La bulle immobilière française est de retour !

Le prix moyen des logements dans Paris intra-muros vient de battre un nouveau record et dépasse désormais le prix des 7030€ au m2.

Si certains experts continuent à prêcher l’éclatement prochain de la bulle immobilière, d’autres persistent à imaginer une hausse continue d’environ 50% sur 5 ans.

 

Accélération du rythme de la hausse des prix

En effet, la hausse s’est accélérée au troisième trimestre et pour l’ensemble de l’année 2010 cette augmentation est de +13,8% contre seulement +4,8% fin avril.

C’est, entre autre, le retour sur le marché des « seconds acheteurs », c’est à dire ceux qui se portent acquéreurs après avoir réalisé une importante plus-value avec leur première acquisition, qui booste cette hausse. En effet, les banques, se montrant moins frileuse, enregistrent une nette hausse du nombre de crédits-relais accordés.

Autre facteur, la baisse des taux qui permet aux acquéreurs de pouvoir encore acheter, mais de plus en plus difficilement. Cet afflux de demande soutient donc les prix. Malheureusement, l’écart entre le niveau des prix et les revenus n’a jamais été aussi élevé. La bulle immobilière s’est donc reformée et risque d’éclater pour de bon cette fois.

Une « bulle » des prix ? Et pour combien de temps encore ?

Il existe deux moyens de dégonfler cette bulle : soit le revenu des ménages augmente, soit les prix baissent… Compte tenu de la situation actuelle de la France, la première solution semble peu probable.

Plusieurs facteurs vont jouer en 2011 : les taux de crédit, la fiscalité immobilière et les aides gouvernementales. Il est fort probable que les taux d’emprunt remonteront en 2011 pesant sur la solvabilité des ménages. Pour la fiscalité, l’augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilières et la réforme de l’ISF, si elles sont effectivement votées, seront encore plus difficiles à supporter par les ménages. Le recentrage des incitations sur les primo-accédents, via le nouveau PTZ+, va continuer à soutenir le marché en compensant la baisse du pouvoir d’achat.

On se retrouve donc dans la même situation qu’avant la crise financière avec un marché surévalué d’environ 20 %. Cette fois-ci la situation risque d’être intenable et une grave crise guette.

2 Commentaires
  1. ezacal dit :

    Quid de la hausse dans la région parisienne ?
    Sera t’elle la même en province?
    Rien n’est moins sur.
    Comme vous l’expliquez de manière très claire, même si les taux sont au plus bas, les prix ne sont maintenu que par les seconds acheteurs, les primo accédents ne sont toujours pas aptes à emprunter malgré le nouveau PTZ+.
    Les prix ne peuvent donc pas monter à moyen terme.
    Vont t’il s’écrouler (bulle) , là est la question !

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  2. pierre dit :

    En effet tout le monde se déchire sur cette question. Il suffit de lire les blogs et sites spécialisés pour se rendre compte qu’ils se placent tous dans l’une ou l’autre des catégories (les partisans de l’éclatement de la bulle face à ceux qui prédisent une hausse future, continue et forte).

    Tous les arguments sont intéressants, et même les seconds reconnaissent parfois (et depuis plusieurs mois) une décorrélation entre les prix et les capacités des acquéreurs. Ce qui n’a pas empêché les prix de s’envoler…

    Peut-être que le changement ne pourra se faire qu’au prix d’une secousse forte du marché ? Comme pour la grenouille qui ne se rend pas compte qu’on a allumé le feu sous la casserole dans laquelle elle nage, tant qu’on reste dans la continuité (aides importantes, taux qui restent bas…) le marché continuera de progresser à sa mesure. (et dans ce cas quel sera le point d’ébullition ?)

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