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Déclaration de revenus fonciers 2012 : microfoncier ou régime d'imposition réel ?

Lors de sa déclaration de revenus, les revenus fonciers liés aux loyers perçus peuvent être déclarés sous le régime fiscal réel ou sous le régime fiscal microfoncier.

Le microfoncier 2012 peut s’avérer plus intéressant fiscalement que le régime réel d’imposition des revenus fonciers mais il est éligible sous conditions de revenus fonciers et certains logements en sont exclus, de même que certaines dépenses déductibles.

Dans tous les cas, faites le bon choix avant de déclarer les revenus fonciers de vos investissements locatifs !

Les revenus fonciers

Selon l’administration fiscale, les revenus fonciers sont les revenus des propriétés bâties (appartements, maisons…) et non bâties (terrains…). Il s’agit des loyers, fermages, droits d’affichage, droits d’exploitation de carrières, revenus de parts de sociétés immobilières, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale.

En revanche, aucun revenu foncier n’est à déclarer pour :

  • les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance. L’exonération vise les locaux d’habitation et leurs dépendances immédiates (garages, jardins…) utilisés à titre de résidence principale ou secondaire ou mis gratuitement à la disposition d’un tiers en l’absence de tout contrat de location
  • les locations et sous-locations en meublé, qui relèvent des bénéfices industriels et commerciaux
  • les sous-locations d’immeubles nus, qui relèvent des bénéfices non commerciaux

Le revenu foncier imposable est égal au montant total des loyers perçus, après déduction des charges de propriété payées durant l’année. Il intègre également les subventions de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), les indemnités d’assurance perçues pour loyers impayés et les loyers reçus en avance ou en retard.

Par ailleurs, il est possible de déduire les dépenses suivantes :

  • les dépenses d’entretien et de réparation pour remise en état du bien ne modifiant pas la nature, l’agencement ou l’équipement initial
  • les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation, à l’exclusion des travaux d’agrandissement ou de reconstruction
  • les appels provisionnels de charges versés aux syndics de copropriété avec régularisation l’année suivante
  • les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire lorsqu’elles ne lui ont pas été remboursées au 31 décembre de l’année de départ du locataire
  • les intérêts et frais d’emprunt pour l’acquisition, la construction ou la réalisation de travaux sans limite de plafond ou de durée
  • les frais réels de gérance et les rémunérations des gardiens ou concierges ainsi que les dépenses de procédure
  • les autres frais de gestion (correspondance et téléphone) couverts par un forfait de 20 €par local
  • les primes d’assurance afférentes à l’immeuble ou au bail, quel que soit le risque couvert, depuis la suppression de l’abattement forfaitaire
  • les impôts fonciers

Les revenus fonciers sont imposables, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cependant, sous certaines conditions, une alternative est possible : le régime microfoncier.

Le régime microfoncier 2012

Le régime microfoncier s’applique automatiquement si le montant brut des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal en 2011 n’excède pas 15 000 € (charges non comprises), quelle que soit la durée de la location dans l’année, et si la location des immeubles ne relève pas d’un régime particulier comme :

  • un logement neuf qui profite de l’amortissement Périssol, Besson ou Robien ;
  • un logement ancien qui profite de la déduction forfaitaire du dispositif Besson ;
  • un immeuble qui se trouve dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (loi Malraux), dans un secteur sauvegardé ou une zone franche urbaine.
  • un monument historique ou assimilé

Un contribuable qui relève du régime fiscal microfoncier n’a pas de déclaration de revenus fonciers classique à souscrire. La déclaration s’effectue sur la base du montant brut des revenus fonciers (loyers perçus, charges non comprises) en case BE, cadre 4, page 3 de la déclaration 2042 normale. L’adminstration fiscale procède ensuite à un abattement forfaitaire de 30 %.

La limite des 15 000 euros s’entend annuellement, y compris lorsque le début de la location a eu lieu en cours d’année. Aucun prorata n’est donc à calculer.

Exemple : un contribuable propriétaire d’un seul bien immobilier, mis en location depuis juin à 1 400 € par mois totalise un montant de loyers de 9 800€ en 2011 (1 400 x 7). Il peut donc prétendre au régime microfoncier. En revanche, en 2012, le montant total des loyers s’élevera à 16 800 € (1 400 x 12), ce contribuable sera donc obligé de passer au régime réel.

Le régime du microfoncier s’applique automatiquement si les conditions d’éligibilité sont remplies. Cependant, il n’est pas obligatoire. Un contribuable peut donc tout à fait préférer la déclaration des loyers réels. Il suffit pour cela qu’il remplisse une déclaration 2044 et la joigne à sa déclaration générale de revenus 2042. Il devra alors reporter le revenu net foncier obtenu dans la déclaration 2044 en case BA, cadre 4, page 3 de la déclaration 2042 normale.

Il est à noter qu’une demande de déclaration foncière au régime réel alors que le contribuable déclare moins 15 000 euros de loyers est possible mais pour une période obligatoire de trois ans. A l’issue de cette période, un retour au régime microfoncier est autorisé.

Avantage fiscal du régime microfoncier

Sous le régime microfoncier, le revenu foncier imposable est déterminé par le montant des loyers hors charges encaissés durant l’année auquel le fisc applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes ses dépenses et charges de copropriété.

Cet abattement de 30% est avantageux quand il dépasse les charges réelles. Pour cette raison, avant d’accepter le régime de microfoncier, il est essentiel de bien calculer ses charges pour vérifier qu’elles ne dépassent pas 30 % de ses revenus locatifs.

Sous le régime réel, le revenu foncier imposable est déterminé par différence entre le montant des loyers encaissés durant l’année d’imposition et celui des charges effectivement payées durant la même année. En outre, certaines dépenses liées au logement sont déductibles.

Par conséquent, si l’investissement immobilier à été réalisé à crédit ou si des travaux importants ont été engagés, l’option pour le régime réel est donc plus avantageuse que le microfoncier, au moins dans un premier temps. En effet, le régime réel permettra de déduire la totalité des charges pour leur montant réel, et mécaniquement de diminuer la base taxable soumise aux contributions sociales.

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