2044 ou 2044S : déduction fiscale 2011 des intérêts de crédit immobilier locatif

loupe sur feuille de déclaration d'impot

Effet loupe sur la déduction des intérêts de crédit immobilier locatif

  • Vous avez contracté un emprunt pour la construction ou l’acquisition d’un bien destiné à la location.
  • Vous avez souscrit un prêt pour conserver, réparer ou améliorer un bien loué.
  • Vous voulez renégocier un crédit affecté à l’immobilier locatif.
  • Quelles sont les conditions de déduction fiscale?
  • Quels sont les intérêts et frais d’emprunt déductibles?

  • Comment les déduire sur votre déclaration 2044 ou 2044S?

Conditions pour déduire les intérêts du prêt de ses revenus fonciers

Un particulier ou une Société Civile Immobilière (SCI) peut déduire les intérêts d’un prêt affecté à la construction ou à l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location.
Sont également déductibles les intérêts du crédit affecté aux travaux de rénovation de ce bien, avant ou pendant sa mise en location.

  • Le bien immobilier peut être loué en droit commun, ou sous un régime de défiscalisation (Scellier, Robien, etc.).
  • Le bien doit être mis en location dans les douze mois qui suivent son acquisition, ou l’achèvement de sa construction. Au-delà, la déduction des intérêts pourrait être remise en cause par le fisc.
  • Les travaux de réparation ou d’aménagement réalisés dans le bien immobilier mis en location doivent faire l’objet d’un crédit affecté. Il n’est pas impératif que ces travaux soient fiscalement déductibles.
  • Les intérêts d’emprunt peuvent seulement être déduits des revenus fonciers (loyers perçus) et non du revenu global du contribuable. Au titre d’une année fiscale, le report de déduction des intérêts d’emprunt peut être réalisé durant les 10 années suivantes. Les intérêts les plus anciens sont imputés en priorité sur les revenus fonciers, et seront perdus au-delà de dix ans (dans le cas où le montant des loyers perçus demeure inférieur au montant des intérêts du crédit).

 

Intérêts et frais d’emprunt déductibles. Droits de mutation, crédit-relais, renégociation de pret

Outre les intérêts d’un prêt immobilier, ou d’un crédit-travaux affecté au bien locatif, les intérêts déductibles concernent les cas suivants:

  • Vous empruntez pour conserver un bien immobilier, reçu par donation ou succession, qui demeure destiné à la location.
  • Vous avez négocié un crédit-relais spécifique à cet investissement en immobilier locatif.
  • Vous renégociez votre crédit (y compris si vous optez pour un crédit in-fine, avec remboursement des intérêts avant celui du capital). Dans le cadre d’une renegociation de prêt, seuls les intérêts du capital initial restant dû seront déductibles.

En plus des intérêts déduits l’année de leur paiement, les frais d’emprunt déductibles sont relatifs à :

  • La constitution du dossier de demande de prêt, et les commissions prélevées.
  • La garantie hypothécaire, ou de Privilège Prêteur de Deniers (PPD), ou de cautionnement.
  • L’Assurance Invalidité-Décès (ADI) et/ou la garantie de perte d’emploi.
  • Les frais de mainlevée, les frais relatifs à une renégociation d’emprunt (cf Arrêt Conseil d’Etat N° 301044 du 05 juillet 2010).

 

Comment déduire intérêts et frais d’emprunt sur votre déclaration 2044 ou 2044S – Ligne 250

Il est utile de rappeler que le régime micro-foncier (possible jusqu’à 15.000 euros de revenus fonciers annuels) implique un abattement à hauteur de 30% des loyers perçus. Cette déduction forfaitaire ne peut donc se cumuler avec celle qui concerne les intérêts de crédit. Lorsque vous optez pour le régime micro-foncier, les loyers perçus sont directement reportés sur votre déclaration 2042, dans la rubrique «revenus fonciers».
Si vous optez pour la déduction réelle des frais, ou si votre investissement locatif a été réalisé dans le cadre d’une défiscalisation, la ligne 250 de la déclaration 2044 ou 2044S, selon le dispositif fiscal, devra être détaillée :

  • en page 4 de la déclaration 2044,
  • et en pages 6 et 7 de la déclaration 2044S (sans oublier alors de cocher la case 4BZ de la 2042).
Partie de déclaration de revenus fonciers

Déduction fiscale des intérêts de crédit en investissement locatif

Les reports sur la déclaration 2042 se feront alors :

  • en ligne 4BA en cas de revenu foncier (positif),
  • en ligne 4BB en cas de déficit imputable sur le revenu foncier,
  • en ligne 4BD en cas d’imputation de déficits antérieurs.
11 Commentaires
  1. François dit :

    La notice de la déclaration 2044 spéciale n’est pas très claire concernant le §250 Intérêts d’emprunts.
    Je m’explique :
    Pour les intérêts, c’est clair : ce sont ceux payés en 2010.
    Mais il est écrit que sont également déductibles des frais et là sans mention de portée dans le temps.
    Je détaille :
    Une construction neuve (VEFA par exemple) étant rarement livrée dans l’année de signature et/ ou début de paiement et/ou de signature du prêt.
    D’où ma question : un bien acheté en VEFA en 2008 dont les frais cités au §250 ont donc été payés en 2008 pourront ils être déclarés au § 250 sur une première déclaration effectuée en 2011 avec première location en 2010 (livraison du logement en juin 2010) ?

