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Achat ou vente en immobilier ancien ou neuf: attention aux statistiques!

Les statistiques qui portent sur l’évolution en France du prix de l’immobilier ancien ou neuf font souvent état d’un prix au m².

Or, deux éléments sont à considérer avec attention:

Entre le moment où les transactions immobilières sont réalisées, et celui où les statistiques seront disponibles, un trimestre se sera écoulé. Une variation importante des taux d’intérêt des prêts immobiliers, ou une modification des dispositifs fiscaux, peut rapidement inverser les tendances dans l’investissement foncier.

Si certaines villes présentent une courbe des prix dans l’immobilier qui demeure cohérente, d’autres enregistrent des écarts de prix positifs ou négatifs, d’un trimestre à l’autre, qui ne s’expliquent pas toujours.

Il est donc judicieux de se procurer des statistiques sur une année entière, pour analyser les effets de mode.

Quel est le juste prix d’un logement? Celui de l’annonce de l’agence immobilière ou le prix au m² du notaire?

Acheter ou vendre un bien immobilier ne constitue pas un acte anodin. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, acheteurs et vendeurs auront à coeur de saisir l’opportunité, afin de réaliser LA bonne affaire au bon moment.

La pression d’un prêt-relais consenti par le banquier, l’évolution des taux de crédit à la hausse ou à la baisse, l’urgence liée à une situation personnelle ou professionnelle délicate, sont autant de facteurs qui viendront influencer une négociation immobilière.

Les nouveaux programmes Scellier BBC se sont accompagnés d’une flambée des prix, et les investisseurs se sont précipités afin de bénéficier du taux de défiscalisation optimal. Les prix affichés des programmes immobiliers, vendus sous forme de packages « tout compris », ne facilitent pas l’étude tarifaire.

A l’inverse, les sorties en masse à l’échéance d’un régime de défiscalisation (Besson, Robien, etc.), sur un programme résidentiel donné, entrainent souvent une sous-évaluation du prix de revente du bien, et parfois aucune plus-value pour l’investisseur.

Ainsi, les prix des logements proposés à la vente, affichés dans les agences immobilières, les catalogues ou sur Internet, nécessitent d’être décryptés, et reliés à la conjoncture du moment. Parfois négociables, ils sont le reflet d’une tendance financière, d’un régime fiscal, d’un programme d’accompagnement tel le PTZ+, ou d’une situation privée.

En parallèle, les statistiques transmises par les bases de données notariales reposent sur des sources réelles : BIEN (Base d’Informations Economiques Notariales) pour l’Ile de France recense les mutations de biens depuis 1996, et PERVAL, pour le reste du territoire français, propose plus de 4 millions de références immobilières.

Indice trimestriel des prix des logements en France: évolution contrastée sur 2010-2011

Cet outil, actualisé tous les trois mois, précise la tendance du trimestre précédent, rapportée au même trimestre de l’année N-1. Par exemple, la note de conjoncture de juillet 2011, publiée par les Notaires de France en partenariat avec l’INSEE, indique le prix moyen au m² des logements neufs et anciens du premier trimestre 2011, et le compare à celui du premier trimestre 2010.

Or, si certains chiffres trouvent facilement leur explication (exemple de l’influence du PTZ Plus, sur le marché de l’ancien en province, et sur celui du neuf BBC dans les grandes villes, et autre exemple de la réduction de l’avantage Scellier en janvier 2011), quelques écarts majeurs de pourcentages demeurent une énigme.

Ainsi, à Limoges, le prix moyen du m² en appartement ancien s’élevait à 1.307 euros pour le 4ème trimestre 2010, avant de chuter brusquement à 1.182 euros pour le 1er trimestre 2011.

A l’inverse, sur la même période, et toujours pour les appartements anciens, la Haute-Corse évolue de 1.965 euros à 2.322 euros du mètre carré, et la Corse du Sud passe de 2.570 euros à 2.750 euros du m².

Seule une analyse basée sur une année -quatre notes de conjoncture immobilière des Notaires de France-, et renforcée par les séries longues sur le site du CGEDD (Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable), permettra de percevoir le marché immobilier français avec davantage d’objectivité.

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