Le crédit immobilier, lorsqu’il est souscrit par un couple marié, peut causer certains problèmes au cas où survient un divorce.

En effet, un divorce peut contribuer à dégrader une situation financière voir même entraîner un surendettement.

Comment éviter de telles situations ?

Un divorce ne dispense pas les co-emprunteurs de rembourser le crédit contracté au cours de la vie commune. Le prêt reste lié aux deux emprunteurs, qui sont tenus de le rembourser totalement jusqu’à l’échéance finale, ou jusqu’au remboursement par anticipation des sommes restant dues.

Alors un prêt dont le remboursement était aisé pour le couple à l’époque du mariage, peut devenir difficile à rembourser lors du divorce parce que les dépenses courantes se multiplient par deux : deux domiciles, doubles factures, augmentation des impôts…
Le conjoint qui ne garde pas le bien, par le seul fait qu’il a signé les actes de prêt, reste engagé vis-à-vis de la banque : cela signifie que, si le conjoint qui garde l’immeuble ne peut plus payer les échéances, la banque le poursuivra, lui mais également le second emprunteur, bien qu’il n’est plus propriétaire de l’immeuble !

Pour éviter ce risque grave, le conjoint qui conserve l’immeuble commun doit impérativement obtenir de la banque la désolidarisation de l’autre. Cette demande de désolidarisation peut être obtenue pendant l’étude de la liquidation du régime matrimonial qui a lieu chez un notaire. Dans le cas ou l’un des conjoints désire converser le bien, alors intervient le rachat de Soulte.

Le rachat de Soulte

Le rachat de soulte est un rachat de parts, suite à la division d’un patrimoine immobilier ou mobilier (divorce, succession). En choisissant cette option, l’un des deux conjoints rachète la part du logement appartenant à l’autre conjoint, à condition bien sûr qu’il ait des ressources financières suffisantes.

Si ce n’est pas le cas, ce qui est assez fréquent, alors il peut demander à son banquier ou à une autre banque de monter un nouveau dossier de prêt. Donc il souscrit un nouveau prêt, à son seul nom, pour le montant du solde de l’ancien prêt commun, en y ajoutant le montant de la soulte due à son conjoint

Exemple de Calcul :

Monsieur et Madame X ont entamé une procédure de divorce. Ils sont propriétaires en indivision d’une maison achetée au prix de 200 000 €. Le financement a été réalisé par un prêt immobilier d’un montant initial de 180 000 €. A la date à laquelle le divorce devrait être prononcé, il restera 80 000 € à rembourser. La maison est estimée par plusieurs professionnels à 240 000 €.

C’est Madame X qui décide de conserver la maison et de payer à Monsieur X la somme de 120 000 € (240 000 € / 2), auquel est retranché la moitié de ce qu’il lui reste à rembourser sur le prêt, donc moins 40.000 €. Monsieur X touchera donc 80 000 €.

Le rachat de soulte de Madame X consistera à financer les 80 000 du à Monsieur, mais également les 80 000 € restant à rembourser sur le prêt actuel. Le montant du rachat de soulte est donc de 160.000 €.

Comme vous pouvez le remarquer, dans ce calcul de rachat de soulte, on ne tient pas compte du montant initial de la maison et du prêt immobilier.

La revente du bien

Dans l’éventualité où ni l’un ni l’autre des conjoints ne serait en mesure de racheter la part de l’autre, le bien immobilier devra alors être mis en vente. Les deux époux devront continuer de payer les mensualités jusqu’à ce que la vente de la maison soit conclue. Le notaire fera alors le partage de la part qui reviendra à chacun, après avoir bien sûr soustrait le capital restant dû à la banque.

Mais dans ce genre de situation la vente est réalisé dans l’urgence et souvent à perte. cependant cette perte peut être compensée, à condition d’avoir souscris une assurance de protection revente lors de la signature du prêt.

29 Réponses

  1. Bernadette

    Bonjour,

    Nous allons entamer un divorce mais je souhaiterai plusde renseignements sur la soulte(rachat)

    Il nous reste environ(car je pense qu il doit y avoir des indemnités de réemploi pour pret hypothécaire)75.000 euros, la maison a ét estimée à 198.000 euros.
    Comment procéder à un calcul approximatif.Merci de votre réponse.bernadette

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  2. pierre

    Si la maison a été estimée à 198.000€ vous avez chacun une soulte de 99.000€.

    Il reste un capital à rembourser (CRD) de 75.000€ soit 37.500€ chacun, ce qui est à déduire du capital de votre mari.

    Par conséquent, pour racheter la part de votre co-emprunteur il vous faudra débourser 99.000 – 37.500, soit 61.500€.
    Une fois que vous aurez réglé cette somme, vous prenez en charge le crédit restant à payer.

