Résidence principale

Résidence principale : vendez en 2011 sans être taxé !

Nicolas Sarkozy en a parlé lors de l’émission « Paroles de Français » sur TF1. La résidence principale continue d’échapper à l’imposition sur les plus-values.

Il s’agit en 2011 de l’un des derniers bastions non taxé. En cette période de rigueur budgétaire, on pourra se demander combien de temps cela le restera.

Mais de quoi exactement un particulier est-il redevable lorsqu’il vend un bien immobilier dont il est propriétaire?

Imposition sur la plus-value immobilière pour le particulier

A chaque fois qu’un produit est revendu plus cher qu’il n’a été acheté, le bénéfice dégagé constitue une plus-value imposable sous certaines conditions, en fonction du type de bien. Les immeubles ou assimilés, batis ou non bâtis, et les droits immobiliers, sont concernés. Il peut s’agir:

  • d’une maison, d’un appartement, d’un terrain, d’un garage, etc.
  • de droits immobiliers tels la nue-propriété, l’usufruit, une mitoyenneté, une servitude, etc.

Peu importe que le bien vous ait été donné, qu’il fasse partie d’une succession, que vous l’ayez acheté fini, ou que vous l’ayez fait construire. Le bien ou le droit immobilier peut être situé en France ou dans les pays ayant signé une convention avec la France.

31,3% d’imposition sur les plus-values immobilières depuis le 1° janvier 2011

  • Auparavant fixé à 16% de la plus-value immobilière, le nouveau taux passe à 19% avec les dispositions de la loi de finances pour 2011.
  • Les prélèvements sociaux sont désormais de 12,3% au lieu de 12,1%, la CSG n’étant pas déductible.

L’impôt, précompté par le notaire lorsqu’il intervient dans l’acte de cession, est prélevé directement sur le prix de vente. Dans certains cas de cessions de parts de sociétés immobilières, vous devrez régler vous-même l’impôt, calculé à l’aide de l’imprimé fiscal 2048M, auprès de la recette de votre domicile. Cette déclaration ne sera pas obligatoire si la plus-value est exonérée ou si vous dégagez une moins-value, mais la nature de l’exonération devra néanmoins être précisée dans l’acte de vente.

Principaux cas d’exonération de taxe sur la plus-value immobilière

  • La plus-value sur la vente de la résidence principale est systématiquement exonérée d’impôt, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, et quelle que soit la durée de détention, sous réserve que vous y ayez résidé la majeure partie du temps.
  • En dehors du cas spécifique de la résidence principale, si le prix de vente du bien immobilier ne dépasse pas 15.000 euros (ce qui peut être le cas d’un garage), la plus-value sera exonérée d’impôt.
  • Depuis 2004, un bien détenu depuis plus de 15 ans bénéficie d’un abattement de 10% par année de détention (de date à date) au-delà de la 5° année. Au bout de 15 années, la plus-value réalisée est donc totalement exonérée.
  • La vente d’un bien ou de droits immobiliers, avant 2012, à un organisme HLM ou à d’autres structures sociales, généralement publiques ou associatives, entraine l’exonération d’impôt sur la plus-value dégagée.
  • Les personnes retraitées ou invalides ne paieront pas d’impôt sur la plus-value immobilière, si elles n’ont pas été redevables de l’ISF au titre de l’année N-2 (N étant l’année de la vente), et si leur revenu fiscal de référence de cette même année N-2  ne dépasse pas la limite qui autorise l’exonération des impôts locaux.
  • D’autres situations particulières (expropriation pour cause d’utilité publique, opérations de remembrement, etc.) peuvent entrainer l’exonération.

Le cas des moins-values et l’abattement fixe de 1.000 euros

Chaque cession de bien est considérée de manière individuelle. Ainsi, une moins-value constatée à la revente d’un bien X ne pourra pas être imputée sur la plus-value à la revente d’un bien Z, y compris au cours d’une même année fiscale.

En revanche, un même bien immobilier qui serait passé du patrimoine privé au patrimoine professionnel (cas d’une entreprise individuelle, par exemple), ou inversement, peut parfois faire l’objet d’une compensation entre plus et moins-values. D’autres cas spécifiques existent (vente en bloc d’un immeuble, par exemple).

La plus-value, après diminution de l’abattement pour durée de détention (et dans certains cas des moins-values), est réduite d’un abattement supplémentaire fixe de 1.000 euros, pour chaque cession imposable, et sur chaque plus-value dans des situations précisées par le fisc (indivision, cession de droits immobiliers, etc.).

Pour reprendre le propos initial, c’est la plus-value dégagée sur la revente de la résidence principale qui permettra d’acheter un logement plus grand, par confort ou par nécessité, ou encore d’investir. C’est l’une des raisons pour laquelle le gouvernement ne souhaite pas, dans l’immédiat, taxer cette plus-value. Attention cependant à ce que la notion de résidence principale soit respectée. Une cession trop tardive après le déménagement, ou à l’inverse la revente d’un bien en cours de construction, peuvent constituer, entre autres situations particulières, des cas de remise en cause par le fisc de l’exonération de taxation sur la plus-value immobilière pour la résidence principale.

2 Commentaires
  1. rachat de credit dit :

    Merci pour cet article, je savais bien que j’en avais entendu parler mais je ne trouver aucune information dessus…

    Je vais donc pouvoir revendre sans trop de difficultés 🙂

    Répondre

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