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Prêt immobilier : taux fixe ou taux variable ?

Punch du taux variable ou stabilité du taux fixe ?

Pour acheter votre logement vous devez souscrire un prêt : taux fixe ou taux variable ?

Pour comprendre les risques et les avantages de chaque formule il faut comprendre comment ces prêts sont calculés.

Les formules sont nombreuses entre le variable, le fixe et les nombreuses possibilités de « taux capés ».

Il est impossible de désigner dans l’absolu une solution meilleure qu’une autre. Mais selon vos critères en terme de risque et votre projet vous pouvez dégager une tendance vers l’une ou l’autre des options.

Cet article détaille les grands principes : taux d’intérêts et marges bancaires, indices (LIBOR, EURIBOR…), méthodes de calcul et d’amortissement, etc…

Les différents types de taux : fixe, variable et capé

Tous les types de taux sont des taux d’intérêts annuels calculés sur le capital vous restant à rembourser.

Si votre capital à rembourser est de 100.000€ : avec un taux de 3%, vos intérêts annuels s’élèveront à 3.000€, soit 250€ par mois.

Prêts à taux fixe

Le taux le plus « simple » est le taux fixe. Il est défini pour une durée donnée et il reste le même tout au long du crédit.

Au niveau des offres bancaire, plus la durée du prêt est longue, plus le taux sera élevé.

Un taux fixe n'est pas impacté par les variations de l'indice bancaire


Prêts à taux variable

Le taux variable ou « taux révisable » est comme son nom l’indique un taux qui peut évoluer au long du crédit. Il ne comporte aucune limite haute ou basse et il suit généralement un indice qui sera précisé dans votre offre de prêt, par exemple l’EURIBOR 3 mois.

Selon les contrats, la hausse (ou la baisse) du taux peut se répercuter sur :

  • le montant de vos mensualités
  • la durée de votre crédit

Un taux variable suit la valeur sur laquelle il est indexé + une marge bancaire


Prêts à taux capé

Un taux capé est un taux variable qui est « contraint » par une borne supérieure et une borne inférieure.

Ces bornes sont définies avec le taux initial, les plus courantes étant « plus ou moins 1% » et « plus ou moins 2% ».
Il existe aussi des taux capés à « plus ou moins 0,5% » et des taux « plus ou moins 5% »

Plus le « cap » est restrictif, plus la marge bancaire sera importante, donc plus le taux de départ sera élevé.

Si vous souscrivez un taux à 2% « capé 1 » ce taux variera entre 1% (minimum) et 3% (maximum). En aucun cas il ne pourra dépasser ces bornes.

Attention, tous les taux ne sont pas forcément capés dans les deux sens et aux mêmes valeurs !
Votre taux peut être capé « plus 2, moins 1 », soit 2% à la hausse et 1% à la baisse…

Un taux capé suit l'indice mais est "borné" par des valeurs définies au début du prêt


Les marges bancaires

Pour chaque taux la banque applique une marge. Cette marge peut être plus ou moins importante en fonction de :

  • la politique commerciale de la banque
  • son positionnement (par ex. mieux placée sur les durées courtes ou le taux variable…)
  • le profil de l’emprunteur
  • la durée du crédit

Bien sûr l’emprunteur aura tendance à choisir la banque qui lui proposera le montage le plus adapté avec la marge la plus réduite !

Pour des crédits à taux variable ou capé cette marge vous sera indiquée par la banque avec l’indice sur lequel elle est calculée.

Prenons l’exemple d’un contrat avec un taux initial de 2,50% capé plus ou moins 1% on vous indiquera comme suit :

  • Valeur de l’indice à la présentation du contrat : 0,50%
  • Valeur de la marge bancaire : 2%

Les limites de la variation se calculent sur la valeur de l’indice ici elle varieront entre 0% et 1,50%.
Votre taux pourra donc varier entre 2% et 3,50%.

Les variations de taux s’appliqueront comme suit :

  • Si l’indice tombe à 0%, votre taux sera de 2% (la valeur de la marge bancaire)
  • Si l’indice monte de 0,5% (à 1%) vous restez dans la « borne » : votre taux sera de 3%
  • Si l’indice monte au delà de 1% (1,50% et plus) votre taux sera capé à 3,50%

Les indices de référence

Les indices de référence généralement utilisés sont :

  • L’EURIBOR « Euro interbank offered rate » pour les taux en euro
  • Le LIBOR « London interbank offered rate » pour d’autres taux, par exemple le LIBOR CHF pour les taux en devise suisse

Ces indices sont utilisés sur une durée donnée, généralement 3 mois, on parle donc pour nos exemples d’EURIBOR 3 mois ou de LIBOR CHF 3 mois.

Ces indices représentent (pour faire simple) le taux de refinancement interbancaire à 3 mois.

Quel taux choisir ?

Le choix d’un taux se fait en fonction des affinités de chaque emprunteur avec le risque. Voici quelques éléments qui peuvent vous aider à y voir plus clair.

Les dangers à éviter

Choisir un crédit à taux variable parcequ’en taux fixe « ça ne rentre pas ».

C’est très dangereux et ça a peu de chance de passer. Lorsque la banque calcule votre endettement elle prend en compte la variation du taux. Si ça ne passe pas en fixe, il y a aucune chance que cela passe en variable.

L’indice est au plus bas, ça me fait un taux variable imbattable !

Attention, s’il est vrai qu’on peut obtenir des taux variables incroyablement bas dans ces périodes, il faut aussi comprendre que le taux ne peux que remonter.

Je peux toujours bloquer mon taux s’il remonte

En effet, la plupart des banques permettent de « fixer le taux », c’est à dire de passer d’un taux variable à un taux fixe. Mais la banque vous appliquera à ce moment là le taux fixe du moment. Si l’indice est remonté, les taux fixes sont eux aussi remontés. De plus cette opération entraîne des frais importants.

Les points « positifs »

Je choisis le variable et j’épargne chaque mois la différence par rapport au taux fixe

Si cela ne vous couvre pas forcément en cas de grosse remontée, cela peut malgré tout être une approche positive. L’important quand on choisi un taux variable ou capé, c’est de garder de la marge sur son budget, cette marge est une couverture en cas de hausse des taux.

Je prends le pari du variable sur un prêt de moins de 10 ans

Qui dit courte durée, dit risque limité. Votre amortissement sera rapide, si le taux remonte au bout de 2 ou 3 ans, votre capital sera déjà en partie amorti et l’impact sera limité.

3 Commentaires
  1. dasaquit dit :

    Bonjour,

    Nous avons contracté un pret à taux variable 2.60% (capé 1) en 2010 indexé sur Tiber.
    Après révision (en janvier 2011)le taux grimpe à 2.884%.
    On m’annonce, ce jour, un taux pour cette année à 3.360%
    Cela vous parait il normal s’il vous plait ?
    Merci par avance.

    Bien cordialement

    Répondre
  2. pierre dit :

    On parle de « TIBEUR », mais quel TIBEUR dans votre cas ? le TIBEUR 3 mois ou 1 an ou un autre ?
    Il faut regarder dans votre contrat de prêt sur quel indice votre taux est calculé.

    Ensuite cherchez l’historique de cet indice pour voir à quelle valeur il se situe.

    C’est un indice rarement utilisé, les banques lui préfèrent généralement l’indice EURIBOR pour les prêts en euros, c’est plus simple et compréhensible.

    Répondre

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