renégociation prêt bancaire

Les taux immobiliers sont bas, c’est le moment de renégocier votre crédit immobilier !

Avec la crise de l’Euro, les taux des crédits immobiliers continuent de baisser.

Ceux qui ont acheté en 2008 et en 2009 vont sortir leurs calculettes. Ils peuvent faire une bonne affaire en renégociant leur prêt immobilier.

 

3 conditions pour gagner

  • Le taux d’intérêt de votre crédit immobilier doit être supérieur de 0,5% au taux en cours. En août, pour les meilleurs financements immobiliers sur 15 ans sont à 3 %. Si votre crédit actuel a un taux de 0,5% plus cher, par exemple 3,50 % minimum, cela peut être intéressant de renégocier.
  • Premières années du crédit. Si votre crédit est dans ses premières années, vous avez encore un montant important d’intérêts à régler, la différence de taux d’intérêt peut couvrir les frais de re-négociation.
  • Plus de 150 000 Euro de Capital Restant Dû. Si vous avez plus de 150 000 Euro de Capital restant dû, le montant de l’opération vaut la peine de mobilier votre énergie et celles des banquiers et assureurs.

Les cerises

Les trois cerises sur le gâteau de la renégociation :

  • Les travaux donnent l’opportunité de valoriser le bien immobilier, ils réduisent le risque du banquier. Attention de ne pas trop investir dans un bien qui a déjà un prix du m2 supérieur à celui du quartier ou de la ville.
  • L’épargne disponible que vous pouvez déplacer (livret A etc) va intéresser les banquiers.
  • Des assurances du crédit existant que vous auriez mal négocié ou que vous auriez pris sans délégation d’assurance, c’est une opportunité pour améliorer le nouveau crédit.

Les boulets

Une re-négociation est lourdement pénalisée si :

  • Votre situation professionnelle s’est tendue: couple avec un seul salaire après une naissance, changement récent d’entreprise avec une période d’essai en cours, perte d’ emploi…
  • Votre situation financière s’est détériorée: crédit consommation, chèques impayés, découverts
  • Un PTZ a complété votre premier crédit, si votre Banque ne renégocie pas et que vous passez à la concurrence, votre Banque pourra vous obliger à racheter votre PTZ

Ou aller renégocier ?

Commencez par contacter votre banque, mais sachez que vous aurez peu de chances de réussite car votre banque ne pourra casser le contrat de refinancement qu’elle a pris pour couvrir votre crédit actuel.

Si elle ne fait pas d’effort, préparer vous à proposer votre dossier à une autre Banque. La nouvelle Banque peut y voir l’opportunité d’ouvrir une relation pour un projet mature:

  • Le dossier de crédit a déjà été validé, ses risques ont été analysés
  • Votre budget a bien pris en compte la structure de dépense, les mensualités des premières années ont été correctement réglées
  • En cas de construction, le risque pendant la période de construction est passé

Si votre banque actuelle ne veut pas vous perdre, elle va réagir avec de meilleures conditions financières ou avec des arguments négatifs. Par exemple, elle pourra vous dire que vous serez obligés à rerouter tous les prélèvements vers la nouvelle banque. C’est vrai. Dans ce cas, elle oublie de vous dire que votre nouvelle banque doit avoir un service qui se charge de le faire pour vous.

Elle vous dira aussi que pour pouvoir vous fournir le décompte de remboursement anticipé il faut que vous remboursiez à la fois le crédit principal et le PTZ. Ce n’est pas obligatoire mais c’est probable. Prévoyez donc dans vos nouveaux calculs financiers de commencer à payer des intérêts sur le capital couvert par le PTZ.

Renégocier n’est pas restructurer

N’oubliez pas que renégocier votre crédit immobilier ce n’est pas restructurer vos crédits. Même si les deux approches aboutissent à racheter votre crédit existant, dans une re-négociation de crédit immobilier, vous améliorez les conditions du crédit en prenant un nouveau crédit sur une durée plus petite ou égale au crédit d’origine.

