Revendre sa résidence principale en zone ANRU: comment conserver l'avantage TVA ?
Vous avez acheté ou fait construire un logement neuf en zone ANRU, au titre de votre résidence principale.
Outre le taux de TVA de 5,5% (en France métropolitaine) à l’achat, vous avez peut-être bénéficié d’un prêt PTZ+.
Mais votre situation a changé, depuis votre acquisition, et vous aimeriez revendre avant la fin de la période minimale d’occupation du logement fixée à 15 ans.
Quelles pénalités risquez-vous ?
Quelles sont les exceptions qui permettent de ne pas reverser l’avantage TVA ?
Revendre en zone ANRU et Instruction 87 du 14 octobre 2009 (BOI 8A-2-09)
L’Instruction fiscale de 2009 précise les modalités de remise en cause du taux réduit.
Lorsque les conditions initiales d’octroi de la TVA à taux réduit (hormis celle liée aux ressources) cessent d’être remplies dans les quinze années qui suivent le fait générateur de l’opération (date de signature de l’avant-contrat ou du contrat), le propriétaire devra rembourser la différence du taux de TVA (soit 14,1%, si l’on considère une TVA à 19,6%) diminuée d’un dixième par année de détention de sa résidence principale, au-delà de la cinquième année.
ATTENTION : Bien que ce dispositif de reversement s’applique aux opérations conclues ou pré-conclues à compter du 28 mars 2009, il est admis qu’il puisse s’appliquer aux opérations antérieures à cette date.
Le plafond de ressources ayant été apprécié une fois pour toutes avant l’acquisition, seule la condition liée à la résidence principale du propriétaire initial sera concernée par une modification : mise en location, usage de résidence secondaire, revente.
Il est utile de rappeler que, « s’il s’agit de la première cession intervenant dans les cinq ans de l’achèvement, la revente sera soumise à TVA, soit au taux normal, soit au taux réduit si les conditions d’octroi sont remplies par le nouvel acquéreur ».
Exceptions à l’obligation de reversement de la différence de TVA en cas de changement de résidence principale au cours des 15 premières années
Vous pourrez revendre votre bien, le louer, ou le considérer en tant que résidence secondaire, sans avoir à reverser le différentiel de TVA, dans les situations suivantes (cf: Instruction 14/10/2009)
- Décès du propriétaire.
- Décès d’un descendant direct faisant partie du ménage.
- Mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kms entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause.
- Chômage d’une durée supérieure à un an, attestée par une inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L5312-1 du Code du Travail (Pôle Emploi-Assedic).
- Délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L241-3 du Code de l’action sociale et des familles.
- Divorce.
- Dissolution d’un pacte civil de solidarité.
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juillet 11th, 2011 on 19 h 37 min
Bonjour,
je suis au chomage et en procedure de divorce et je vends une maison acquise en tva 5.5 à des personnes qui ne respectent pas des conditions de ressources
dois je reverser la différence de tva à l’etat?
merci pour votre réponse
juillet 11th, 2011 on 21 h 01 min
Bonjour, le Bulletin Officiel des Impôts 8A-2-09 (déjà mis en lien dans l’article) ne fera que confirmer les exceptions de remise en cause du taux réduit de TVA, à savoir notamment la situation de chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique (Pôle Emploi-Assedic, en l’occurrence). Quant à la situation de divorce, aucune précision supplémentaire n’est donnée. En l’occurrence, je ne peux que vous conseiller de vous rapprocher de votre Service des Impôts.
Je vous souhaite bon courage dans la gestion de vos difficultés. Abi
juillet 20th, 2011 on 10 h 11 min
Bonjour,
Si j’achète un logement avec la TVA a 5.5% et que je le revend dans les 5 premières années a un acquéreur qui remplie lui aussi les conditions de TVA a 5.5. Est-ce que je dois rembourser la TVA (14.1)?
Et inversement, si j’achète un logement a 19.6 et que je le revend a une personne qui bénéficie de la TVA a 5.5, que ce passe-t-il?
Merci
juillet 20th, 2011 on 21 h 17 min
Bonjour Jérémy, Avec des « si », on refait le monde…
Pour votre première question, j’y ai déjà répondu le 11 juillet (le commentaire au-dessus du vôtre). Vous pouvez relire l’article 17 (en page 3) du BOI 8 A-2-09, en lien dans l’article. On y parle des 15 premières années dans leur globalité.
Pour votre seconde question, avez-vous réellement fait l’acquisition d’un bien immobilier à 19,6% en zone devenue ANRU ?
