L’analyse des prix du logement sur 25 ans montre une hausse que les experts apparentent à une « bulle »

Le Centre d’Analyse Stratégique, une institution de décision placée auprès du premier ministre, vient de publier une note concernant le prix du logement.

Ce document s’ouvre et se conclue en parlant de « bulle immobilière » et en parlant de l’éventualité et des conséquences de l’explosion d’une telle bulle.

L’analyse est objective et détaille précisément les raisons d’un tel constat en s’appuyant sur 25 ans de chiffres du marché de l’immobilier.

Les chiffres clés de l’analyse

Voyons quel est le constat dressé par les experts du gouvernement :

Une hausse des prix dans l’ancien plus rapide que les loyers

Comme ces courbes l’indiquent, la hausse du prix des logements a été bien plus rapide que celle des loyers.

Il s’agit ici du prix « à qualité constante » donc en corrigeant l’effet de hausse dû aux facteurs d’équipement, de taille et de localisation du logement.

Le rendement locatif en baisse

Conséquence directe on peut en déduire que le ratio loyer / prix, indicateur utilisé pour mesurer le rendement d’un investissement immobilier est en chute libre. D’ailleurs les loyers, une fois rapportés au revenu disponible moyen ne présentent pas de hausse significative :

Comme on le voit, alors que le ratio entre le prix de l’immobilier et les revenus a explosé depuis l’an 2000, le « coût relatif » d’un loyer est resté stable sur cette même période.

L’analyse compare le marché français à d’autres comme les Etats-Unis, l’Espagne ou l’Irlande. Dans ces états, la crise immobilière a conduit le ratio prix/revenu à un retour à sa tendance longue.

L’explosion du foncier

L’étude analyse la part du foncier et de la construction dans le prix de l’immobilier neuf. En présentant l’évolution sur 20 ans, on note que le foncier prend une part de plus en plus importante dans le prix du neuf :

Comme on le voit le prix des maisons et des appartement a augmenté beaucoup plus vite que le prix de la construction. La raison en est que le foncier (le prix des terrains) a connu entre temps une hausse record.

Quelles sont les raisons de la hausse ?

Voici une liste des raisons citées dans l’analyse pour tenter d’expliquer la hausse :

  • L’évolution démographique : ménages plus nombreux et plus petits (divorces…) et vieillissement de la population
  • Concentration de la population : l’attrait des villes où le foncier est déjà très cher
  • Ségrégation de la population : la fuite des quartiers en voie de paupérisation accentue l’effet de concentration
  • Augmentation de la qualité des logements : la surface moyenne par habitant a augmenté, de même que le niveau d’équipement des biens
  • Les contraintes et restrictions concernant l’utilisation des sols contribuent à la rareté du foncier
  • Les bonnes conditions de financement : taux très bas, nombreuses aides (TEPA, PTZ, crédits d’impôt…), allongement des durées d’emprunt
  • Le surcoût en construction dû à la réglementation : normes parasismiques, acoustiques, thermiques, électriques…

Mais toutes ces raisons additionnées ne suffisent pas à expliquer pas selon les auteurs la hausse constatée du prix des logements.

A quand le « retour aux fondamentaux » ?

Le « retour aux fondamentaux » ou « l’explosion de la bulle immobilière » est indiqué mais pas annoncé en conclusion de l’étude. Pourtant elle cherche à en mesurer les effets possibles sur le marché, les emprunteurs, le secteur de la construction…

L’étude se conclue sur des pistes en terme de politiques publiques :

  1. Améliorer « l’élasticité » et l’offre de logement en simplifiant et accélérant les procédures de construction
  2. Remise en cause des aides au secteur sur les zones les plus tendues
  3. Meilleure allocation du parc de logement, notamment en réduisant les droits de mutation

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