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    • Abi dit :

      Bonjour François,
      Avant l’achèvement du logement destiné à la location, les intérêts intercalaires, l’ADI (Assurance Invalidité-Décès) et les frais d’hypothèque ou de caution sont déductibles des revenus fonciers l’année de leur paiement, sauf si ces dépenses ont fait l’objet d’une prise en charge commerciale par le promoteur. En principe, il ne devrait pas y avoir de frais d’une autre nature que ceux relatifs aux prêts, à l’assurance, ou à la sûreté (sans entrer ici dans le détail des frais déductibles).

      Lorsqu’aucun revenu foncier n’est à déclarer, vous indiquez ces frais sur papier libre (ou sur une note pour la déclaration Internet), en précisant que l’immeuble concerné par ces déductions est destiné à la location dès sa livraison. Vous créez ainsi un déficit pour l’année suivante.
      Dans le cas de figure que vous soulevez, si cette déclaration n’a pas été faite l’année du paiement, la déduction des frais pourrait être discutée par l’Administration fiscale. Il est alors conseillé d’établir une mention expresse qui détaillera les dates effectives de paiement des différents montants déduits. Dans l’absolu, les services fiscaux peuvent réfuter le contenu d’une mention expresse, mais le principe de bonne foi joue en faveur du contribuable.
      J’espère avoir répondu à votre question. Cordialement. Abi

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      • François dit :

        Bonjour et merci de votre réponse Abi,

        Effectivement, nous n’avons rien déclaré à l’administration fiscale au moment du paiement de ces frais (ni en 2008,ni en 2009). Sans doute un manque d’information de notre part…
        A votre avis qu’elle est la meilleure solution :
        demander une rectification des déclarations antérieures (si c’est possible) ou bien négocier avec le fisc en déclarant cette année ces frais ?
        D’autre part, quand je parle, dans ma question initiale, de la période sur laquelle porte ces frais, je n’ai pas trouvé dans le CGI que ces frais étaient ceux de l’année 2010, alors que c’est bien précisé pour les intérêts. J’ai l’impression que l’on est dans de l’interprétation de loi, non ?

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        • Abi dit :

          Bonjour François, l’Administration fiscale, bien qu’elle ait souvent le rôle de censeur, est en mesure de « régulariser » votre situation. Son rôle de conseil est méconnu et sous-estimé. Il suffit d’un entretien (souvent cordial) en face-à-face avec un Contrôleur des impôts (toujours plus rapide que des échanges de courriers). Personnellement, les solutions pragmatiques me conviennent davantage (mais ça n’engage que moi !). Vous éviterez ainsi les tergiversations éventuelles relatives à la nature des frais que vous évoquez (de nombreuses subtilités existent). Et si vous ne perceviez pas de revenus locatifs avant cette année, vous avez simplement constitué un déficit foncier qui s’est cumulé sur 2008 et 2009 (sous réserve de la nature exacte de votre dossier, bien entendu). Bien cordialement. Abi

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          • François dit :

            Bonjour ABI,
            Je suis passé aux services fiscaux en expliquant la situation.
            Ils me suggèrent de saisir le montant des intérêts intercalaires payés en 2008 et 2009 en ligne 650 et de compter le frais payés en 2008 en 250 en joignant une explication.
            Est-ce vraiment intéressant de créer un déficit antérieur. Au bout du compte ne vais-je pas être perdant ?
            J’ai un peu de mal à comprendre la répercussion…

          • Abi dit :

            Bonjour François,
            Les intérêts du prêt ne se déduisent QUE des revenus fonciers (c’est la loi !), mais peuvent être reportés sur les 10 années qui suivent celle durant laquelle ils ont été générés. C’est pour cela qu’ils sont relatifs à la ligne 650, puisque vous n’aviez pas encore perçu de revenus fonciers (loyers) en 2008 et 2009.
            Cordialement. Abi

  2. François dit :

    Merci de votre prompte réponse.
    Je pensais qu’il y aurait un impact sur le montant de nos impôts sur les revenus de 2010 (4 mois de locations donc de revenus fonciers) mais sur le simulateur du fisc, reporter ou non en 4BD de la déclaration 2042 le 651 de la 2044 spéciale ne change rien au montant de notre impôt. C’est cela que je ne comprends pas bien. Quand ce déficit est il utilisé ? Pour résumer en-tirerons-nous un avantage et quand ?
    Bien cordialement

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  3. royer dit :

    nous avons investis dans un appartement en Derobien recentré. nous avons pour cela un prêt in fine avec assurance vie. Dans le guide pratique du contribuable 2010 page 146 nous lisons que les primes du contrat d’assurance-vie peuvent être déduites au même titre que les interets d’emprunt.
    Hors mon centre des impots me dit que ces primes ne sont pas déductibles et me renvoie à une décision du tribunal de Lyon (TA de Lyon du 26/05/2009 N°07-1987)
    POuvez vous me donner quelques précisions.
    en vous remerciant

    Répondre
  4. Vanessa dit :

    Je pense que c’est tout à fait légitime de déduire ces frais de l’impôt. Ce ne sont pas des revenus après tout, ce sont des dépenses que les propriétaires et locataires ont à faire.

    Répondre
    • Dave dit :

      Pas faux, Vanessa. Mais cela veut dire que cet argent des intérêts de l’emprunt qui part initialement à un organisme privé (la banque), est déduit du budget public.

      Donc le public paye une partie du crédit contracté pour l’achat du bien. Sur le fond pourquoi pas. Sur la forme, c’est crédité une banque avec de l’argent public et ce n’est pas très sain… 😉

      Répondre

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