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Réduction d’impôt de 22% en 2011 avec les SCPI Scellier BBC

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Les premières SCPI Scellier en BBC ont vu le jour depuis fin 2010: Ciloger Habitat 2, Allianz DomiDurable (Immovalor Gestion), « Pierval », lancée par Euryale asset management.

D’autres vont suivre: les souscriptions seront ouvertes dès le 06 mai 2011 pour la SCPI d’UFG Rem, Multihabitation6, et UFFI Ream compte également enrichir sa gamme.

Chacune de ces SCPI verra sa souscription se terminer le 31 décembre 2011, sauf clôture anticipée en cas de dépassement des prévisions de collecte.

Comment choisir entre les différentes SCPI Scellier BBC proposées? Quels sont les points communs? Mais surtout quelles sont les différences qui doivent attirer toute votre attention?

Points communs entre toutes les SCPI Scellier BBC: réduction d’impôt, label BBC à la livraison, engagement de conservation des parts, capital non garanti, et placement peu liquide

  • La réduction d’impôt, répartie sur neuf ans, s’élève à 22% du montant de la souscription effectuée en 2011 (frais de souscription inclus), dans la limite de 300.000 euros d’investissement par contribuable. Les avantages immédiats sont identiques à ceux qui concernent les SCPI Scellier « non BBC ».
  • Les logements acquis devront tous bénéficier du label Bâtiment Basse Consommation énergétique afin de permettre l’application du taux de réduction d’impôt de 22% pour les souscriptions 2011. Ce label BBC est délivré en fin de chantier, sur la base de différents contrôles effectués par un certificateur.
  • Le souscripteur s’engage à conserver ses parts durant neuf ans. Mais le délai commence à courir à compter de la mise en location de l’intégralité des logements gérés par la SCPI. En fin de période, il faudra également tenir compte d’une période de revente du patrimoine immobilier. Ainsi, l’investisseur récupèrera au bout de 13 ans environ un capital en principe revalorisé grâce à la plus-value finale… mais non garanti contractuellement.
  • En outre, l’avantage fiscal ne peut pas être transmis par revente, et le marché secondaire est très restreint. Il s’agit donc d’un placement très peu liquide, qui permet cependant de diversifier son patrimoine, et qui présente un double intérêt:
  1. Le ticket d’entrée est accessible, l’intervention du notaire n’est pas requise, la prise de risques est mutualisée sur plusieurs parcs immobiliers, et la gestion est déléguée.
  2. L’achat des parts est possible en indivision, entre plusieurs souscripteurs ne faisant pas partie du même foyer fiscal.

Différences entre les SCPI Scellier BBC: la prime d’émission, la date d’entrée en jouissance, les choix d’investissement du gestionnaire

L’investisseur néglige souvent de prendre connaissance de la note d’information relative à la SCPI qu’il envisage d’acquérir.

C’est pourtant ce document -dont la communication est obligatoire avant toute souscription- qui lui permettra de connaitre, dès le premier chapitre, le montant de la prime d’émission, la date d’entrée en jouissance des parts, et les choix d’investissement.

  • Rappelons que la prime d’émission (la marge, pour simplifier) est comprise dans le prix de souscription. La revente, quant à elle, s’effectuera sur la base du prix nominal (prix de souscription – prime d’émission). La moindre des choses, pour l’investisseur, est donc de s’y intéresser. Les SCPI qui figurent dans le tableau ci-après annoncent une prime d’émission représentant 16,66% du prix de souscription, sauf pour « Pierval », dont la prime d’émission représente 20% du prix de souscription.
Ticket d’entrée Montant parts Prix souscription unitaire Prix nominal unitaire (revente) Prime émission
Ciloger-Habitat2 1 part 600 € 600 € 500 € 100 €
DomiDurable 5 parts 7.500 € 1.500 € 1.250 € 250 €
Pierval 5 parts 6.250 € 1.250 € 1.000 € 250 €
Multihabitation6 5 parts 7.500 € 1.500 € 1.250 € 250 €
  • La date d’entrée en jouissance détermine, quant à elle, le démarrage de la répartition des bénéfices. Elle peut varier de façon importante:
    • depuis le 1er jour du mois qui suit le mois de souscription,
    • jusqu’au 1er jour du neuvième mois qui suit le mois de souscription (exemple de la SCPI « Pierval »).
  • Les choix d’investissement du gestionnaire constituent également une information importante. Le souscripteur apprendra, par exemple, qu’au-delà des traditionnels logements de 2 ou 3 pièces implantés dans les zones A, Abis, et B1, l’investissement sera cantonné aux programmes de moins de 100 logements (Ciloger Habitat 2). Les appartements de 4 ou 5 pièces, ainsi que des logements de type EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour les Personnes Agées Dépendantes) pourront également être retenus chez ce gestionnaire. Si ce type d’investissement est présenté comme étant susceptible de dégager une meilleure rentabilité, aucune information n’est en revanche donnée sur les facilités lors de la revente.
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