Lyon reste attractive en 2011 mais les particuliers tendent à s'éloigner de plus en plus du centre

Lyon a un marché immobilier bien spécifique. Pendant des années le marché local était présenté comme accessible et disposant d’une grande diversité de prix.

La hausse générale des prix de l’immobilier a ensuite « rattrapé » Lyon et sa banlieue et la ville s’est aligné sur des prix plus en rapport avec son attractivité et ses infrastructures.

Nous avons contacté Mr Munoz de l’agence VousFinancer de Lyon, un de nos partenaires expert en financement immobilier sur la région Lyonnaise pour faire un point sur la situation de Lyon en 2011.

Fin d’année 2010 et printemps 2011, l’immobilier sur Lyon

> Qu’est ce que cette nouvelle année a apporté comme changements notables ?

« On note comme partout ailleurs l’arrêt total des opérations de rachat de prêts immobiliers. La hausse très violente des taux d’intérêts de ce début d’année a stoppé net cette activité.

Mais la grande nouveauté de ce début d’année 2011 est le retour des projets individuels dans le neuf.  Auparavant, les seules opérations réalisées dans le neuf étaient des opérations de défiscalisation (Scellier…) qui ont très bien marché en fin d’année dernière.
Or en ce printemps 2011 de nombreux foyers choisissent de faire construire, poussés en cela par le nouveau Prêt à Taux Zéro plus.

Cette hausse signe aussi le retour des primo-accédants. Près de la moitié des opérations sont réalisées avec le PTZ+, ce dispositif a relancé l’accès à la propriété pour ces familles.« 

> Il n’y a pas de pénurie de terrains constructibles ?

« Les familles s’éloignent de plus en plus de Lyon. Il y a quelques années c’étaient les villes de Meyzieu, Décines, Charpieu qui accueillaient ces familles, elles sont maintenant trop chères et les programmes se construisent sur l’Arbresles, le Bois d’Oingt, Montluel… Un programme récent sur Villette d’Anthon (32 km de Lyon) s’est vendu très rapidement.

Toute la région de l’est Lyonnais, autour de l’aéroport Lyon-Saint Exupéry est actuellement très attractive. »

> Quels sont les prix et la tendance du marché ?

« Les prix ont beaucoup augmenté en 2010, d’en moyenne 4%. Le prix moyen sur Lyon se situe aux alentours de 3200€ le m² dans l’ancien, les variations sont importantes entre les arrondissements, entre 2500€ et 4000€ pour un appartement dans le 6ème.

Tous les agents immobiliers sur Lyon se plaignent du manque de biens. C’est selon eux ce qui tire actuellement le marché à la hausse et qui provoque beaucoup d’attentisme de la part des acheteurs.

Cela est confirmé par la démarche des emprunteurs que je reçois. Pour des biens sur Lyon intra-muros nous réalisons beaucoup de calcul d’enveloppe budgétaire, mais la concrétisation est souvent longue à venir. »

Carte des prix immobilier de Lyon et sa proche banlieue (source meilleursagents.com)

Les biens, les emprunteurs

> Cet engouement pour le PTZ+ a-t-il un impact sur les biens ?

« Bizarrement, les constructions BBC (donc plus fortement aidées via le PTZ+ pour les primo-accédants) sont boudées, cela ne représente qu’une infime partie des dossiers de financement.

D’un autre coté le BBC est plébiscité depuis l’année dernière pour toutes les opérations d’investissement locatif avec défiscalisation. Tous les programmes neufs sortent au minimum avec le label HQE (Haute Qualité Environnementale). »

> Le surcoût « BBC » est trop important pour justifier cette démarche…

« Oui et non, pour les particuliers, avec un montage bien ficelé incluant un PTZ+ et pour une « construction type » aux alentours de 120.000 euros, le surcoût BBC peut être négligeable.

Nous pouvons prouver à nos clients que l’impact d’un construction BBC se limite à 10 – 15 euros de plus par mois sur leur crédit. Si vous prenez en compte les économies attendues en terme de coût de fonctionnement, le jeu en vaut la chandelle.

C’est une démarche à prendre en compte dès l’origine du projet, nous intervenons souvent trop tard pour conseiller nos clients. C’est pourquoi j’informe maintenant les constructeurs, je leur explique comment peut se réaliser le financement. Ce sont eux qui pourront pousser ces progrès auprès des particuliers. »

> Quel est le profil type des emprunteurs Lyonnais ?

« Si on exclue les investisseurs, on note deux grandes catégories :

  • Les primo-accédants ont généralement entre 30 et 40 ans, le profil type serait  »cadre avec 2 enfant », la distance ne les effraie pas et ils s’éloignent de la ville pour construire le bien qui leur convient.
  • On note l’effet inverse auprès des personnes plus agées, et des secundo-accédants. Ces personnes cherchent à se rapprocher du centre de Lyon. »

La démarche

> Qu’apportez-vous en tant que courtier en pret immobilier ?

« Tout d’abord une grande connaissance du marché et des ses acteurs, du promoteur au banquier. Nous sommes avant tout là pour accompagner les emprunteurs et les informer.

Notre valeur ajoutée est de nous situer au plus proche du dossier, de réfléchir au projet de vie avant de réfléchir au financement. Les banque ne sont pas dans cette optique, or c’est une démarche primordiale, en particulier pour les primo-accédants.

Ces jeunes couples que nous recevons ont des contraintes économiques fortes sur leur projet et souvent le souhait de changer de bien d’ici à quelques années. Nous pouvons mettre en place des solutions adaptées à leurs projets en travaillant sur les taux, mais aussi l’assurance ou le montage du crédit (prêt progressif…) »

> Ce n’est pas le travail des banques ?

« Les banques proposent des solutions packagées qui sont de simples produits financiers. Dès que votre situation sort un peu du cadre, le conseiller va avoir du mal à vous proposer une solution sur-mesure. »

> Quel est l’actualité de ces banques ?

« Comme je le signalais, les taux sont en forte augmentation, la hausse est généralisée. Malgré tout les pôles immobiliers ont beaucoup d’activité. Je pense que les banques ont les moyens de faire des efforts sur les taux, mais en cette période, il n’y a aucun signe en ce sens.

Nous allons bientôt recevoir le salon de l’immobilier à Lyon, à cette occasion on observe en général un effort de la part de certaines enseignes. Cette année pourtant nous n’avons vu aucun signe en ce sens… »

> Merci pour vos réponses.

« Merci à vous. »

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