En quoi la crise actuelle impacte-t-elle la production de crédits immobiliers ?

Vous prévoyez d’acheter votre logement, comment la crise de la dette en zone Euro va impacter votre projet ?

Les commentaires de ces dernières semaines ne poussent pas à l’optimisme. On parle de :

Baisse des prix de l’immobilier
Hausse des taux d’intérêts
Coupes budgétaires qui vont limiter les aides gouvernementales (PTZ+ 2011 …)

Nous avons identifié 6 points d’attention pour que votre prêt immobilier sur votre résidence principale traverse mieux la crise de la dette.

Raison garder

Il convient tout d’abord de noter qu’en France, la situation n’a rien à voir à celle d’autres pays européens.

Pour illustration, deux exemples de ces dernières semaines :

  • Je rentre de vacances et j’ai traversé une partie de l’Irlande et de la France en voiture. En Irlande, les villes et les villages sont littéralement parsemés de panneaux « a vendre » ou « enchères ». Rien de tel en France.
  • L’engagement d’une grande Banque Française sur la Grèce a été qualifié de « risqué ». Ses résultats trimestriels publiés la semaine dernière montrent qu’elle n’a eu besoin de provisionner que 534 Millions sur la dette Grecque. Cela reste faible comparé à des résultats nets de 2,12 Milliard d’Euro.

Incertitudes et impacts sur les achats immobiliers

Les taux d’intérêt sur prêt immobiliers vont-t-ils augmenter ?

Avec les évolutions Il est difficile de prédire les prochaines actions de la Banque Centrale Européenne en matière d’intérêts alors que l’on s’approche de la stagnation et que l’on est bien entré dans la crise de la dette en zone Euro.

Dans ce contexte, prédire la remontée des taux d’intérêts par la BCE Banque Centrale Européenne pour lutter contre l’inflation et la baisse de l’Euro n’est pas évident.

Quel est l’impact sur votre achat à venir ?

Si votre projet immobilier se réalise maintenant et qu’il est financé en taux fixe, les incertitudes sur l’évolution des taux d’intérêt ne vont pas impacter votre prêt.

La Baisse des prix immobilier en France va elle survenir ?

Cette baisse est de plus en plus mentionnée par les économistes. La baisse des prix n’a d’effet que sur ceux qui vendent leur bien acquis au plus haut.

Quel est l’impact sur votre achat à venir ?

Si le particulier garde son bien, une future baisse des prix n’aura pas d’effet.
Si le particulier doit vendre son bien en cours de crédit, une baisse des prix aura un effet que nous allons développer ci-dessous.

Les mesures de soutien du gouvernement vont-elles être reconduites l’année prochaine ?

Ces mesures ont contribué à la tenue des prix de l’immobilier en France. La crise de la dette amène le gouvernement à chasser les niches fiscales et les aides.

Quel est l’impact sur votre achat à venir ?

Le PTZ+ lancé en 2011 est une aide active au moins jusqu’à la fin de l’année. Autant en profiter maintenant.

Six points d’attention en période de crise de la dette

Distinguer « Affaire » et « Besoin »

L’achat d’un bien immobilier couvre d’abord un besoin, celui de se loger. C’est toujours mieux de faire une affaire. Mais dans « affaire », il y a « risque ».

Avant toute chose il faut donc comparer :

  • Le coût d’une location
  • La mensualité d’un crédit immobilier

Estimer régulièrement le résultat d’une éventuelle revente

Un particulier qui a acquis un bien immobilier doit suivre le « Résultat de la revente » (A) qui est égal au Prix de revente – Capital restant dû du prêt (qui reste à rembourser).

Si (A) est positif, le particulier aura couvert son besoin de logement pendant la durée du crédit et aura accumulé un pécule.
Si (A) est négatif, le particulier aura couvert son besoin de logement mais restera à devoir une somme à la banque qui lui a accordé son prêt.

Se protéger par un apport

En France, les Banques se « protègent » en obligeant l’emprunteur d’apporter un montant minimum. Si les prix de l’immobilier baissent, cet apport initial est aussi une protection pour le particulier.

Pour un même prix d’achat, un apport élevé limite le Capital emprunté. Cet apport initial réduit donc le capital restant dû du prêt lors de la revente. Il augmente donc le « Résultat de la revente » (A).

Un emprunteur de 40 ans est attendu verser un apport de l’ordre de 20% du montant emprunté. Aussi, dans le cas d’une forte baisse des prix de l’immobilier, l’apport et l’amortissement du capital de quelques années vont contribuer à un résultat de revente positif.

Pour l’emprunteur de 25 ans, des banques sont moins exigeantes sur le montant d’apport. Si le « Résultat de revente » (A) est négatif, le jeune emprunteur devra la compenser par une autre opération financée par sa progression salariale et par la maîtrise de ses frais fixes.

Préserver ses marges de manœuvre

Pour préserver ses marges de manœuvres et ne pas être obligé de revendre un bien immobilier à prix réduit en cas :

  • d’« aléas de la vie » (perte d’emploi, séparation, changement de région…)
  • d’« aléas de conjoncture » (réduction de la croissance, hausse des prix…)

Il faut tenir son endettement sous contrôle tout au long de la vie du crédit.
Prendre de nouveaux prêts « automobile », prêt pour travaux d’amélioration, ou les prêts consommation doit se faire avec beaucoup de prudence.

Evaluer les intervenants

Bien choisir les intervenants est important dans une période « chahutée » comme celle que nous traversons. Pour choisir son banquier, il faut identifier ce que nous attendons de lui.

Des intervenants bancaires sont exigeants dans les conditions initiales d’obtention du crédit (garanties, apport, endettement…). Une fois le crédit accordé, ceux-ci peuvent se permettre d’être compréhensifs en cas « d’aléas de la vie ».

D’autres établissements ont des conditions initiales plus souples. En contrepartie, ils sont alors moins compétitifs en matière de coûts (taux plus élevés…) et surtout ne peuvent être aussi « compréhensifs » en cas d’impayés.

Le choix du constructeur est également déterminant. La capacité du constructeur à tenir ses délais et sa solidité financière est un critère de choix important en période de crise financière.

Enfin, les agents immobiliers, les courtiers se doivent de vous présenter les points d’attention, les risques du projet et les moyens de les adresser simplement. Si vous ne comprenez pas les explications, mieux vaut vous abstenir.

Choisir un bien qui se revendra

En période d’incertitude, plus que le « coup de cœur », il faut choisir un bien qui se revende, la performance énergétique (ou DPE) est maintenant suivie, la norme BBC du bien sera un avantage important à la revente.

Enfin, avant d’engager des travaux d’aménagement, évaluez leur effet sur la revente, un agencement original d’une cuisine ou d’une salle de bains ne valorise pas toujours votre bien.

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