L'immobilier n'est pas la seule alternative de sécurisation de son patrimoine

Le nombre d’achats immobiliers baisse de -46% en mars dans l’ancien (source Banque de France), la durée du financement baisse avec une durée moyenne de 17 ans en mars (source : Observatoire Crédit Logement/CSA). Il y a donc en France moins d’achats dans l’ancien et ils proviennent de revenus élevés.

Les propriétaires les plus actifs aujourd’hui ont acheté il y a plus de 5 ans. Ils veulent revendre avec une plus-value pour racheter plus grand ou mieux situé. On les appelle les secundo-accédants.

La pénurie de biens à l’achat (-20% des biens à la vente selon Meilleurs-Agents) rend difficile la réalisation de leur plus-value.

Les incertitudes sur l’avenir et la baisse des prix les rend néanmoins réticents à mettre leur propre bien sur le marché.

Va t’on assister à un déplacement de ces investissements sur d’autres supports ? La pierre constitue-t-elle toujours cette fameuse « valeur refuge » prisée par tant de français ?

L’arbitrage des secundo-accédants

Les secundo-accédants raisonnent en terme de plus value à partir du prix d’achat de leur bien actuel. C’est ce prix d’achat qui leur sert de référence.

Dans leur cas, la meilleure approche c’est de raisonner en terme de prix marginal au mètre carré et d’accepter de perdre un peu sur la plus value pour gagner davantage en surface.

Actuellement, la bonne affaire c’est de se situer dans une fourchette de prix à la baisse : -10% à la vente et -30% à l’achat. Cela leur permet de bénéficier de la différence de prix au m² entre les petites surfaces (plus chères) et les plus grandes.

Une décision patrimoniale retardée

Le secundo-accédant a déjà un toit. Le besoin de logement est déjà couvert.

Dans un marché bloqué, il aura moins de chance de bénéficier d’un effet d’aubaine.
C’est d’autant plus le cas que les aides gouvernementales ont été réduites et la créativité en matière de niches fiscales n’est plus à l’ordre du jour.

Le secundo-accédant aura donc le temps de mûrir sa décision qui relève de l’analyse patrimoniale.
L’acquisition d’un logement plus grand, si elle ne peut se réaliser facilement, sera soumise à une analyse plus détaillée.

D’autres options patrimoniales sont étudiées

Au lieu d’appliquer leur épargne en apport du nouveau projet immobilier, ces propriétaires peuvent décider de conserver leur épargne liquide ou d’investir sur un autre support.

Avec la baisse des marchés financiers, les perdants sont les marchés des actions ou des obligations.
C’est aussi l’assurance vie qui a vu son flux de capitaux collectés baisser très fortement (-14% de cotisations en 2011 selon FFSA).

Les gagnants sont le Livret A et les dépôts, ceci témoigne de l’importance de la garantie de l’Etat pour le particulier.

Ces arbitrages demandent un temps de réflexion. Cette réflexion favorise la diversification du patrimoine.

L’immobilier n’est pas l’unique valeur refuge

La “créativité” des gouvernements français sur la fiscalité de l’immobilier pousse les futurs propriétaires à l’attentisme avant les élections.

On se souvient des aléas de la déductibilité des intérêts d’emprunt. Dans ce contexte, la valeur refuge qu’est l’investissement immobilier perdrait son avantage au profit de l’or.

Alors que les déficits budgétaires fragilisent l’Euro et le Dollar, l’or voit augmenter son cours de +20 % depuis avril 2011.

Les investissements hors Euro

Ces propriétaires placés à l’heure des choix ont la possibilité d’investir hors de la zone Euro, et ce, tout en y restant domiciliés.

S’ils décident de diversifier leur patrimoine sur de l’or stocké hors zone Euro sans le rappatrier, ils peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe à la revente.

Dans le même esprit, les assurances vie Luxembourgeoises sont disponibles aux ressortissants français avec des contrats en devise doublement garantis par l’assureur et par la garantie super privilège.

L’absence de biens immobiliers à la vente peut donc amener le futur secundo-accédant à changer d’approche.
Après une planification financière il peut décider de diversifier son partrimoine et d’acquérir des actifs hors zone ou des contrats en devise.

L’optimisation fiscale plus que l’exil fiscal

Dans les médias, on parle beaucoup d’exil fiscal en Suisse, à Londres et à Bruxelles.

Ces trois destinations seraient ciblées par des populations différentes : Londres par les entrepreneurs en activité, Bruxelles par les entrepreneurs sur le point de céder leur entreprise, la Suisse par les rentiers.

En réalité, les cantons suisses réduisent les uns après les autres l’arrivée de cette population. Plutôt que d’exil fiscal, le temps semble à l’optimisation fiscale et le conseil patrimonial pour des fortunes totalement déclarées dans leur pays d’origine.

Pour ce segment beaucoup plus nombreux que celui des exilés fiscaux, les banquiers suisses sont à même de faire valoir l’expertise de leur conseil.
Cela permet aux particuliers de la zone Euro à la tête d’un patrimoine confortable de le diversifier sur des classes d’actif protégées des fluctuations de l’Euro. Et ce, sans risque fiscal ni éthique puisque déclaré.

Si l’immobilier ancien reste une valeur refuge en France, le refuge ultime ne serait-il pas un conseil patrimonial qui permette d’évaluer l’ensemble des offres domestiques et internationales pour des avoirs fiscalement déclarés ?

Une réponse

  1. Marc

    Personnellement, je pense que l’immobilier est un bon refuge pour préserver son patrimoine. Ma mère dit toujours que l’immobilier est le meilleur investissement que l’on puisse faire.

    Répondre

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