appartements neufs à louer

Louer un bien immobilier et déduire un déficit foncier

Vous louez un bien immobilier et vous percevez un loyer, qui constitue un revenu foncier.

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les intérêts du crédit immobilier et les charges déductibles relatifs aux logements que vous avez mis en location.

Si les dépenses sont supérieures aux recettes, un déficit foncier est constaté, et pourra être reporté sous conditions.

Attention ! Les règles de report du déficit foncier en droit commun, ainsi que l’obligation de location durant 3 années ultérieures, s’appliquent aussi à l’investissement locatif de défiscalisation.

2044, 2044S, 2042 : comment déclarer votre déficit foncier? Imputer 10700 ou 15300 euros?

Les intérêts d’un prêt affecté à la construction, à l’acquisition, ou à la rénovation d’un bien destiné à la location, peuvent uniquement être déduits de vos revenus fonciers (loyers perçus). L’excédent d’intérêts qui ne peut être déduit au cours d’une année fiscale contribue au déficit foncier. Ces intérêts excédentaires pourront être reportés durant les 10 années suivantes, en commençant par les plus anciens, et l’imputation se fera sur les revenus fonciers. Le détail des calculs sera établi sur la 2044 ou la 2044S, et reporté sur la 2042.

Les autres charges déductibles (qui ne sont pas constituées par les intérêts d’emprunt) peuvent être déduites également des revenus fonciers. Cependant, lors des premières années de remboursement de votre crédit immobilier, la part des intérêts est importante, et il est possible que le montant des autres charges dépasse celui des loyers que vous percevez. Ce surplus de dépenses est alors imputable sur votre revenu global de l’année d’imposition, à hauteur de 10.700 euros (ou de 15.300 euros si tout ou partie du déficit provient d’un logement loué en Périssol).

Si votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit imputable, au cours d’une même année d’imposition, vous constituez alors un déficit global qui pourra être déduit du revenu global des 6 années suivantes.

Si vous déclarez en régime micro-foncier en 2011, vous pouvez imputer les déficits des années précédentes, s’ils ont été constatés dans le cadre du régime réel, et s’ils sont encore reportables au 1er janvier 2010.

Des règles spécifiques, notamment pour les immeubles restaurés en loi Malraux, ou classés monuments historiques, autorisent le dépassement du plafond de 10.700 ou 15.300 euros.


Comment déduire un déficit foncier en cas de mariage, de divorce, de décès

Lors d’un changement de situation familiale (mariage, divorce, décès), la totalité du plafond d’imputation (10.700 ou 15.300 euros) pourra être utilisée pour chaque nouveau foyer fiscal, l’année de sa création. Le cas est identique pour les biens détenus en indivision, ou lorsqu’ils sont démembrés.

En cas de mariage, chaque conjoint peut déduire ses déficits fonciers antérieurs, et non encore imputés, dans la nouvelle déclaration commune.

En cas de séparation ou de divorce, chacun déduit les déficits antérieurs liés à ses biens propres, et la moitié des déficits antérieurs des biens acquis en commun.

En cas de décès, seul le conjoint survivant pourra déduire, en plus des déficits antérieurs liés à ses biens propres, 50% des déficits antérieurs relatifs aux biens communs. Les autres héritiers ne pourront pas déduire, sur leurs revenus fonciers, les déficits non imputés du défunt.


Obligation de louer durant 3 ans après la dernière imputation du déficit foncier sur le revenu global

Ce que certains investisseurs ignorent, c’est que l’imputation du déficit foncier sur le revenu global peut être remise en cause par l’administration fiscale. Vous devez en effet poursuivre la location du bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la dernière imputation.

Cette mesure n’est pas sans conséquences dans le cadre des régimes de défiscalisation (De Robien, Scellier, etc.). L’investisseur pense souvent que son obligation de location initiale se limite à neuf ans, et qu’il pourra revendre ensuite le logement quand bon lui semblera. Or, s’il est amené, par exemple, à imputer un déficit foncier sur son revenu global de 2010, il aura l’obligation de louer son bien au minimum jusqu’au 31 décembre 2013 (y compris en cas de changement de locataire), et ne pourra songer à une revente qu’à compter de 2014.