Zone de rénovation urbaine

TVA réduite à 5,5% en zones ANRU : conditions d’achat de sa résidence principale

Les zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) existent depuis 2006, et ont été créées afin de permettre aux foyers à revenus modestes  d’investir dans l’immobilier au titre de la résidence principale, avec une TVA de 5,5%. Ce taux réduit se conjugue avec le PTZ+.

Mais les conditions qui permettent d’obtenir la TVA au taux réduit de 5,5% en France métropolitaine (et de 2,1% en Guadeloupe, Martinique et Réunion) ont fait l’objet de trois instructions fiscales en 2007, 2009 et 2010.

La liste des quartiers éligibles à la TVA réduite évolue régulièrement. Les dates limites de dépôt de la demande de permis de construire, pour bénéficier du taux de TVA à 5,5%, varient actuellement entre décembre 2011 et décembre 2015.

Or, dès le 28 octobre 2011, la Règlementation Thermique 2012 (RT2012) concernera les demandes de permis de construire en zones ANRU.

ANRU et Instruction 128 du 6 décembre 2007 (BOI 8A-4-07)

La TVA est perçue au taux réduit pour les opérations de ventes et de livraison à soi-même (au sens de l’article 257-7 du CGI) d’une habitation destinée à la résidence principale (occupée au-moins huit mois par an), située en zone ANRU ou à 500 mètres au plus de ces quartiers spécifiques. En outre, les ressources des personnes physiques accédant ainsi à la propriété ne doivent pas excéder un certain plafond.

L’acte notarié devra impérativement préciser l’usage de la construction au titre de la résidence principale, la condition de localisation, et la conformité aux conditions de ressources du foyer de l’acquéreur, sous peine de non-éligibilité du logement à la TVA à 5,5%.

La première revente intervenant dans les cinq ans de l’achèvement de l’immeuble bâti est également concernée par la TVA réduite.

En cas de livraison à soi-même, il faut noter que l’ensemble des travaux de construction demeure soumis à la TVA au taux normal. Seule, la livraison à soi-même est assujettie au taux réduit, et permettra de déduire la TVA au taux normal appliquée aux opérations en amont. Les prestations facturées après la livraison seront exclues de l’assiette de la taxation de la livraison à soi-même.

La déclaration de livraison à soi-même (ou à défaut une déclaration provisoire) devra être souscrite en deux exemplaires dans le mois de l’achèvement de l’immeuble et, au plus tard, dans le mois de la délivrance par la Mairie du récépissé de la déclaration attestant l’achèvement des travaux.

ANRU et Instruction 87 du 14 octobre 2009 (BOI 8A-2-09), précisant la loi MOLLE du 25 mars 2009

Cette instruction institue un mécanisme de plafonnement des prix de vente ou de construction (révisé chaque 1er janvier), et précise la date d’appréciation des ressources, ainsi que les modalités de remise en cause de l’application du taux réduit.

Pour l’année 2011, les prix plafonds par mètre carré de surface utile applicables sont les suivants (source : ANIL-Habitat Actualité-Mars 2011) :

Zone

Prix maximum

A bis

3.982 €

A

3.982 €

B1

2.670 €

B2

2.331 €

C

2.040 €

Dorénavant, les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2, qui seront uniquement appréciées, selon les cas, dès la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, lors du contrat de vente ou de construction.

ANRU et Instruction 23 du 17 février 2010 (BOI 8A-1-10)

Les plafonds de ressources retenus sont ceux du PLS majorés de 11% (sachant que les plafonds du PLS sont égaux aux plafonds du PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) majorés de 30%).

Ces plafonds de ressources, actualisés chaque année, sont les suivants pour 2011 (source : ANIL-Habitat Actualité-Mars 2011) :

Catégories de ménage Paris et comm.limitrophes Reste de l’Ile de France Autres régions
1 31 909 € 31 909 € 27 742 €
2 47 688 € 47 688 € 37 046 €
3 62 515 € 57 326 € 44 551 €
4 74 640 € 68 666 € 53 784 €
5 88 806 € 81 288 € 63 270 €
6 99 928 € 91 472 € 71 304 €
Pers. suppl. 11 133 € 10 192 € 7 954 €

ATTENTION : il existe des modalités de remise en cause du taux réduit, ainsi que des exceptions prévues par la loi.

1 réponse
  1. ROIX dit :

    Bonjour,

    Je traite les dossiers d’urbanisme d’une ville ayant une convention ANRU. J’aimerai avoir des précisions sur une de vos phrases qui est soumi à interprétation:

    « En cas de livraison à soi-même, il faut noter que l’ensemble des travaux de construction demeure soumis à la TVA au taux normal. Seule, la livraison à soi-même est assujettie au taux réduit, et permettra de déduire la TVA au taux normal appliquée aux opérations en amont ».

    Comment cela se passe en pratique. La personne qui construit paye la TVA à 19,6% et se fait ensuite « rembourser » par les impôts ou alors dispose t’elle directement d’un taux à 5,5%? Les travaux et prestations concernés sont t’ils ceux mentionnés à l’article 25 du bulletin officiel des impôts du 6 décembre 2007?

    Merci par avance de vos réponses.

    Répondre

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