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Quelles sont les cas d'exonération possible avec la nouvelle loi plus value 2012 ?

La nouvelle loi plus value 2012 entrera en vigueur le 1er février prochain.

Même si cette taxation immobilière ne touchera pas les résidences principales, la réforme inflige un coup dur à de nombreux propriétaires. Cependant le nouveau mode de calcul de la taxe sur les plus values immobilières prévoit quelques assouplissements. C’est notamment le cas pour l’imposition des ventes de terrains à bâtir, sous certaines conditions.

Par ailleurs certains propriétaires seront également en mesures de bénéficier d’une exonération de la taxation lors d’une plus value immobilière.

Réforme de la taxe sur la plus value immobilière

La nouvelle loi du 19 septembre 2011 qui modifiera le mode de calcul de l’impôt que les plus values immobilières est publiée au Journal Officiel depuis le 20 septembre 2011.

Pour rappel, cette reforme de la taxe sur les plus value sera appliquée dés le 1er février 2012 sur les résidences secondaires, les biens locatifs et les terrains.

Les résidences principales ne sont pas concernées.

Au programme, durée de détention avant exonération totale doublée, abattements moins importants, taxation en hausse.

Simulation nouvelle loi plus values 2012

Années de détentionVente avant le 1er octobre 2011Sur 200 000€ de plus-valuesVente après le 1er octobre 2011Sur 200 000€ de plus-valuesVente après le 1er février 2012Sur 200 000€ de plus-values
1 à 531,3 % sur 100 % de la Plus value (-abattement de 1.000€ €)62 287€32,5 % sur 100 % de la Plus value65 000€ €32,5 % sur 100 % de la Plus value65 000€ €
631,3 % sur 90 % de la Plus value (-abattement de 1.000€ €)56 027€ €32,5 % sur 90 % de la Plus value58 500€ €32,5 % sur 98 % de la Plus value63 700€ €
731,3 % sur 80 % de la Plus value (-abattement de 1.000€ €)49 767€ €32,5 % sur 80 % de la Plus value52 000€ €32,5 % sur 96 % de la Plus value62 400€ €
831,3 % sur 70 % de la Plus value (-abattement de 1.000€ €)43 507€ €32,5 % sur 70 % de la Plus value45 500€€32,5 % sur 94 % de la Plus value61 100 €
931,3 % sur 60 % de la Plus value (-abattement de 1.000€ €)37 247€ €32,5 % sur 60 % de la Plus value39 000€ €32,5 % sur 92 % de la Plus value59 800€ €
1031,3 % sur 50 % de la Plus value (-abattement de 1.000€ €)30 987€ €32,5 % sur 50 % de la Plus value32 500€ €32,5 % sur 90 % de la Plus value58 500€ €
1131,3 % sur 40 % de la Plus value (-abattement de 1.000€ €)24 727€ €32,5 % sur 40 % de la Plus value26 000€ €32,5 % sur 88 % de la Plus value57 200€ €
1231,3 % sur 30 % de la Plus value (-abattement de 1.000€ €)18 467€€32,5 % sur 30 % de la Plus value19 500€ €32,5 % sur 86 % de la Plus value55 900€ €
1331,3 % sur 20 % de la Plus value (-abattement de 1.000€ €)12 207€ €32,5 % sur 20 % de la Plus value13 000€ €32,5 % sur 84 % de la Plus value54 600€ €
1431,3 % sur 10 % de la Plus value (-abattement de 1.000€ €)5 947€ €32,5 % sur 10 % de la Plus value6 500€€32,5 % sur 82 % de la Plus value53 300€ €
15Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 80 % de la Plus value52 000€ €
16Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 78 % de la Plus value50 700€ €
17Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 76 % de la Plus value49 400€ €
18Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 72 % de la Plus value46 800€ €
19Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 68 % de la Plus value44 200€ €
20Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 64 % de la Plus value41 600€ €
21Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 60 % de la Plus value39 000€ €
22Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 56% de la Plus value36 400€ €
23Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 52 % de la Plus value33 800€ €
24Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 48 % de la Plus value31 200€ €
25Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 40 % de la Plus value26 000€ €
26Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 32 % de la Plus value20 800€ €
27Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 24 % de la Plus value15 600€ €
28Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 16 % de la Plus value10 400€ €
29Exonération0 €Exonération0 €32,5 % sur 8 % de la Plus value5 200€ €
30Exonération0 €Exonération0 €Exonération0 €
31Exonération0 €Exonération0 €Exonération0 €

NB : Depuis le 1er octobre 2011, les règles de calcul n’ont pas encore changé, mais la hausse des prélèvements sociaux est prise en compte. La fiscalité totale sur la plus-value qui reste exonérée après 15 ans de détention jusqu’au 1er février 2012, passe de 31,3 % à 32,5 %. 

(Source : centre de recherche du groupe notarial Monassier)

Cette modification de l’impôt sur les plus values a généré une contestation grandissante chez les professionnels de l’immobilier et les propriétaires. Un certain nombre de modifications et d’amendements ont permis depuis d’assouplir la loi.

Les exonérations de la nouvelle loi plus values 2012

Exonération des personnes âgées

Selon un amendement voté à l’Assemblée Nationale, les personnes âgées contraintes de rejoindre une maison de retraite sont exonérées de taxe sur la plus value lors de la vente de leur bien immobilier.

En effet, lorsqu’un retraité intègre une résidence médicalisée, cette dernière est considérée devant la loi comme sa nouvelle résidence principale. Par conséquent, le logement qu’il occupait devient sa résidence secondaire, soumise à la taxe sur les plus values immobilières en cas de revente. Ce mode de fonctionnement est relativement injuste.

C’est pourquoi dés l’année prochaine, le propriétaire retraité sera exonéré de taxe pour toute vente réalisée au cours des deux années suivant son entrée en maison de retraite.

Par ailleurs, pour bénéficier de cette exonération, la personne âgée ne devra pas être redevable de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) et avoir des revenus inférieurs au plafond de 23 572 euros par an pour une personne seule.

Exonération des terrains constructibles

Un assouplissement est également prévu pour le foncier à bâtir.

En effet, les promesses de vente signées avant le 25 août 2011 et les actes authentiques signés avant le 31 décembre 2012 échapperont à la réforme de la taxe sur les plus-values.

Ces ventes de terrains à bâtir seront donc soumis à la loi actuelle et le calcul de l’impôt sur la plus value se fera en conséquence. Ces modifications doivent encore être votées au Sénat pour être définitivement adoptées.

Les terrains à bâtir bénéficieront donc probablement d’un sursis d’un an avant d’être impactés par la réforme plus values 2012.

Exonération des résidences secondaires

Un autre amendement voté à l’Assemblée en attente d’approbation par le Sénat devrait exonérer certains propriétaires de résidence secondaire.

Il s’agit des ménages qui vendent pour la première fois une résidence secondaire et qui utilisent le produit de cette vente pour acquérir leur résidence principale.

Cependant, pour bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus value immobilière, d’autres conditions seront exigées :

  • La vente de la résidence secondaire devra être réalisée au moins 5 ans après son acquisition.
  • L’achat de la résidence principale devra intervenir dans un délai de seulement 24 mois.
  • Le vendeur ne devra pas avoir possédé une résidence principale au cours des quatre années précédant l’opération.

Ces différentes mesures visant à assouplir le dispositif de taxation devraient entrer en vigueur à compter du 1er février 2012, au même titre que l’ensemble de la réforme des plus-values immobilières.

Une belle occasion, bien que temporaire, pour s’engouffrer dans cette brèche de l’exonération