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Le viager, la nouvelle formule à la mode pour faire de bonnes affaires en immobilier, en particulier à Paris

Depuis dix ans, les prix de l’immobilier et des loyers explosent en France. Entre 2000 et 2010, les prix de l’immobilier ont augmenté de 100% à la vente et de 30% à la location. Devenir propriétaire devient problématique pour bon nombre de Français.

Pourtant, trouver des surfaces confortables dans des zones prisées à des prix défiants toute concurrence est parfois possible à condition de parier sur la mort. C’est le principe du viager. Il permet aux personnes âgées de vendre leur bien immobilier de leur vivant tout en touchant une rente jusqu’à la fin de leur vie. Un complément de revenu appréciable qui peut venir par exemple compléter une petite retraite.

Pour les acquéreurs, le viager est un moyen de devenir propriétaire en espérant un prix plus bas que celui du marché immobilier actuel.

Acheter en viager a pendant longtemps subi un frein moral du fait que l’acheteur parie en quelque sorte sur le décès du vendeur. Aujourd’hui, le viager est en pleine expansion est propose une réponse au problème des retraites et de la dépendance tout en permettant aux personnes âgées de continuer d’habiter leur domicile tout en y vivant mieux d’un point de vue financier.

Découvrez le marché immobilier du viager, particulièrement en hausse à Paris et sur la côte d’azur.

Le viager

Le mot « viager » vient du vieux français « temps de vie ». La vente d’un bien immobilier en viager consiste à vendre son habitation en échange d’une rente financière à vie versée par l’acheteur. Si le vendeur se réserve le droit d’occuper son logement jusqu’à son décès, il s’agit alors d’un viager occupé. A l’inverse, dans un viager libre, le logement est vendu libre de toute jouissance ou d’occupation.

Toute personne physique, quel que soit son âge et propriétaire d’un bien immobilier, peut décider de le vendre en viager. L’acheteur d’un bien immobilier en viager peut être, quant à lui, une personne physique ou morale.

Le montant d’une rente viagère est fixée librement entre les parties et selon l’article 1976 du code civil. Il dépend :

  • de la valeur du bien immobilier
  • de l’âge du vendeur, de son sexe et de son espérance de vie
  • du montant du bouquet éventuel

Le vendeur d’un bien immobilier en viager peut demander, en plus de la rente, une somme d’argent ponctuelle à l’acquéreur que l’on appelle le bouquet. Le bouquet est perçu par le vendeur dès la signature du contrat de vente viagère. Le bouquet n’est pas obligatoire et quand il existe, il est généralement négocié entre les parties.

Outre un bouquet éventuel et une rente qui peut constituer un complément de revenus ou de retraite, le viager procure un avantage fiscal au vendeur. En effet, le viager permet un abattement pouvant aller jusqu’à 70 % de la part imposable. Par ailleurs, le bouquet peut faire l’objet d’une donation à ses enfants avec un avantage fiscal jusqu’à 150 000 euros.
Cependant les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu.

Même si le viager peut constituer une bonne affaire pour l’acheteur et une solution financière intéressante pour certains propriétaires, c’est une formule qui implique néanmoins des risques souvent mal pris en compte. Nous avons tous en tête le viager signé par un notaire avec l’ex-doyenne des Français Jeanne Calment, décédée à 122 ans !

Hausse des ventes immobilières en viager

Le viager constitue un marché énorme car le patrimoine immobilier des séniors est estimé à plus de 700 milliards d’euros.

Selon les dernières statistiques du Ministère de l’écologie, de l’environnement et de l’aménagement du territoire, 8000 ventes immobilières en viager ont été enregistrées en 2009. Ce nombre n’était que de 2350 en 2006. Actuellement, il existe environ 12.000 biens immobiliers à vendre en viager en France. Nous pouvons donc noter une certaine recrudescence de ce type de transaction immobilière.

De plus en plus de vendeurs seniors s’intéressent donc à la vente immobilière en viager. Selon une récente étude du conseil économique et social, la part du nombre de transactions immobilières en viager par rapport à l’ensemble des transactions devrait passer de 1% actuellement à environ 5% dans les vingt prochaines années.

Raisons de la hausse du viager en France

Selon un récent sondage Ipsos-Orpi, 65% des Français estiment qu’il est aujourd’hui difficile de devenir propriétaire. Prix élevés de l’immobilier, conditions pour obtenir un crédit immobilier plus restrictives, les obstacles à l’accession à la propriété se durcissent.

En mars 2011, 83% des Français dénoncent le prix trop élevé des logements. En effet, les ménages français consacrent en moyenne un quart de leurs revenus à leur logement. La hausse des prix de l’immobilier constatée ces dernières années constitue le premier frein des candidats à l’achat.

Pour 52% des Français, les difficultés pour obtenir un crédit immobilier constituent le deuxième frein. En effet, la crise économique pèse sur les banques qui imposent désormais des restrictions drastiques lors de l’octroi de prêts immobiliers.

La hausse des prix de l’immobilier attire donc de plus en plus d’acheteurs désireux de réaliser une bonne affaire en ayant recours au viager.

Mais la hausse des transactions immobilières sous forme de viager  s’explique aussi par deux autres raisons principales :

  • D’une part, la France fait face à une recrudescence de retraités dont l’espérance de vie augmente et qui veulent s’assurer un meilleur revenu
  • D’autre part, certaines agences immobilières utilisent ce moyen pour replacer des biens immobiliers sur un marché qui souffre de pénurie

Le viager représente donc une niche sur le marché immobilier français. On observe d’ailleurs de plus en plus d’agences immobilières spécialisées sur ce créneau.

Hausse du viager à Paris et à Nice

Le viager rencontre un succès grandissant en Ile de France et sur la Côte d’Azur, notamment à Paris et Nice. En effet, 13% des ventes immobilières sous forme de viager ont lieu dans les Alpes-Maritimes et 9% s’effectuent à Paris.

Une tendance qui n’étonne guère quand on sait que ces deux régions font partie de celles où le marché immobilier est le plus haut de France.

En effet, les prix de l’immobilier à Paris ont connu une hausse de + 21% dans l’ancien entre 2010 et 2011.  Accéder à la propriété  par une voie traditionnelle sur ce marché immobilier spécifique devient difficile pour la majorité des foyers.

Le viager constitue donc une solution alternative à l’achat immobilier qui s’impose naturellement.

Une réponse

  1. viager libre

    Il est sûr que la vente en viager a une belle avenir, surtout qu’en France le taux de vieillesse est elevée

    Répondre

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