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Calculer la plus-value sur une vente en immobilier par un particulier

Formulaire déclaration de plus-value de cession immobilière

La déclaration de plus-value immobilière est remplie par le Notaire (Cliquez pour ouvrir le formulaire officiel)

Le régime des plus-values immobilières s’applique, pour les cessions à titre onéreux, aux personnes physiques.

Ce régime s’applique aussi aux sociétés qui relèvent de plein droit ou sur option de l’impôt sur le revenu.

La plus-value réalisée lors de la vente de logements affectés à la location meublée, dans le cadre du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est également concernée par le régime de plus-value immobilière des particuliers.

Comment réaliser le calcul de cette plus-value immobilière?

Biens immobiliers exonérés et biens imposables à la revente

Les biens qui ne sont pas concernés par la plus-value immobilière des particuliers sont les suivants:

  • L’habitation principale du vendeur, au jour de la cession.
  • Les biens dont la valeur est inférieure à 15.000 euros.
  • Les biens immobiliers détenus depuis plus de 15 ans.

Tous les autres biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, quelle que soit la manière dont ils ont été acquis à l’origine (à titre onéreux ou gratuit), sont concernés par l’imposition de la plus-value à la revente.

De même, la cession à titre onéreux, non seulement de la pleine propriété, mais également d’un usufruit, d’une nue-propriété, de servitudes, de mitoyenneté, de droit de surélévation, relève du régime d’imposition des particuliers à la plus-value immobilière.

Comment calculer la plus-value brute?

Si le prix de cession, diminué de la TVA et des frais, est supérieur au prix d’acquisition du bien immobilier, augmenté de la TVA, des droits d’enregistrement, honoraires et commissions, on parlera de plus-value brute. Les frais et taxes d’acquisition peuvent faire l’objet d’un forfait sur option à hauteur de 7,5% du prix d’acquisition.

Le prix d’acquisition est généralement majoré des dépenses réelles d’agrandissement, de rénovation, d’amélioration. Si l’immeuble a plus de cinq ans, ces dépenses peuvent être évaluées forfaitairement, sur option, à hauteur de 15% du prix d’acquisition.

Si l’acquisition a été, à l’origine, réalisée à titre gratuit (donation, succession), c’est la valeur vénale du bien, retenue pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, qui sera retenue, avant déduction des éventuelles dettes rattachées au bien.

Comment calculer la plus-value immobilière imposable?

1. Pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année, un abattement de 10% est appliqué à la plus-value brute. Attention, une année de détention correspond à 12 mois pleins, de date à date. Aucun prorata n’est applicable.

La date d’acquisition retenue sera :

  • Pour une acquisition à titre onéreux, celle de l’acte notarié, y compris en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
  • Pour une acquisition à titre gratuit, celle de l’ouverture de la succession, ou celle de l’acte en cas de donation.

2. Un abattement fixe de 1.000 euros est appliqué sur la plus-value brute, diminuée de l’abattement pour durée de détention, lorsqu’il s’applique.

Notons qu’une moins-value immobilière brute ne sera en principe pas prise en compte, et ne pourra pas s’imputer sur d’autres plus-values.

Exemple de calcul de plus-value immobilière imposable

Cession d’une résidence secondaire acquise à titre onéreux en juin 2004 pour 115.000 euros, revendue en septembre 2011 pour 180.000 euros. Des travaux d’amélioration ont été réalisés en 2005 pour 9.500 euros.

  • La majoration pour frais et taxes s’élève à 8.625 euros (7,5% du prix d’acquisition).
  • La majoration pour travaux d’amélioration s’élève à 17.250 euros (15% du prix d’acquisition, forfait supérieur au montant réel des travaux).
  • Le prix d’acquisition corrigé s’élève donc à 140.875 euros (115.000 € + 8.625 € + 17.250 €).
  • La plus-value brute correspond à 39.125 euros (180.000 € – 140.875 €).
  • L’abattement pour durée de détention atteint 20% (7 années pleines – 5 premières années = 2 ans), soit 7.825 euros.
  • L’abattement fixe est de 1.000 euros.
  • La plus-value imposable s’élèvera donc à 30.300 euros (39.125 € – 7.825 € – 1.000 €).

Actuellement, un taux proportionnel de 19%, et des prélèvements sociaux de 12,3% s’appliquent sur ce montant de plus-value imposable. L’impôt serait donc dans notre exemple de 9.483,90 euros (5.757 € + 3.726,90 €).

Plus de détails ici.

Formulaire officiel CERFA 12359*09.

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