Sur 1 an, les taux fixes moyens sont en forte hausse.

Les taux d’intérêts des prêts immobiliers ont beaucoup augmenté de décembre 2010 à mars 2011.

La période de « taux bas » est d’ailleurs bel et bien finie, les taux moyens fixes ont progressé d’environ 0,20% entre mars 2010 et mars 2011.

Ce qu’on sait moins, c’est que les banques font converger leurs barèmes de taux.

A mêmes durées et revenus, les taux des différentes Banques se rapprochent, leur dispersion se réduit.

Les campagnes de Marketing sur les meilleurs taux éloignent l’attention de ce qui est important : le montage du prêt et son ajustement à la situation de l’emprunteur.

Une offre qui se différencie… sur les durées les moins utilisées

Voici des tableaux qui synthétisent les offres bancaires récentes

Mars 2011

Nous nous sommes basés sur les meilleurs taux de Mars 2011, donc pour un profil emprunteur plutôt « aisé » avec des revenus compris entre 30.000€ et 75.000€.

Barèmes mars 2011
de 5 banques majeures
10
ans
12
ans
15
ans
18
ans
20
ans
25
ans
30
ans
Moyenne des taux 3,55% 3,76% 3,90% 4,08% 4,14% 4,27% 4,69%
Dispersion des taux (écart type) 0,119 0,097 0,064 0,130 0,094 0,121 0,075

Moyenne et dispersion des taux de 5 grandes banques française en mars 2011

Les banques offrent peu de choix pour les prêts sur les durées standards de crédit (15, 20, 25 ans). La durée initiale de 30 ans, souvent réservée aux dossiers « difficiles » a elle aussi une offre réduite.

Globalement l’écart type entre les offres bancaires est très faible.

Décembre 2010

Barèmes décembre 2010
de 5 banques majeures
10
ans
12
ans
15
ans
18
ans
20
ans
25
ans
30
ans
Moyenne des taux 3,29% 3,42% 3,53% 3,68% 3,77% 3,91% 4,36%
Dispersion des taux (écart type) 0,167 0,135 0,132 0,157 0,144 0,110 -na-

Moyenne et dispersion des taux de 5 grandes banques françaises en décembre 2010

En fin d’année dernière la situation était identique mais les écarts étaient bien plus prononcés.

Ceci s’explique :

  • Les durées standards du crédit sont celles sur lesquelles la concurrence est la plus forte entre les banques, les offres s’alignent
  • Certaines banques avaient déjà atteint leurs objectifs en fin d’année dernière et n’ont pas répercuté intégralement la baisse des taux directeurs
  • Si les banques ont parfois traîné à répercuter les baisses de taux, elles ne tardent en revanche pas à répercuter la hausse des taux. Les taux fluctuent très vite en période haussière, presque chaque semaine (alors qu’ils sont habituellement révisés chaque mois)

Et ceci implique :

  • Que les banques vont jouer sur « d’autres cordes » pour faire leur marge et se différencier : produits annexes (services payants…), coût de l’assurance…
  • Que des offres concurrentes des banques vont sembler similaires sur le papier, même si le coût global réel du crédit (notamment si on prend en compte tous les services facturés en plus) est très différent d’une enseigne à l’autre
  • Que le choix pour l’emprunteur non accompagné sera d’autant plus difficile

Des banques qui alignent leurs taux

A partir des chiffres cités, voyons l’évolution de la « dispersion » des taux :

Evolution entre
décembre 2010
et mars 2011
10
ans
12
ans
15
ans
18
ans
20
ans
25
ans
30
ans
Variation des des taux +0,26 +0,35 +0,38 +0,40 +0,37 +0,36 +0,33
Variation de la moyenne +7,90% +10,10% +10,64% +11,00% +9,87% +9,17% +7,62%
Variation de la dispersion -34,40% -34,23% -56,45% -25,67% -41,13% +0,65% -na-

Variation des taux moyens et des écarts types de 5 grandes banques françaises
entre décembre 2010 et mars 2011

Au 1er trimestre 2011, le choix de taux d’intérêt se réduit sur l’ensemble des durées (-56% de dispersion pondérée sur la durée initiale de 15 ans).

Le choix reste stable sur la seule durée de 25 ans. Des acteurs de niche viennent en compétition sur la durée initiale la plus fréquente.

Notre conseil

Avec le choix sur les taux d’intérêts qui se réduit, l’emprunteur doit porter toute son attention sur le résultat :

  • Le montant de la mensualité du prêt
  • La durée du prêt

Pour obtenir une offre compétitive alors que les taux proposés sont similaires, ce qu’il faut, c’est moins une recherche de taux qu’une recherche d’expertise à monter et défendre un prêt qui :

  • Répond à vos objectifs et prend en compte vos contraintes
  • Ajuste au mieux les prêts conventionnés auxquels vous avez droit (PTZ+, 1% patronal…), les assurances, et les garanties

Cet expert, qu’il soit Banquier ou Courtier doit mériter votre confiance :

  • Vous expliquer et justifier chacune des options du montage
  • Ne pas vous demander d’accepter un montage que vous ne comprenez pas
  • Ne pas essayez de vous placer des produits qui n’ont rien à voir avec votre crédit

Nous parlerons dans un prochain article des Banques qui conditionnent l’accord de crédits à l’achat de produits bancaires supplémentaires.