En réalité, les personnes qui investissent en zone ANRU le font pour acquérir leur résidence principale, et je ne crois pas qu’ils songent à la revente dans les 5 ans. Lorsque ça arrive, c’est généralement et malheureusement lié à un « accident » de la vie.
Bien cordialement. Abi
septembre 19th, 2011 on 5 h 58 min
Bonjour,
Je suis détentrice d’un carte d’invalidité selon les dispositions de l’article L241-3 du Code de l’action sociale et des familles.
Je souhaite acquérir mon logement en zone ANRU.
Si je revend, dans la période des 15 ans, ou si je met en location mon logement, serais-je dispensée de rembourser le différentiel de TVA étant détentrice de la carte d’invalidité ou non ?
Merci d’avance pour votre aide.
Cdlt.
Irene
septembre 19th, 2011 on 8 h 22 min
Bonjour Irène, le plus simple est d’écrire un courrier postal aux Services des Impôts dont vous dépendez, en exposant votre situation, et en leur demandant une réponse écrite en retour. Vous connaitrez ainsi précisément leur position, et vous en aurez la preuve.
Vous pouvez également écrire un mail en parallèle (il est même possible qu’un second Contrôleur ou Inspecteur des Impôts vous réponde alors !). Cordialement. Abi
septembre 21st, 2011 on 16 h 28 min
Bonjour,
Je cherche quelques éclaircissements.
j’ai acquis un bien avec une TVA à 5.5% en zone ANRU
Il a été acheté neuf sur plan en par achevement en 2007.
J’ai une proposition d’emploi à plus de 400 KM de ma résidence principal.
je souhaite donc revendre le bien avant les 5 ans.
je suis donc soumis à reverser la TVA immobilière, mon bien devra être vendu à 19.6%.
Je dois reverser la différence aux impots qui est calculée entre le prix d’achat à 5.5% et le prix de vente à 19.6%.
l’inspecteur des impots me dit que la TVA immobilière a reverser ne peut pas s’annuler par la clause de mobilité professionnelle.
Car le bien a été acheté en l’état de par achèvement et que cela fait moins de 5 ans.
Merci pour votre réponse.
septembre 27th, 2011 on 18 h 19 min
Bonjour Sylvain, je vous invite à consulter la page 6 du BOI 8A-4-07, articles 18 et 19. Cordialement. Abi
septembre 28th, 2011 on 10 h 18 min
Je l’ai consulté, mais je ne trouve pas de réponse.
Dans ma situation dois-je reverser la différence de la TVA sur le prix de vente de mon bien?
septembre 26th, 2011 on 23 h 27 min
Bonjour,
c’est complexe cette histoire de tva a la revente.
Admettons que j’achète un bien, déjà achevé, a tva 5,5% a 345000 € (au lieu de 390000€ a 19,6%, soit 46000€ d’écart de tva) et que le revende 4 ans après à 355000 € sans entrer dans les conditions exceptionnelles.
Comment se calcul la différence du taux de tva :
1) sur le prix acheté neuf ?
dans ce cas je comprends qu’il faut reverser 46000€ de tva
2) sur le prix de revente ?
dans ce cas je dois reverser encore plus de 46000€ de tva.
Arrêtez moi si je me trompe mais ça fait lourd l’addition si on a un aléa de la vie autre que ceux cités ci dessus.
Merci d’avance pour vos réponses éclairées.
septembre 27th, 2011 on 17 h 47 min
Bonjour Fabrice, l’assiette de la taxe est déterminée dans les conditions de droit commun : prix de cession augmenté des charges qui s’y ajoutent à l’exclusion de la TVA elle-même (CGI-Art 266,2,b).
Cordialement. Abi
septembre 29th, 2011 on 20 h 22 min
Bonjour Abi,
merci pour la réponse mais quand on est candide sur les termes fiscaux et qu’il faut interpréter des textes de lois c’est pas évident, désolé ce n’est pas ma formation.
Avez vous, suivant l’exemple précis que je cite, un calcul simple à démontrer ?
Je reprend l’exemple :
Admettons que j’achète un bien, déjà achevé, a 345000€ (tva 5,5 %) et que le revende 4 ans après à 355000 € , sans avoir fait aucun travaux.
Quel montant dois-je verser aux impôts?
