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Loi sur l’encadrement des prix des loyers

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Le prix des loyers sera bientôt encadré par décret dans certaines villes françaises

Le projet de décret prévoyant l’encadrement du montant des loyers sera soumis au Conseil d’Etat dans les jours qui viennent.

Ce texte de loi doit permettre de contrôler l’envolée des prix de la location dans certaines grandes agglomérations où l’offre de logement demeure tendue.

Le ministère du logement prévoit la mise en application du blocage des loyers le 1er aout 2012.

Selon un récent sondage Harris, 7 français sur 10 sont favorables à un plafonnement des augmentations des loyers à la relocation et 72% sont favorables à un blocage total des loyers dans les zones urbaines tendues.

Le résultat de ce sondage est peu surprenant quand on sait que les loyers ont progressé au rythme annuel moyen de +2.9 % entre 1998 et 2012 en France.

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Variations annuelles des loyers (Source : Insee)

 

Nouvelle loi sur l’encadrement des loyers

L’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit une possible intervention Gouvernementale par décret afin de fixer un montant maximum d’évolution des loyers lors d’une relocation ou d’un renouvellement dans des zones géographiques où une « situation anormale du marché locatif » est constatée.

Le ministère du logement a utilisé trois critères pour sélectionner ces zones géographique en France (hors Outre mer) :

  • Une hausse annuelle moyenne des prix des loyers supérieure à 3,2% sur l’ensemble du parc locatif privé (soit deux fois l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers)
  • Un niveau de loyer supérieur à 11,10€/m² (soit 105% du montant moyen des loyers observés en 2011 en France métropolitaine hors Ile-de-France)
  • Les agglomérations dont le nombre d’habitants est supérieur à 50 000

Les 43 villes concernées par la loi sur le blocage de la hausse des loyers

Métropole :

  • Amiens
  • Annecy
  • Annemasse
  • Arles
  • Armentières (Nord)
  • Arras
  • Avignon
  • Beauvais
  • Bordeaux
  • Caen
  • Creil
  • Douai-Lens
  • Forbach
  • Fréjus
  • Grenoble
  • La Rochelle
  • Le Havre
  • Lille
  • Lyon
  • Marseille-Aix-en-Provence
  • Meaux
  • Menton
  • Montpellier
  • Nantes
  • Nice
  • Paris
  • Rennes
  • Rouen
  • Strasbourg
  • Toulon
  • Toulouse
  • Valenciennes

DOM-TOM :

  • Basse-Terre
  • Cayenne
  • Fort-de-France
  • Le Robert
  • Mamoudzou
  • Pointe-à-Pitre-Les Abymes
  • Saint-André
  • Saint-Denis
  • Saint-Louis
  • Saint-Paul
  • Saint-Pierre

(Source : Ministère du Logement)

Dans ces villes, les propriétaires de biens immobiliers en location ne pourront augmenter le loyer de leur logement, lors de la signature d’un bail avec un nouveau locataire ou en cas de renouvellement du bail, qu’en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Au 13 avril 2012, selon l’INSEE, la valeur du nouvel IRL était fixé à 2,24 %.

Les dérogations à la loi sur l’encadrement des loyers

Il est à noter que, comme son nom l’indique, cette loi encadrera les loyers sans toutefois les figer puisqu’ils continueront d’évoluer en fonction de l’IRL en vigueur, indexé sur l’inflation.

En revanche, la hausse des loyers ne sera plus laissée à la merci du propriétaire.

Par ailleurs, la loi sur l’encadrement des loyers sera soumis à deux exceptions réglementées et ne s’appliquera pas dans les cas suivants :

  • 1) Pour les logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer
  • 2) Pour les logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration dont le montant dépasse celui de la dernière année de loyer
  • 3) Pour les logements dont le loyer est « manifestement » sous-évalué.

Dans le premier cas, si le propriétaire réalise des travaux pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, ce dernier pourra être revalorisé de 15% du montant des travaux TTC.

Exemple : un propriétaire a réalisé 4 000 € de travaux, soit la moitié de ses revenus fonciers (8 000 €). Lors de la relocation ou du renouvellement du bail, il pourra donc augmenter son loyer annuel de 600 € (15% de 4 000 €).

Dans le deuxième cas, le bailleur pourra revaloriser le montant du loyer librement lors de la relocation ou du changement du bail.

Dans le troisième cas, si le montant du loyer se situe en-dessous de la moyenne pratiquée dans l’agglomération, le propriétaire pourra lui appliquer une hausse supérieure à l’IRL.

Le décret autorise ainsi une revalorisation égale à 50% de la différence entre le loyer et la moyenne du marché.

Exemple : un loyer de 15 € le m², inférieur de 5 € à la moyenne du marché (20 € le m²) pourra être revalorisé par le propriétaire de 2,5 € par m² (50% x (20 € – 15 €) = 2.5 €).

Pourtant un problème majeur vient gripper le fonctionnement de cette exception puisqu’il n’existe à ce jour aucune base de donnée officielle permettant d’établir précisément le montant du loyer moyen dans les villes concernées.

L’accueil de la loi dans les médias

La Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim) et l’Union des Syndicats de l’Immobilier (Unis) estiment que ce décret ne devrait pas « être de nature à trop pénaliser les bailleurs ». Elles sont cependant surprises du zonage pratiqué et rappellent qu’il est nécessaire de préserver à la fois les intérêts des locataires et des bailleurs.

La Fondation Abbé Pierre déclare quant à elle que ce décret « va dans le bon sens pour les ménages les plus modestes et défavorisés ».

Selon Reine-Claude Mader, de l’association de consommateurs CLCV (Confédération de la Consommation, du Logement et du Cadre de Vie), « il est difficile de trouver à se loger pour des gens qui ont des revenus moyens. Toutes les mesures qui peuvent être prises et qui permettent l’accès des couches moyennes au logement, ce qui est (…) la base de l’assise dans la société, sont vraiment une très bonne chose. »

En revanche, cette nouvelle loi est plutôt critiquée par les agents immobiliers et les propriétaires. Pour Jean Perrin, président de l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière), l’encadrement des loyers n’est pas une solution en soi : « Il faut construire plus de logements moins chers et obtenir que les logements vacants puissent être loués ».

Ce sentiment est également partagé par Benoist Apparu, ancien ministre du logement puisqu’il écrit sur Tweeter :

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Tweet de Benosit Apparu concernant la loi sur l'encadrement des loyers

Cette loi intervient dans une période de stagnation des prix des loyers. En effet, selon l’Observatoire Clameur, en 2012 les loyers sont en hausse dans seulement 47,5% des villes (contre 68,7% en 2011 et 80% en 2010).

Le décret sur l’encadrement des loyers entrera en vigueur fin juillet 2012 et sera complétée par une loi plus étendue sur le logement en 2013.

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