Dans une restructuration, c’est l’ensemble de vos crédits (consommation, immobilier …) qui sont regroupés. Leur durée totale est rallongée, cela permet d’en réduire la mensualité. Les taux d’intérêts d’une restructuration sont beaucoup plus élevés que lors d’une renégociation. C’est normal, l’objectif d’une restructuration c’est de réduire la mensualité pour sortir d’une situation de surendettement.

L’objectif de la renégociation c’est de réduire le coût du crédit.

Les frais

Les frais financiers pèsent sur la rentabilité de la renégociation:

  • Les pénalités de remboursement sont du minimum de 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts
  • Les frais de dossier ont des montants différents selon les banques. Ils sont habituellement inférieur à 1% du capital restant dû
  • Si la garantie est une hypothèque ou un PPD (Privilège Prêteur de Deniers), il y aura les frais de levée d’hypothèque ou de PPD et des frais de prise d’ hypothèque par la nouvelle Banque

Notez :

  • Si la garantie est du type Cautionnement comme Crédit Logement, il n’y aura pas de nouveaux frais, la caution existante est transférée sur le nouveau dossier
  • Les assurances du crédit (invalidité, décès) seront à refaire

Comment renégocier ?

La réussite d’une renégociation de crédit immobilier tient à la qualité de votre dossier et aussi à la manière dont vous allez présenter votre dossier. Mettez tout de suite en avant les points forts de votre dossier (les “cerises” décrites ci-dessus) . Ne cachez pas les points faibles, mais nuancez les.

Les banques sont à la recherche de clients avec lesquels elles pourront bâtir une relation profitable. Le crédit immobilier est un “produit d’appel” pour placer leur offre de produits financiers. La renégociation d’un crédit existant est l’occasion de capter la meilleures clientèle à la concurrence.

N’oubliez pas que la renégociation prend du temps, demandez un décompte de remboursement anticipé à votre banque pour dans au moins 3 mois plus tard.

Si vous ne vous sentez pas à l’aise pour renégocier avec les différentes banques de votre région, faites un premier calcul de gain et trouvez un courtier en financement immobilier sur le site simulateur rachat de prêt immobilier. Ce simulateur prend en compte les frais de remboursement anticipé et les frais de dossiers.

 

8 Réponses

  1. didina31

    Certes cela vaut le coût de renégocier mais quand est-il quand on bénéficie d’un prêt à taux zéro?? La banque nous le fait racheter également? si oui quel est le but de racheter le PTZ?

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    • tam

      La banque ne peut vous l’imposer, mais elle le fera souvent.

      Dans ce cas, si le dialogue n’est pas possible, il faut mesurer l’intérêt global de la reprise, pour un PTZ « court » ou un « petit » PTZ, les montages peuvent malgré tout être gagnant.

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  2. didina31

    Qu’est ce que vous entendez par un PTZ »court » ou « petit »?

    J’ai actuellement un PTZ de 35000€

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  3. réduction d'impôt

    votre article est très intéressant!
    vu la crise de l’euro et la baisse de taux de crédits immobilier, je trouve aussi que c’est le bon moment pour s’investir.

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  4. immobilier Miami

    Voilà encore une bonne nouvelle pour les investisseurs en immobilier. On a constaté une légère baisse aux taux des crédits immobiliers pour le mois d’octobre. Avec un taux moyen à 3.37%, je pense qu’on se rapproche des meilleurs taux historiques.

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  5. courtier en prêt

    Malgré cette forte baisse de taux d’emprunt, la demande en financement immobilier a fortement diminué. D’après la statistique en été 2011, les banques ont constaté un grand nombre de disparition progressive des emprunteurs surtout pour des achats immobiliers.

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  6. immobilier neuf

    Après une baisse de taux de crédit, les conditions d’emprunt s’améliorent encore en novembre 2012.

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  7. immobilier neuf paris

    un grand merci pour l’auteur de cet article.
    Une très bonne idée pour renégocier son crédit immobilier.

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