Slts.
novembre 3rd, 2011 on 16 h 02 min
Bonjour ,
J’ai acquis un appartement sur plan à un taux de 5,5% fin décembre 2009 mais j’avais signé en mai 2008 . Est ce qu’à l’époque il y’avait déjà cette histoire de 15 ans ou est ce que cette mesure entrait en service en 2009 Car moi je n’es entendu parlé à l’époque que des 5 ans et selon moi , passés ces 5 ans je n’etais plus contraint de redonner quoique ce soit aux impôts ..avez vous des infos sur cela ? Merci par avance ..
mars 4th, 2012 on 10 h 33 min
Bonjour,
Avez vous eu une réponse concernant la TVA à 5,5% en cas de revente de votre bien ?
Je suis dans le même cas que vous (Contrat de vente signé en novembre 2008 et remise des clefs en décembre 2009) et à l’époque, il était juste question des 5 ans ! Et aujourd’hui je m’aperçois qu’il y a un abattement de 10% par an au delà de la cinquième année.
La loi du 25 mars 2009 est elle rétroactive ? Si le contrat de vente a eu lieu fin 2008, suis je concerné par ce nouveau dispositif des 15 ans (abattement de 10% par an au delà de la 5ème année) ?
Merci de m’éclaircir
janvier 31st, 2012 on 22 h 14 min
Bonjour,
J’ai acheté mon bien sur plan et signé en fevrier 2009.
Il m’a été livré en avril 2010.
Il est éligible à une TVA à 5,5%. Je souhaite le revendre car ma compagne est enceinte et il n’y a pas assez de place pour le futur nouveau né.
Doit je quand même remboursé les 14,1% de TVA restante??
Merci d’avance pour votre reponse.
mars 11th, 2012 on 15 h 12 min
Sébastien, Yoann et Jimmy je suis dans la même situation et attends avec impatiente une réponse ! J’ai signé en octobre 2008 chez le notaire pour mon appartement en anru qui m’a été livré en mai 2009, et lorsque je l’ai acheté en 2008 il n’était histoire que de 5 ans et non de quinze ans ! ma fille avait alors 2 ans donc je me suis dit qu’elle était petite mais que je quitterais le quartier sous 6-7 ans… et voilà maintenant cette loi des quinze ans ou réversion de la différence de tva ! je suis déçue !
avril 23rd, 2012 on 18 h 23 min
Bonjour, moi aussi j’ai acheté un apparetemebnt en vefa en decembre 2007 et livraison le 9 mars 2009, doit on rembourser la tva étant donné qu’a l’époque il n’y avait aucune histoire de 15 ans?
mars 13th, 2012 on 13 h 18 min
Je trouve ça scandaleux. On vante le coup de pouce de tva pour permettre d’accéder à la propriété mais finalement c’est une affaire commerciale.
Les faits : les logements sont vendus à un prix qui semble correct au départ.
Aucune communication n’est faite sur l’engagement de rester 15 ans, nulle part. Au contraire, partout on lit que c’est super, les primo-accédants ont des aides.
Les jeunes achètent. Lorsqu’ils veulent revendre (mutation, mariage, enfants…), ils apprennent qu’ils doivent rembourser la différence de tva à l’Etat sur le prix d’achat. Cela fait monter le prix d’achat initial de 14,1 % (s’ils partent avant les 5 1ères années).
Les jeunes se rendent compte qu’ils ont acheté un logement à un prix du coup largement supérieur au prix du marché ! surtout que le logement est situé en zone ANRU, donc une zone où les acheteurs sont peu nombreux à vouloir s’installer.
Le résultat : les jeunes sont contraints soit de faire un prêt pour rembourser la différence de tva (s’ils peuvent) :
- soit de rester dans leur appartement tout petit (1er investissement): bébé, futurs frères et soeurs dormiront dans la chambre des parents)
- soit de faire la route tous les jours pour aller à lieu de travail (impossible de revendre en-dessous de 70 km).
Exemple concret : achat 150 000 € en 2009.
Différence tva à rembourser > 5 ans dans le logement : 22600 €.
Estimation de l’agence immobilière en 2010 : 143 000 à 150 000 € max (mais en tva 19,6 %).
Prix d’achat réel en comptant la tva : 177 600 € alors que l’agence l’estime max 150 000 €. Impossible de revendre à ce prix en zone urbaine sensible.
Après la période des 5 ans, on déduit 1 % par année du montant à rembourser : génial, par an, ça fait 2260 € de moins. De quoi attendre quelques années.
Comment peut-on dire que des jeunes sont censés rester dans le même logement durant 15 ans ? Ok si on travaille toute sa vie au même endroit et si on a pas d’enfants. Est-ce conforme à la réalité ?
BRAVO ! MERCI !