La première optimisation d’un crédit immobilier consiste à choisir une durée adaptée à sa capacité de remboursement et au capital emprunté.

Pourtant, les banques ne font aucun effort dans ce domaine. Plus de 75% des offres sont faites sur les durées standards du crédit (10, 15, 20, 25 et 30 ans). Au final le coût pour l’emprunteur est très important.

Nous avons analysé près de 1000 simulations effectuées sur notre site durant une partie du mois d’août pour en extraire une série d’indicateurs sur les pratiques bancaires et les comportements des Français face au crédit. Cet article est le premier d’une longue série, nous nous intéresserons ici spécifiquement aux durées d’emprunt des crédits.

Un constat navrant

Qu’une banque édite deux simulations de crédit à son client, sur deux durées palier (20 et 25 ans par exemple) afin que celui-ci situe au mieux son besoin et puisse facilement comparer des offres concurrentes est une bonne chose.

Que ces durées types restent les durées de l’offre finale jusqu’à représenter plus des trois quarts des montages est en revanche une aberration financière !

Les banques se basent sur une grille pour définir le taux de votre crédit. Ces grilles proposent généralement des taux de référence pour les paliers observés sur notre schéma : 10, 15, 20 ans… Pourquoi les conseillers se limitent à ces durées types ?

Les raisons les plus probables sont les suivantes :

  • Manque de formation des conseillers d’agence
  • Outillage qui se limite parfois à une simple calculatrice
  • Manque de temps accordé au dossier du client
  • Crédit non optimisé = plus de bénéfices pour la banque

L’ajustement de la durée du crédit devrait être la première optimisation à prendre en compte, elle est bien plus directe et importante que les autres ! Quel intérêt en effet de négocier une annulation de ses frais de dossier (pour un gain moyen de 1000 €) si à coté de cela on perd 6 000 € sur l’ensemble de son crédit, simplement parceque la banque n’a pas modifié d’une année son offre initiale ?

Un surcoût très important

Le principe du crédit à taux fixe est simple : le coût augmente avec la durée, sous l’effet conjugué d’une hausse des taux de référence et de l’allongement de la durée de paiement. Si notre budget le permet, il est donc très intéressant de réduire la durée de son crédit.

Prenons un exemple concret afin de prendre la mesure du problème : un couple gagne 3 000 € par mois, ayant estimé avec soin son budget il sait pouvoir accorder 1 000 € mensuellement à son crédit. Le couple souhaite financer un bien d’une valeur totale de 175 000 €.

La banque édite deux propositions (taux moyens observés pour septembre 2010) :

  • Crédit sur 20 ans, 3,60% fixe + assurance de 0,30% : mensualité de 1 068 €
  • Crédit sur 25 ans, 3,80% fixe + assurance de 0,30% : mensualité de 948 €

Dans le premier cas, le crédit dépasse leur perspective de budget.
La seconde solution, qui laisse une plus grande marge de manœuvre peut être préférée. Le coût total de ce second crédit est de 109 475 €.

Si la banque lui proposait une durée intermédiaire de crédit, avec des taux lissés elle pourrait faire l’offre suivante :

  • Crédit sur 22 ans, 3,65% fixe + assurance de 0,30% : mensualité de 1 009 €

Le coût total de ce crédit est de 91 319 €, soit un gain sur l’ensemble du crédit de plus de 18 000 € ! Soit bien plus que toutes les autres négociations envisageables : frais de dossier, taux d’assurance…

Sortir de la dictature de la grille de taux

Nous savions que les banques pratiquaient très peu l’optimisation de la durée de crédit. Mais le résultat de notre analyse nous a malgré tout surpris, le phénomène est généralisé, touche tous les établissements et tous les profils d’emprunteurs. Céder à la facilité sur un dossier de crédit peut conduire à la perte de milliers d’euros.

Il est pourtant possible d’obtenir un crédit sur une durée intermédiaire. Plusieurs courtiers que nous avons contactés nous ont affirmé optimiser les dossiers de leurs clients, pour certains au mois près. Mais ils négocient pour cela à un niveau régional et obtiennent des taux sur les durées intermédiaires en négociant au cas par cas.

4 Réponses

  1. Alex

    Nous avons contracté un crédit fin 2009 pour une durée de 18 ans mais effectivement, j’ai du travailler au corps la « conseillère » pour obtenir cette durée. Nous avons même bidouillé ensemble « sa calculatrice » parce qu’elle n’arrivait pas à sortir des standards et au niveau bidouillage informatique sur ce logiciel que je ne connaissais pas (je suis maçon), j’étais presque plus doué qu’elle… 🙂

    Mais elle était mignonne 🙂

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  2. Julie Lab

    Effectivement les banques ne prennent généralement pas le temps de procéder à de véritables simulations et d’optimiser le coût pour leur client. Pas étonnant que le surendettement soit aussi présent.

    Si vous voulez avoir un véritable suivi de votre dossier, mieux vaut passer par un courtier prêt immobilier qui se chargera de négocier pour vous le meilleur taux et la meilleure durée possibles.

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  3. forum-rachat-credit.fr

    étonnante statistique!!!
    je pensais que comme pour le rachat de credit, le crédit immobilier s’adaptait au client … je me trompais.

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  4. simulation pret immobilier

    Un bon moyen c’est d’utiliser une calculatrice de pret telle que celle ci. On peut calculer même le taux effectif en fonction des mensualités et des durée. Un bon moyen de savoir quel taux négocier!

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