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Bilan du marché immobilier 2011 et prévisions 2012

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Après une hausse des prix de l’immobilier en 2011, la tendance va-t-elle se poursuivre en 2012 ?

Une récente étude du Crédit Foncier nous dévoile les chiffres du marché immobilier 2011.

Malgré une fin d’année difficile, les prix des logements ont encore augmenté par rapport à 2010. La hausse des prix dans le neuf et l’ancien va-t-elle se poursuivre ?

Quelles sont les prévisions du marché immobilier 2012 ?

Bilan du marché immobilier ancien 2011

Malgré une fin d’année difficile sur fond de réformes fiscales et une baisse des ventes de logements anciens, le prix de ces derniers a encore légèrement augmenté.

Baisse du nombre de logements anciens vendus en 2011

Avec 765 000 logements vendus en 2011, le marché immobilier de l’ancien est en baisse d’environ 2 % par rapport à l’année 2010.

Sur le secteur de l’ancien, les acheteurs qui ont déjà été propriétaires une fois auparavant, sont les plus actifs. En effet, malgré une hausse moyenne des taux d’intérêt de 0.6%, le marché immobilier de la seconde accession s’est plutôt bien porté en 2011.

L’apport personnel dans ces transactions immobilières a augmenté de +10% sur l’année et le montant des acquisitions a progressé de +3.5% sur la même période et cela, sans augmentation de la durée moyenne des prêts immobiliers.

Ce constat s’explique simplement par le fait que les secundo-accédants ne sont pas ou peu impactés par la hausse des prix de l’immobilier constatée ces quinze dernières années. En effet, lors de leur deuxième achat, ils bénéficient d’un apport confortable issu de la plus value réalisée lors de la vente de leur premier bien immobilier.

Les secundo-accédants se retrouvent dont solvabilisés par la hausses des prix et peuvent envisager d’acquérir un nouveau logement avec un budget en phase avec le marché immobilier actuel. Par ailleurs, même si les taux immobiliers sont en hausse, ils restent encore très favorables à l’achat.

Pour les primo accédants, le mécanisme est plus douloureux puisque dépourvu d’un apport lié à la vente d’un premier logement, ils ne peuvent que constater la décorélation de leur pouvoir d’achat avec les prix du marché immobilier actuel.

Hausse des prix des logements anciens vendus en 2011

En moyenne au niveau national, la hausse des prix de l’immobilier ancien oscille autour de +5 %. Cette évolution des prix des logements anciens est évidemment différente selon la localisation géographique du marché immobilier considéré.

Ainsi, comme souvent, Paris se démarque avec des prix de l’immobilier ancien particulièrement en hausse (+ 15 %). Cette tendance se confirme sur la petite couronne de l’Ile-de-France avec une hausse moyenne des prix de + 8,5 %.

En province, la hausse des prix est plus modérée et enregistre +3% pour les appartements et +2% pour les maisons.

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Evolution des prix de l’immobilier en France en 2011 (Source : Crédit Foncier)

Bilan du marché immobilier neuf 2011

Malgré une hausse des constructions en 2011 par rapport à 2010, le volume des ventes de logements neufs a baissé.

Hausse de la construction

Durant l’année 2011, l’habitat collectif proposé par les lotisseurs a connu une hausse de +10% au niveau des autorisations à construire.

Du côté de l’habitat individuel sur terrains diffus, la hausse des autorisations à construire est plus modérée et avoisine les +3.6%.

Confirmant cette tendance, 404 000 logements ont été mis en chantier, ce qui représente une hausse de +33.9% dans le collectif et de +7.1% dans l’individuel groupé.

Baisse des ventes

Pourtant, le volume des ventes de maisons neuves individuelles et collectives, a baissé de 10 % par rapport à 2010 avec respectivement 148 000 ventes et 93 000 ventes. Cette baisse des ventes a donc engendré une hausse des stocks d’invendus et favorise une future baisse des prix.

Ce constat peut s’expliquer par plusieurs facteurs :

  • PTZ + moins attractif et solvabilisateur pour les primo-accédants modestes
  • Taux du dispositif Scellier en baisse par rapport à 2010
  • hausse des taux immobiliers

En outre, l’augmentation des coûts de construction s’est intensifiée sous l’impact de la généralisation des produits BBC et le prix des appartements neufs a augmenté en moyenne de 3 % en 2011 et de plus de 10 % dans les zones de pénurie immobilière comme l’Ile de France.

En revanche, les prix des maisons individuelles neuves se sont stabilisés.

Perspectives de l’immobilier 2012

Au sein d’un contexte économique dégradé, de la fin du PTZ + 2012 dans l’ancien, d’une probable hausse des taux des prêts bancaires, de la réforme du calcul des plus values immobilières, le marché immobilier devrait être attentiste en 2012. Le nombre de crédits immobiliers distribués devrait baisser de 13 %, soit 131 milliards d’euros.

Le marché immobilier ancien en 2012

Les prévisions des professionnels de l’immobilier annoncent une baisse des prix de 5 % à 10 % dans les secteurs ou l’offre est supérieure à la demande et une stabilité des prix dans les secteurs tendus. La baisse pourrait être beaucoup plus importante pour les biens immobiliers mal situés. Une aubaine pour les projets d’acquisition de maison de campagne par exemple.

La baisse des ventes dans l’immobilier ancien devrait être d’environ 100 000 par rapport à 2011, soit 660 000 transactions attendues.

Par ailleurs, la suppression du PTZ + dans l’ancien devrait écarter entre 7% et 11% des ménages candidats à l’accession.

Le marché immobilier neuf en 2012

Les mises en chantier de logements neufs devraient connaître une baisse de plus de 5 % sur l’ensemble de l’année pour atteindre environ 380 000 unités, dont 215 000 pour l’accession, 90 000 pour le locatif social et 55 000 dans le locatif privé.

Cependant, le PTZ + 2012, destiné uniquement au neuf depuis le début de l’année, devrait maintenir artificiellement le marché de la construction de maisons individuelles. On attend environ 134 000 ventes en 2012, ce qui représente néanmoins une baisse de -10 % par rapport à 2011.

En outre, la fin du dispositif Scellier en 2013 devrait peser lourd sur l’investissement locatif et donc la vente de logements neufs.

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