Évitez les pièges de la défiscalisation immobilière avec Scellier

Défiscaliser en immobilier, oui ! Mais à quel prix ?

Selon la revue « Que Choisir« , un ménage sur cinq, acquéreur de logement neuf en 2004, serait en difficultés financières aujourd’hui.

La défiscalisation immobilière  participerait à la hausse des dossiers de surendettement.

Analysons les pièges dispositifs de défiscalisation immobilière  pour mieux tirer parti de Scellier en 2011.

Loi Robien : aucune adéquation entre l’offre et la demande

Biens vendus trop cher, revente à perte, loyers trop élevés pour le marché locatif, zonage inadapté, les critiques ne manquent pas.

Un des objectifs de cette loi était de pousser les contribuables à participer à la construction de logements neufs pour faire face à la pénurie de logement.

Les promoteurs ont détourné l’objectif initial à leur profit : construire coûte que coûte aux dépends des investisseurs. Les constructions ont été réalisées sans aucun rapport avec les besoins en logement.

Le «package» proposé par le promoteur n’est intéressant que si les loyers sont suffisamment importants.

Exemple de résultats aberrants relevés en 2008:

Ville Loyer moyen Loyer Robien Augmentation
Carcassonne 419 € 755 € + 80 %
Angers 361 € 924 € + 255 %
Nanterre 1100 € 1330 € + 20 %

Dans ces villes, les logements, trop chers n’ont pas été loués. Les investisseurs ont dû se séparer à perte de leurs biens.

Notre conseil :

Ne vous laissez pas influencer par les vendeurs qui basent leur arguments sur un texte de loi.

Ils n’ont pas les mêmes intérêts que vous. Forgez-vous votre avis  indépendant en lisant tout ce que vous trouvez sur le sujet.

Le piège des taux variables

Après la correction de la première loi, des investisseurs en Robien Recentré et Borloo sont tombés dans le piège des taux variables.

Les promoteurs associés à certains organismes financiers peu fréquentables ont profité des faibles taux variables pour pousser les contribuables à investir :

« Vos revenus ne suffisent pas à emprunter en taux fixes : empruntez en taux variables »

Les investisseurs tombés dans le piège ont subi la remontée des taux en 2008. Ils ont dû passer en urgence sur un taux fixe.

Il est généralement possible de transformer un prêt à taux variable en prêt à taux fixe. Néanmoins, les modalités diffèrent d’un contrat à l’autre. Le taux fixe obtenu après transformation dépasse bien souvent de 2% les taux en vigueur, car il s’agit d’une simple modification et non d’une renégociation de prêt.

Notre conseil :

Si vous n’êtes pas un professionnel, ne prenez jamais un crédit à taux variable.

Comment investir en Scellier

Les zones Scellier dites "à risques"

Tout d’abord évitez les zones à risques.

Une étude réalisé en juillet 2009 par l’Observatoire du Crédit Foncier présente les secteurs considérés comme zones à risques. 

Les loyers des plafonds Scellier y sont présentés comme très souvent inadaptés en ce qui concerne les logements familiaux (F3 et plus).

Cette première carte indique ces zones à risques ainsi que les secteurs mis sous surveillance en zones A, B1, B2.

L'état du marché locatif en France



Ensuite, privilégiez les zones ou le marché est dynamique ou prometteur.

Cette deuxième carte indique que l’état du marché locatif du neuf est majoritairement sain, et que Paris n’est certes pas l’unique endroit pour investir à crédit dans l’immobilier locatif.

D’autres grandes villes sont intéressantes dont notamment Toulouse, Lyon, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Nîmes et Nantes.

Enfin, validez vos calculs avec le nouveau zonage, comprenant une zone A bis de 69 communes.

Les plafonds de loyers mensuels Scellier « classique » ont été revus à la baisse (décret du 20/12/2010), pour les logements acquis ou construits en 2011, et les baux conclus en 2011:

  • Zone Abis: 21,70 euros/m².
  • Zone A (autres communes): 16,10 euros/m².
  • Zone B1 : 13 euros/m² et zone B2: 10,60 euros/m².
  • Zone C (si agrément de la commune au Scellier) : 6,10 euros/m².
2 Commentaires
  1. CREDIT IMMOBILIER MAROC dit :

    Bonjour,
    Je pense que la plupart des gens n’ont aucune information concernant Le crédit à taux fixe ou variable, et plus précisément ce dernier qui reste une solution non prestigieuse pas toujours en faveurs du clients.

    Répondre

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