèle est modifiée puisque la suppression du PTZ+ 2012 dans l’ancien entraine le recul de l’accession immobilière par les ménages modestes.

Au deuxième trimestre 2012, les durées moyennes des prêts immobiliers se sont stabilisées à 206 mois, que ce soit sur le marché du logement neuf ou ancien.

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Evolution en mois de la durée moyenne des crédits immobiliers (Source : Crédit Logement/CSA)

La réduction de la durée des prêts immobiliers affecte tout particulièrement les jeunes ménages de moins de 35 ans dont le premier achat s’effectue souvent avec un apport financier limité.

La douche est d’autant plus froide pour cette catégorie d’accédants que l’expansion du financement immobilier à son égard a été particulièrement favorable ces dernières années.

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Evolution de la durée des crédits immobiliers selon la tranche d'âge entre 2011 et 2012 (Source : Crédit Logement/CSA)

Evolution du volume de crédits immobiliers accordés

Le volume de crédits distribués par les banques a connu une baisse spectaculaire de -46.4% entre le deuxième trimestre 2011 et le deuxième trimestre 2012.

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Evolution du volume de crédits immobiliers accordés (base 100 en 2010) (Source : Crédit Logement/CSA)

Evolution de la moyenne d’âge des emprunteurs et de leurs revenus

Sans surprise, le marché immobilier 2012 se transforme au détriment des plus jeunes. Ce repli des acheteurs de moins de 35 ans, déjà entamé en 2010, s’intensifie en 2012 au profit des acheteurs de plus de 35 ans.

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Evolution de l'âge des acheteurs sur le marché immobilier (Source : Crédit Logement/CSA)

 

Le marché de l’accession immobilière évolue également au détriment des ménages aux revenus les plus modestes, en particulier pour ceux qui se situent en dessous de deux SMIC.

En revanche, la part des revenus au dessus de 4 SMIC profite pleinement de ce bouleversement du marché, puisqu’elle se positionne à 37.8% en 2012 contre 33.3% en 2009.

Evidemment, depuis 2009, on constate donc également une nette progression de l’apport personnel dans les opérations. Cette transformation est plutôt logique compte tenu de celle observée sur l’âge des emprunteurs et la durée des prêts.

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Evolution du niveau de revenus des accédants à la propriété (Source : Crédit Logement/CSA)
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Evolution en % de l'apport personnel moyen, des revenus moyens et du coût moyen d'une opération sur le marché immobilier (Source : Crédit Logement/CSA)

Les prix du marché immobilier

Enfin, concernant les prix des logements en France, on constate une stabilisation puisque la progression s’effectue plus lentement que dans le passé avec +1.8% en 2012 contre +3.6% en 2011 et +5.8% en 2010.

Sur les 3 derniers mois, l’indice des Notaires/Insee constate même une baisse quasi générale des prix, que ce soit à Paris ou en province, pour les appartements ou les maisons.

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Evolution des prix des logements en France (Source : Notaires/Insee)

Pourtant, l’évolution des revenus des ménages n’étant pas suffisamment rapide, le rythme de la hausse des prix se maintient finalement à son niveau d’avant la crise de 2008-2009.

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Evolution des prix des logements en années de revenus (Source : Crédit Logement/CSA)

Actuellement, du fait du durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers dans les banques et de la situation économique dégradée de la France, les acquéreurs sont moins nombreux.

Pourtant les vendeurs tardent à baisser leurs prix d’où la stagnation du marché. Cependant, certains acheteurs ne pourront pas remettre indéfiniment leur déménagement à plus tard (décès, mutation, naissance, etc.).

Compte tenu de ce blocage du marché immobilier, les professionnels tablent sur une baisse des prix de 5 à 10% pour 2012, suivant la localisation du bien. Cette baisse reste modérée du fait de l’attractivité des taux immobiliers toujours très bas et de la demande qui reste forte.

Evidemment, la hausse des prix du pétrole risque de peser lourd dans l’évolution des prix de vente des logements se situant à la campagne, éloignés des grandes agglomérations où l’on doit généralement se rendre pour travailler.

Du côté du neuf, le constat n’est pas meilleur puisque la Fédération des promoteurs immobiliers enregistre une baisse des ventes de 27% entre le premier semestre 2012 et la même période en 2011.

Selon Jacques Friggit, économiste auprès du ministère du logement, la baisse des prix de l’immobilier pourrait atteindre 35 à 40% sur les 5 à 8 ans à venir.

Cette thèse est défendue depuis de nombreuses années par plusieurs spécialistes… pourtant la bulle immobilière – si elle existe – n’éclate toujours pas. Cette année sera-t-elle la bonne ? A moins que rien ne change… Rendez vous en 2013 !

3 Comments

  1. Services immobilier

    Peut être on devrait prendre également en compte le facteur psychologique. Beaucoup de gens ressentent cette situation comme instable et attendent voir comment les choses vont évoluer.

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  3. Incrementalism wouldn’t be incremental if it happened in a generation. Civil Rights took a long time. Generations! The LGBT rights accumulated have not been insubstantial, but there is still a lpng way to go. We don’t have time for prolonged sadness. Snap out of it, Case. We need to get to work. :)I’m feeling rather listless myself, but I don’t have time to feel listless. I’ll snap out of it, too.

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