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L’immobilier ne décourage pas les jeunes primo accédants, mais à quel prix ?

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Marché immobilier difficile, conditions de prêt immobilier tendues, pourtant les primo accédants sont toujours aussi nombreux à acheter leur logement

Devenir propriétaire de son logement quand on est jeune actif et sans apport pourrait paraitre un projet difficilement réalisable sur un marché immobilier dont les prix sont en hausse depuis 10 ans.

Trouver le bien immobilier adapté dont le prix correspond à sa capacité d’endettement, obtenir un crédit immobilier alors que les conditions des banques se durcissent et que les taux remontent, autant d’obstacles à franchir dans un pays, qui avec 55% de propriétaires, possède un des taux les plus bas d’Europe.

Pourtant, le marché immobilier de la primo accession se porte bien si l’on en croit les dernières statistiques relatives au marché immobilier des jeunes propriétaires. Mais acheter un logement quand on est primo accédant à un prix…

Selon l’INSEE, la hausse vertigineuse des prix de l’immobilier depuis 10 ans (130%) est en déphasage total avec la hausse du revenu disponible par ménage (34%).

Les propriétaires qui ont acquis un bien immobilier après le krach de 1990 ont pu bénéficier d’une plus value confortable et s’insérer sans effort dans la dynamique haussière du marché immobilier actuel.

Par contre, pour les primo-accédants qui n’ont pas pu prendre le train en marche, la tache est plus ardue puisqu’ils subissent de plein fouet les prix élevés du marché immobilier, notamment dans les plus grandes villes. Par ailleurs, les coups de pouce financiers des seniors (principalement familiaux) se raréfient.

Jeunes et propriétaires

Cependant, malgré une hausse des prix de l’immobilier décorélée de celle des salaires, la proportion de jeunes ménages propriétaires de leur logement n’a jamais été aussi élevée depuis 15 ans. Ce paradoxe s’explique en particulier par :

  • l’instauration par le Gouvernement d’aides à l’accession comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
  • le maintien de taux de prêt immobilier attractifs (4% en moyenne ces dernières années)
  • l’allongement de la durée d’emprunt.

Ces trois leviers financiers permettent aux plus jeunes et aux ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété dans un contexte immobilier difficile.

Ainsi, selon une étude de l’Observatoire du Financement du Logement , la proportion des moins de 30 ans à devenir propriétaires sur le total des accessions en 2010 se maintient autour de 26%, comme en 2009. Elle augmente même nettement par rapport à 2002 (8%).

 

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Répartition des primo accédants selon leur âge (Source : CSA)

 

L’âge moyen des accédants n’a pas non plus augmenté significativement comme on pourrait le croire : entre 2003 et 2010, il se situe entre 36 et 37 ans. Par ailleurs, la proportion des moins de 30 ans est même légèrement en hausse depuis 10 ans.

En outre, le pourcentage de primo accédants est en hausse depuis 2006.

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Evolution du nombre et du % de primo accédants sur le marché immobilier depuis 1991 (Source : CSA)

Le prix à payer pour être primo accédant

Le maintient de ces statistiques malgré la hausse des prix de l’immobilier ont mécaniquement un coût pour les jeunes propriétaires :

Entre 2001 et 2010, le montant moyen des opérations immobilieres a augmenté de 86%. La proportion des projets immobiliers de plus de 75 000 € a beaucoup baissé au profit des opérations de plus de 150 000 €.

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Evolution et répartition du montant moyen des opérations immobilières (2001–2010) (Source : CSA)

Cette hausse du montant moyen des opérations d’accession concerne d’ailleurs aussi bien le marché du neuf que de l’ancien.

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Montant moyen des opérations immobilières (K€) selon l’ancienneté du logement (1993-2010) (Source : CSA)

En 2010, le revenu moyen des ménages accédants étaient de 45 800 €. Or, on constate depuis 2001 que la proportion des ménages accédants ayant des revenus inférieurs à 2 SMIC n’a jamais été aussi élevée (25% en 2010 contre 17,5% en 2001).

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Evolution et Répartition des revenus des primo accédants par tranche de SMIC (Source : CSA)

La conséquence est une augmentation du taux d’endettement des ménages français. Calculés à partir des données de la Banque de France, les derniers chiffres de l’Insee parlent d’eux même :

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Evolution de l’endettement des ménages Français (2006 -2011) (Source : Banque de France)

 

Au final, nous pouvons dresser une carte de visite du jeune accédant à la propriété en 2011. On constate par exemple que les revenus des célibataires sont proportionnellement beaucoup plus élevés que ceux des couples.

Un fait plus marquant est que le taux d’effort des primo accédants est sensiblement le même que celui de l’ensemble de la population dans une phase d’acquisition de logement.

Portrait type du jeune accédant à la propriété en 2011

 Célibataires Moins de 30 ansCouples Moins de 30 ansEnsemble Moins de 30 ansEnsemble des Accédants
Âge26,126,726,437
Revenus du ménage (K€)30,739,935,445,8
Surface du logement acquis (m²)68,393,881,987,1
Apport personnel (%)16,111,213,622
Taux d'effort (%)31,832,23232,1
Proportion de Primo accédants (%)91,389,990,572,7
Montant de l'opération (K€)153,8197,6176,3227
Coût relatif (en années de revenus)5,45,25,35,5

(Source : crédit logement)

Selon une récente étude IPSOS, 71% des jeunes Français âgés de 18 à 29 ans estiment qu’il est « difficile de trouver un logement en France pour les gens comme eux ». Par ailleurs, 64% des primo-accédants rencontrent des difficultés pour trouver un logement correspondant à leurs attentes et 57 % confient avoir eu du mal à obtenir un financement immobilier adapté.

Ce sentiment de découragement ne semble visiblement pas l’emporter puisque les statistiques de la primo accession précédemment exposées confirment la bonne santé du marché immobilier chez les jeunes.

2 Commentaires
  1. primo accession dit :

    Bonjour, en 2015 opter pour un primo accession est plus ou moins intéressant en comparaison de 2013 ? Y a t’il d’autres investissements immobilier plus rentables ?

    Répondre

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