Crise de la dette et réforme fiscale : fin de l’abattement sur les plus values foncières

Plusieurs réformes ont été annoncées dont la suppression de l'abattement sur les plus values immobilières

Si la hausse des taxes sur la vente d’un terrain à construire n’était qu’une idée il y 3 mois, elle semble aujourd’hui être devenue une réalité.

Face à la crise de la dette, la réponse envisagée par le gouvernement consiste à une hausse générale des taxes (bizarrement pas un mot sur une réduction des dépenses). Parmi les grandes mesures annoncées il y a donc la fin de l’abattement sur les plus values réalisées à la revente.

Touchant les terrains, résidences locatives, résidences secondaires… Seule la résidence principale reste pour l’instant épargnée par cette taxation.

Résultat attendu 2,2 milliards d’euros de recettes … si les ventes se font. Mais cette annonce ne risque-t-elle pas au contraire de bloquer le marché de la revente ?

Comment fonctionn(ait) l’abattement ?

L’abattement sur les plus values s’applique en fonction de la durée de détention d’un bien.

Au bout de 5 ans, le vendeur pouvait appliquer un abattement de 10% sur le montant de sa plus-value. Chaque année il appliquait 10% supplémentaires jusqu’à un abattement complet (100%) au bout de 15 ans.

Cette taxe est de 31,3% : 19% d’imposition + 12,3% de prélèvements sociaux.

Voici ce que cela représente pour un terrain acheté 100.000€ et revendu 200.000€ (soit 100.000€ de plus-value) :

Durée de détention (en années) Abattement Montant de la taxe
pour une plus-value de 100.000€
0 à 5 0% 31.300€
6 10% 28.170€
7 20% 25.040€
8 30% 21.910€
9 40% 18.780€
10 50% 15.650€
11 60% 12.520€
12 70% 9.390€
13 80% 6.260€
14 90% 3.130€
15 et + 100% 0€

Cet abattement permettait comme vous le voyez d’échapper à une taxation plutôt importante !

Seule différence apportée, la réforme devrait effectuer un abattement fonction de l’inflation (selon un mode de calcul encore inconnu).

Un effet sur les ventes ?

Cette mesure a été évoquée pour la première fois dans une optique de « libération du foncier ». L’idée était qu’en supprimant l’abattement sur les plus-values les propriétaires ne seraient plus tentés d’attendre 15 ans avant de vendre leur bien. Un schéma qui se veut plutôt optimiste !

Si on prend le problème dans l’autre sens, pourquoi cela ne conduirait-il pas plutôt à un l’effet inverse ? Combien de propriétaires seront tentés de conserver leur bien plutôt que de subir une taxation perçue comme « confiscatoire » ?

Attendre une hypothétique remise en case de cette taxe alors que le foncier subit une progression régulière et importante pourrait sembler à nombre de propriétaires une solution viable.

Comment créer une incertitude fiscale

Le plus grave dans cette annonce est certainement que cela crée une incertitude fiscale. Changer les règles du jeu en cours de route va causer de nombreux problèmes.

Plus fort encore, l’effet est immédiat dès l’annonce ! Selon que vous vendiez votre bien le 23 août ou le 25 août vous êtes soumis ou non à taxation…. Plusieurs dizaines de milliers d’euros de différence comme on l’a vu sur le tableau ci-dessus !

Que l’on soit d’accord ou non avec cette réforme, il ne faut pas oublier que cette fiscalité a été prise en compte par de nombreux propriétaires fonciers dans leurs projections :

  • des programmes ont été lancés avec l’abattement fiscal
  • des personnes ont anticipé leur retraite en investissant dans le locatif

Les prochains mois diront si cette réforme a eu l’effet escompté. Mais si elle entraîne un ralentissement des mises en vente, on risque d’être loin des projections annoncées par le gouvernement.

3 Commentaires
  1. Immobilier-danger dit :

    Si on peut se plaindre de la manière dont cette mesure a été mise en place, c’est plutôt la situation d’avant qui était sujette à discussion.

    Comment peut-on taxer le travail à plus de 50 % et rendre possible des plus-values monstrueuses en immobilier sans que rien du tout ne soit perçu par l’État ?

    Si la différence avec le système d’hier peut paraître brutal, on n’entend très peu les politiques et les professionnels de l’immobilier se plaindre du fait qu’une majeure partie de la population soit exclu du marché depuis plusieurs années…

    Celui qui possède un terrain depuis plus de 15 ans bénéficiera d’une plus-value monstrueuse sans rien avoir apporter à l’économie française. Je trouve ça plutôt normal que l’État reprenne une part de ce gâteau plutôt que de taxer encore davantage ceux qui travaillent.

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  2. Jérome dit :

    Combien de propriétaires seront tentés de conserver leur bien plutôt que de subir une taxation perçue comme « confiscatoire » ?

    Ca ne s’est pas fait attendre !
    Je devais signer demain pour mon terrain, tout était bien engagé, j’avais même des devis de constructeur et le vendeur m’annonce aujourd’hui que tout est tombé à l’eau. Qu’à cause de cette loi il ne vend plus son terrain…
    J’espère qu’il changera d’avis en se rendant compte que le gouvernement ne risque pas de revenir sur sa décision mais ça me semble très mal engagé !

    Quelle galère ! (et je reste poli)

    Répondre
  3. Robin dit :

    En ayant fait un max d’etude, des boulot parmi des meilleurs, un femme qui travail aussi plein temps, nous avons encore du mal de pouvoir acheter quelque chose dans un region qui est tres cher (la Cote d’Azur). N’ayant plus de confiance dans la retraite nous avons investi dans l’immobilier, apres d’avoir investi beaucoup de temps pour l’analyser. L’immobilier c’était un dernier espoir de pouvoir habiter dans un villa en famille, sans que ma femme et moi seront obligé de travailler plein temps (et de ne pas etre le pour les enfants), ou de trop voyager pour aller au boulot.

    Notre avenir était dans ces projets, et je le trouve très honteux qu’un gouvernement peux <> des investissement des gens.

    Pareil pour le loi Scellier. D’abord offrir des investissement, et ensuite enlever un des grands avantages de ces investissement en changent les regles entretemps. Honteux. Les banques n’ont pas la droite de faire pareil.

    Par contre, j’aurai été 100% d’abord et acceptant s’lls avaient mis en place ces changements que pour des propriétés achetés apres une certaine date (au lieu de l’appliquer pour tout les vents a partir d’une certaine date).

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