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  3. Sule

    je vais avoir le meme cas, sachant que pour moi la maison est estimé a 250 000 euros, avec un crédit restant de 110 000 env. par contre, je me suis renseignée auprès de mon notaire, et elle m’a dit que les apports de chacuns viendront sur le calcul d’où un pourcentage est calculé pour que la soulte de mon mari soit calculé au plus juste. (meme étant marié, sous le mariage de la communauté) !
    Pour info, j’ai dut apporté plus de 60 000 euros et lui 8000 euros, donc, si on fait une division par 2, je suis perdente et NON merci ! donc, la solution c’est d’apporter toute les preuves que j’ai apporté cet apport pour diminuer au max sa soulte (ce qui me parait normal)

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  4. Philippe

    Bonjour,

    Est-il possible de faire financer la soulte par une autre banque que celle à qui l’on doit régler le restant du prêt d’origine ?
    Dans ma question je sous-entend: cela doit être possible m’est en réalité une autre banque acceptera-t-elle de ne financer qu’une soulte ? (40 000 €)

    Merci pour vos réponses.

    Philippe.

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  5. Olivier

    Pas encore divorcé. Mais je souhaiterais garder la maison. Malheureusement, la maison est estimée actuellement à 210 000€ et il me reste plus de 230 000€ a verser à la banque parce que l’on avait aucun apport(frais notaire et autre). Je souhaiterai donc essayer de racheter sa part et financer le tout par un autre établissement bancaire de celui du prêt immobilier. Comment puis-je procéder, combien ça peut me couter ?

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  6. Laetitia

    Bonjour,
    On va se séparer avec mon mari par contre on a décidé qu’il garderait la maison qu’on a acheté en commun, le soucis est qu’à ce jour il ne peut pas payer le crédit immobilier + le rachat de ma part.
    Je lui ai proposé de me payer ma part dans 5 ans quant il aura moins de frais qu’aujourd’hui.
    Pouvez vous me dire si cela est possible et dans quelle conditions.
    Merci beaucoup de votre aide.
    Cordialement.

    Répondre
    • admin

      Il faut impérativement voir cela avec un notaire, si cela est envisageable, un document « officiel » devra être mis en place détaillant la dette contractée et la date de paiement.

      Si votre mari souhaite reprendre le crédit, un document clair et juridiquement valide devra être fourni afin que la banque s’assure que tout est en règle.

      Répondre
  7. guillemand

    je suis divorcee depuis 1996,je voudrais racheter a mon ex. la part de la maison que nous avions acheter en commun,on ma parle d’une soulte,que faut il comme papiers,ou dois je m’adresser,merci de me repondre….

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    • tam

      Il faut voir cela avec votre notaire, lui seul peut vous chiffrer la soulte et vous définir comment va se dérouler l’opération.

      Répondre
  8. galiana

    Vivant en concubinage.ma compagne est partie.j’ai construit notre maison avec l’argent que mes parents m’ont laisse en héritage. Le terrain a été paye par ma compagne soit 25000€ .nous avons 2 filles. Ma compagne peut elle m’obliger a vendre?et dans quelles conditions sachant que j’ai toujours paye le crédit que nous avons contrate. Elle n’a jamais travaille sauf depuis peu de temps.

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  9. manu

    Bjr voilà Je voudrais des infos j ai acheté une maison en co propriété avec une personne cette personne est en liquidation et le prêt rentre dans ces dettes et le mandataire annonce la vente de la maison que dois Je faire

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  10. nelly

    bonjour,
    bientot divorcé le bien immobilier n’a pas eté liquididé ni soulte ni vente.depuis peu monsieur me parle de rachat de ma part mais j’ai peur qu’aucune banque ne lui accordera un credit et il ne veut pas vendre. qu’elles sont mes recours?

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  11. Gilles

    Bonjour,

    Je suis dans la même situation. Je souhaite racheter la maison à mon epouse avant de divorcer. Les calculs de la soulte je les ai bien compris. Mais quid des fameux droits de liquidation (frais de notaire)? C’est surtout ca la plaie!
    Merci pour votre retour

    Répondre
  12. aleu

    Bonjour,
    une prestation compensatoire de 50000euros a été attribué à ma femme;
    En meme tps propriétaire de mon bien et contracte un pret pour l’agrandissement de mon bien une fois marié.
    Nous sommes divorces et je lui laisse une soulte d’un montant de 104 584,05 celle ci est convenue par acte notarié et validée par le JAF, que madame s’engage à souscrire le pret global afin de solder le credit en cours.Elle a l usufruit de la maison.
    A ce jr elle vient de quitter le logement et cesser de payer les credits attenants en bloquant ses comptes et me trouve dans l obligation de payer les traites en attendant de vendre la maison pour pouvoir rembourser les credits et lui verser en une seule fs la PC de 50000
    euros.
    Mais là, problème elle me demande de lui verser aussi en numeraires les 104 584,05 euros une fois la maison vendue et les credits rembourses.
    Je me trouve désorienté, j’attends une reponse de votre part
    Merci

    Répondre
  13. Stef

    Bonjour ,
    dans le cas d’un rachat de soulte par ma conjointe , je voudrais avoir si il y a des frais de notaire associés à cette opération ?

