La baisse des taux scellier 2012 impose plus que jamais un investissement locatif raisonné.
La loi scellier 2012 proposera des taux de réduction d’impôt moins importants qu’en 2011 pour les particuliers se lançant dans l’investissement locatif. En effet, la loi scellier BBC affichera un taux de défiscalisation raboté et l’ensemble du dispositif scellier 2012 ne concernera à terme que les logements non énergivores.
Par ailleurs, les candidats à l’achat d’un appartement loi scellier devront éviter certaines villes dans lesquelles cet investissement locatif serait à pure perte.
Car une simulation scellier optimisée ne vous apportera acune déduction d’impôts si votre logement locatif ne se loue pas !
Et les conseilleurs de zone scellier ne sont pas les payeurs !
Nouvelle loi scellier 2012
A partir 2012, le taux de réduction d’impôt proposé par la loi Scellier passera de 22% à 14 % et sera applicable « exclusivement aux logements neufs bénéficiant du label bâtiment basse consommation 2005 (BBC 2005) et aux logements rénovés, assortis d’un label attestant d’un niveau de performance énergétique exigeant ».
Les logements neufs non BBC ne bénéficieront donc d’aucune réduction d’impôts.
Ces nouveaux taux de réduction Scellier 2012 s’appliqueront uniquement sur les investissements locatifs réalisés en 2012. (Projet Loi de Finances 2012, art. 41 et art. 40 I C, susceptible d’évoluer).
Loi scellier 2011-2012 : les taux de déduction d'impôt
| 2011 | 2012 | |||
|---|---|---|---|---|
| Scellier Libre | Scellier Intermédiaire | Scellier Libre | Scellier Intermédiaire | |
| BBC | 22% | 22% + 10% | 14% | 14% + 8% |
| Non BBC | 13% | 13% + 10% | 0% | 0% |
Nous pouvons ainsi nous demander s’il sera encore rentable d’investir dans l’immobilier locatif en 2012 en raison de cette réforme de la loi Scellier. Pourtant, nous découvrions encore la semaine dernière dans un sondage IPSOS que l’immobilier reste un des meilleurs placements financiers du moment. Quelle que soit votre décision, il est utile de rappeler que tout investissement locatif se doit d’être préparé, calculé et entouré de précautions incontournables.
Les appartements loi scellier rentables
Un placement immobilier de défiscalisation, est un investissement immobilier dont la rentabilité dépend de son emplacement, de sa qualité de construction et surtout de ses perspectives de location.
Car sans locataire, un propriétaire de logement Scellier peut tirer un trait sur son avantage fiscal.
Réussir à louer un logement dans les meilleures conditions dépend donc essentiellement de deux critères :
- Le taux de vacance du parc locatif existant dans le secteur privé.
- La démographie d’une commune.
En croisant ces deux critères dont les chiffres sont disponibles à l’Insee, la Cellule Etude des Projets Immobiliers (CEPI) du groupe Omnium Finance dénonce une quarantaine de villes de plus de 2.000 habitants où l’investissement Scellier sera probablement un investissement à perte.
Investissement Scellier : les 40 villes de plus de 2.000 habitants saturées
| Ville | Département-zone Scellier | Taux de vacance en % | Population en 2008 |
|---|---|---|---|
| Ste-Foy-la Grande | Gironde B2 | 21,6 | 2.550 |
| Vichy | Allier B2 | 21,2 | 25.221 |
| Poussan | Hérault B2 | 15,3 | 4.821 |
| Agen | Lot-et-Garonne B2 | 15,1 | 33.245 |
| Royat | Puy-de-Dôme B2 | 14,7 | 4.522 |
| Béziers | Hérault B2 | 14,3 | 71.672 |
| Nevers | Nièvre B2 | 14 | 37.556 |
| Bray-sur-Seine | Seine-et-Marne B2 | 13,5 | 2.271 |
| Elbeuf | Seine-Maritime B2 | 13,4 | 17.170 |
| Tarbes | Hautes-Pyrénées B2 | 12,9 | 44.173 |
| Breil-sur-Roya | Alpes-Maritimes B2 | 12,8 | 2.117 |
| Périgueux | Dordogne B2 | 12,6 | 29.080 |
| Chamalières | Puy-de-Dôme B1 | 12,6 | 17.148 |
| Perpignan | Pyrénées Orientales B2 | 12,5 | 116.676 |
| Mulhouse | Haut-Rhin B2 | 12,4 | 111.1860 |
| Roanne | Loire B2 | 12,4 | 35.936 |
| Briey | Meurthe-et-Moseille B2 | 12,2 | 5.342 |
| Fontainebleau | Seine-et-Marne B1 | 12,2 | 15.411 |
| Montluçon | Allier B2 | 12 | 39.492 |
| Montargis | Loiret B2 | 11,9 | 15.526 |
| Nice | Alpes-Maritimes A | 11,8 | 344.875 |
| Avignon | Vaucluse B1 | 11,7 | 90.109 |
| Blois | Loir-et-Cher B2 | 11,6 | 46.834 |
| Belgentier | Var B1 | 11,5 | 2.398 |
| Bergerac | Dordogne B2 | 11,5 | 27.555 |
| Château-Landon | Seine-et-Marne B2 | 11,5 | 3.083 |
| Hombourg-Haut | Moselle B2 | 11,4 | 7.869 |
| Angoulême | Charente B2 | 11,3 | 43.112 |
| Offemont | Territoire de Belfort B2 | 11,2 | 3.164 |
| Valensole | Alpes-de-Haute-Provence B2 | 11,2 | 2.875 |
| Béthune | Pas-de-Calais B1 | 11,2 | 25.697 |
| Tarascon | Bouches-du-Rhône B2 | 11,2 | 13.340 |
| Nîmes | Gard B2 | 11,2 | 140.267 |
| Ribeauvillé | Haut-Rhin B2 | 11,1 | 4.857 |
| Peyrolles-en-Provence | Bouches-du-Rhône B2 | 11 | 4.477 |
| Pineuilh | Gironde B2 | 11 | 4.195 |
| Caromb | Vaucluse B2 | 11 | 3.204 |
| Asnières-sur-Seine | Hauts-de-Seine Abis | 11 | 81.666 |
| Rians | Var B2 | 11 | 4.202 |
| Beaume-de-Venise | Vaucluse B2 | 11 | 2.262 |
| Source : Cellule étude des projets immobiliers, bureau d'études du groupe Omnium Finance. | |||
De manière générale, si un investissement locatif est réalisé dans une commune dont le taux de vacance se situe en-dessous du seuil de 6,5%, les chances de louer dans de bonnes conditions sont sérieuses.
Par contre, un taux de vacance dépassant le seuil des 13% doit déclencher la lanterne rouge de l’investisseur avisé.
Selon Omnium Finance, sur les 5.200 communes éligibles au dispositif Scellier, 40%, d’entre elles ne permettent pas d’assurer la rentabilité d’un investissement locatif.
Par conséquent, même si le dispositif scellier devient moins avantageux l’année prochaine, ne vous pressez pas, ne vous trompez pas et analysez bien votre investissement locatif.
Ne succombez pas aux sirènes pulpeuses des promoteurs qui risquent de vouloir vous vendre n’importe quoi avant le 31décembre 2011, sous prétexte que la réduction d’impôt est plus élevée.
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