Chateau de sable

Quelle durée de vie pour ce château en viager?

Les fonds d’investissement immobilier en viager existent déjà depuis quelques années, notamment en Suisse, ou encore au Canada, où ils sont appelés Fonds de Revenu Viager (FRV).

SCI Vitalicio 1 est en cours d’immatriculation. La gérante de cette société civile immobilière basée à Paris n’est rien de moins que la fondatrice de France Viager, Hélène Leraitre, expert en évaluation immobilière, membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM.

Présenté comme éthique et solidaire, quels sont les avantages de ce placement ?

Viager traditionnel : avantages et inconvénients

Le vendeur en viager classique trouvera plus d’avantages que d’inconvénients à la formule, notamment face à l’incertitude du marché des placements financiers, mais également face au risque de dépendance lié à l’allongement de la durée de vie. La vente en viager, libre ou occupé, permet d’obtenir immédiatement un capital (le bouquet), puis une rente à vie, dont seule une fraction sera imposable. En revanche, la vente du bien immobilier est définitive, quelle que soit la date du décès.

L’acheteur en viager occupé obtiendra une décote de 30% à 35% environ sur le prix réel du logement, en contrepartie des loyers non encaissés. En revanche, l’échéance du versement de la rente demeure incertaine, et il arrive parfois que les héritiers du débirentier (l’acheteur) aient à en poursuivre le paiement (article 1982 du Code Civil) après le décès de celui-ci !

Fonds d’investissement immobilier en viager : avantages et fonctionnement

Le crédirentier (le vendeur en viager) est assuré du versement de sa rente, garantie par un fonds immobilier.

La mutualisation du risque lié à la durée de vie du crédirentier rassure l’acheteur, qui investit sur des parts correspondant à différents biens immobiliers proposés en viager, de préférence situés dans des régions prisées (Côte d’Azur, région parisienne).

Le fonctionnement d’un fonds de viager est assez proche de celui d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Les acheteurs, en général peu nombreux (entre 30 et 100 associés), réalisent un investissement individuel moyen de 150.000 euros dans la SCI.  Une partie de la somme totale sert à régler les bouquets versés pour la vingtaine ou la trentaine de biens acquis en viager. Le solde constitue une réserve censée représenter environ sept ans de rente.

Au cours des premières années, certains crédirentiers décèdent, leurs maisons sont revendues, et les profits réalisés sur les transactions sont réinvestis dans d’autres achats en viager, mais également dans la reconstitution du fonds de rente.

Les achats de biens en viager sont stoppés en général après une période minimale de neuf ans, car le fonds est supposé durer 15 ans, voire davantage. En cas de difficultés financières pour l’acheteur, un marché de revente secondaire existe.

Une société suisse, Turquoise Finances SA, revendique une plus-value de 12% à 14% par an sur les fonds privés commercialisés voici cinq ans.

La tendance aujourd’hui, en France, est à la création de fonds d’investissement à caractère « éthique et solidaire ». Vitalicio 1 en est l’exemple-type : une SCI qui porte un nom dont la traduction depuis l’espagnol signifie simplement « viager ».

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