    Répondre
  14. Darkness

    Bonjour je souhaite une explication sur le rachat de crédit soulte Svp
    Prix de la maison:244000€
    Frais d’agence à l’achat:6000€
    Frais notaire:17000
    Apport de Mr :68000+ 5000 frais acquiescement agence avant achat
    Apport de Mme:0€
    Crédit :202000€ a l’achat
    Reste:197500€de crédit aujourd’hui
    Estimation de la maison par trois agence immo:
    230000€

    Merci cordialement de me donner une réponse
    A ce case tête

    Répondre
  15. Chris

    Notre maison a été estimé a 250000 frais d’agence incluse.
    Doit on inclure les frais d’agence dans le calcule de la soulte ou prendre la valeur net vendeur ?

    Merci d’avance pour vos réponses

    Répondre
  16. Sylvie

    Bonjour,

    En échange de la prise en charge de la totalité du prêt immobilier, mon futur ex-mari me laisse la totalité de la propriété du bien acheté. Pour que le prêt soit à mon nom, il faut que je rembourse par anticipation une partie du prêt.
    Ensuite, la banque me propose le prêt.
    Question : comment puis-je rembourser par anticipation alors que je suis en communauté des biens et que le prêt est à nos 2 noms, sans que cela tombe dans la communauté ? Si je vire l’argent maintenant, c’est sur un compte commun. Le crédit n’est pas encore désolidarisé. Si je ne vire pas l’argent, la banque ne désolidarise pas. Comment faire SVP ?

    Répondre
  17. MAINARD Denise

    mon problème est le suivant: mon ex-compagnont moi sommes séparés depuis 2010, il enfin accepté la soulte proposée:15000 € (calculée par un notaire)

    détail sur lequel s’est faite cette soulte: appartement estimé à 130.000 € Montant du crédit en cours restant à rembourser :37780 € que je prends à ma charge ( accepté par ma banque)
    Ma question est sur quoi portent les frais notariaux et à quel taux ?

    Répondre
  18. lilou

    Bonjour ,
    a peu pret meme situation que les précedentes il reste environ 50 000 euros de crédit et je rachete les parts de mon ex conjoint , il est d’accord pour que je rachete ses parts mais quel est le montant sur lequel statuer … je vous remercie de votre aide

    Répondre
  19. SIMON

    Bonjour , ma femme va récupérer notre maison estimée à 350000€ . Elle avait apporté 52000€ et moi 33000€ .
    Moi je vais récupérer une maison estimée à 140000€ ( investissement en commun ) . Elle avait apporté 24500€ et moi 6500€ .
    Les emprunts sont terminés .
    Pourriez vous nous aider sur le calcul des droits .

    Merci

    Répondre
  20. sapor

    Bonjour,
    Je suis actuellement propriétaire d’un appartement basé sur ecouen.
    Ma conconbine souhaite racheter ma part.
    Nous nous sommes mis d’accord sur la somme de 135000 euros pour la valeur du bien.

    Notre quote part est 50/50.
    Elle a versé 9082 euros.
    Et moi 1318 euros.

    Il reste à payer 108000 de crédit.

    Pouvez me dire combien elle doit me verser pour le rachat de la soulte?

    Cordialement.
    Sapor Samuel

    Répondre
  21. sandrine

    Bonjour

    Je désirerais un renseignement concernant le rachat d’une maison suite divorce. Mon ex mari devait racheter notre maison. On avait décidé du tarif ( il y a presque deux ans), mais le divorce a durer, jusqu’a maintenant. Et maintenant, il veut faire baisser le prix de la maison, soit disant que l’immobilier a baisser. Il y habite dans la maison.
    A t-il le droit de faire baisser le tarif de la maison ? Malgré notre accord, il y a presque 2 ans.
    MErci de votre réponse

    Répondre
  22. Julien

    Bonjour,
    Je souhaiterais savoir si la traite du crédit est obligatoirement divisée en 2 en attendant la vente ou si celle ci est proportionnelle au revenu de chacun ?
    Car mon mari touche plus du double que moi…
    Et du coup la moitié de la traite correspond à a moitié de mon salaire donc très difficile de pouvoir vivre avec 2 enfants…
    Merci de m’éclairer.

    Répondre
  23. Christ

    Bonjour,

    ma compagne et moi nous séparons, nous avons fait construire notre maison il y a cinq ans et suis propriaétaire de 30% du bien. Ai je droit a la soulte et si oui puis y renoncer?

    merci d avance pour vos reponses

    Répondre
  24. DELON

    bonjour,
    mariée sous contrat, je suis aujourd’hui séparée mais pas divorcée.
    Nous nous sommes séparés en 2012 avant la fin de la construction de notre maison, celle ci m’appartient en bien propre. N’ayant pas les moyens de la terminer et de l’entretenir j’ai laissé la maison à mon ex mari qui a achevé les travaux et qui l’a embellie pour une future vente. il occupe actuellement cette maison. Aujourd’hui j’ai signé un compromis de vente , seule, mais avec son accord bien sur, je voudrais donner une part de la vente à mon ex conjoint comme nous l’avions stipuler au départ . Comment dois je faire? faut il simplement que je le précise à mon notaire? comment puis je sortir une grosse somme d’argent fiscalement ? je suis un peu perdue. Pourriez vous m’éclairer? Merci pour votre réponse

    Répondre

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