Crédit immobilier et retraite, une étape à anticiper

Emprunteurs, n'attendez pas le dernier moment pour anticiper votre retraite !

De plus en plus d’emprunteurs contractent un emprunt qui se termine après l’âge de la retraite.
Ceci devrait être pris en compte lors du montage du dossier mais on se rend compte que les banques ne le font que très rarement.

L’observatoire du crédit a récemment ré-évalué l’âge moyen de l’emprunteur à 37 ans, une légère -mais constante- augmentation qui indique que les emprunteurs d’aujourd’hui sont de plus en plus agés.
Ce même observatoire souligne également un net allongement des durées moyennes d’emprunt, avec une hausse de 4 ans entre 2001 et 2006.

Les débats actuels sur l’âge de la retraite n’y changeront rien, il apparaît que de plus en plus de Français vont se retrouver en retraite avec un crédit immobilier encore actif.

Un courtier en crédit nous indiquait à ce propos travailler de plus en plus sur des ré-aménagements de dossiers de crédits pour de jeunes (ou futurs jeunes) retraités.
Il soulignait le fait que les banques, dans leur empressement à signer un crédit, sous-estimaient parfois l’étape de la retraite, or cette étape s’accompagne pour beaucoup d’une baisse des revenus.

Nous allons voir quelles sont les causes, les problèmes mais aussi les solutions pour reprendre un dossier mal préparé.

Une situation de plus en plus courante

L’explosion des prix de l’immobilier a conduit les Français à emprunter de plus en plus tard et de plus en plus longtemps.

A cela s’ajoute une autre tendance lourde que les experts remontent : les primo-accédants sont de plus en plus nombreux à bénéficier d’un coup de pouce des parents pour l’acquisition de leur bien. Cette aide se traduisant pour certains par ma signature d’un emprunt complémentaire au prêt de leurs enfants.

L’Association des Usagers de Banques (AFUB) précise également que les seniors sont devenus en 15 ans « un marché solvable et sécurisant« .
Toujours selon l’association, ils ne subissent plus de discriminations et peuvent profiter de conditions de crédit tout à fait correctes.

La vie ne s’arrête pas à 50 ans, et le crédit ne constitue plus un frein à l’acquisition d’une maison de vacances ou à l’aide financière de ses enfants et c’est tant mieux !
Pourtant il est impératif de préparer son dossier de crédit avec soin afin de ne pas se retrouver dans l’impasse au bout de quelques années.

Des règles simples à respecter…

Pour que l’emprunt se réalise dans les meilleurs conditions, il faut respecter quelques principes simples :

• Limiter la durée du crédit : malgré l’allongement de la durée de vie et les organismes de couvertures spécialisés pour les seniors, il faut savoir que passé 70 ans, le coût d’assurance de votre emprunt va devenir prohibitif.
• Anticiper la baisse de revenu : le montage initial doit prévoir la date de départ à la retraite et anticiper une baisse des revenus d’environ 30% afin de maintenir un budget équilibré pour le ménage.
• Ne pas sur-estimer sa capacité de remboursement : les études des enfants peuvent être longues, et une fois dans le monde des actifs, il n’est pas rare qu’ils aient besoin d’un coup de pouce. Il est important de se garder une marge de manœuvre afin d’aborder sereinement ses années de crédit.
• Négocier des conditions de remboursement anticipé : prime de départ à la retraite, vente de sa maison pour s’installer dans une bien plus petit… Pensez à négocier dès la signature du prêt des conditions de remboursement anticipé sans frais.

… mais souvent ignorées

L’anticipation de la retraite demande un travail supplémentaire au banquier. Il doit présenter un montage à plusieurs mensualités (3 échéances par exemple pour un couple de futurs retraités) et surtout y ajouter les spécificités de certains prêts complémentaires (Prêt à Taux Zéro, prêt patronal…).

Cela peut demander un travail important, surtout que les conseillers sont souvent mal outillés pour gérer ce type de spécificités. Mais présenter à ses clients un dossier qui n’anticipe pas les évolutions du crédit et de leurs revenus est une négligence réelle qui conduira inévitablement à de grandes difficultés de paiement.

Exemple d’un montage non-optimisé

Nous avons récemment reçu le dossier de Mme D. de Périgueux qui assure seule le remboursement de son crédit (20 ans restants) et sera en retraite dans moins de 10 ans :

• Son crédit principal représente actuellement une mensualité 400 €
• Elle rembourse actuellement un prêt patronal (1% patronal) qui ajoute par dessus 200 € atteignant ainsi son seuil d’endettement. Il lui reste 3 ans à payer.
• Elle a enfin un Prêt à Taux Zéro qu’elle commencera à rembourser d’ici 8 ans. Non lissées, les mensualités seront excessives avant même sa retraite et impossibles à tenir après sa retraite.

Les crédits sont simplement empilés, sans prendre en compte la date de la retraite ni même l'endettement de l'emprunteur !

On voit bien les problèmes d’un tel montage :

• Une phase « à vide » avant le début du PTZ, durant laquelle l’emprunteur prévoyant sera obligé d’épargner en prévision de sa retraite (n’est-ce pas là le travail même de conseil du banquier qui est en défaut ?)
• Un Prêt à Taux Zéro simplement « posé » sur le prêt principal, pas de lissage des mensualités donc un endettement qui explose
• Aucune anticipation du départ en retraite, l’endettement devient insupportable, l’emprunteur a peu de chances de pouvoir continuer à financer son crédit
• Une phase finale non optimisée, qui durera quelques mois de trop compte tenu de la capacité de remboursement retrouvée

Certes c’est un montage que la banque n’a eu aucun mal à mettre en place, mais on voit bien qu’il conduit irrémédiablement à une impasse et une obligation pour l’emprunteur de restructurer son crédit !

Reprise du crédit et optimisation du montage

Heureusement Mme D. s’y est pris avec quelques années d’avance, a profité de l’actuelle baisse des taux et nous a contacté pour nous soumettre son problème.
Voici le schéma du nouveau montage proposé :

Ici, le prêt principal "lisse" les différents prêts bonifiés et intègre par anticipation la baisse de revenus après le départ à la retraite de l'emprunteur.

Voici les spécificités de ce nouveau montage :

• Un crédit principal qui lisse les différentes échéances des prêts complémentaires (étapes A et C)
• Des échéances modulées pour prévoir la baisse de revenu à la retraite (étape D) mais également pour profiter au maximum de la capacité de remboursement de l’emprunteur (étapes B et E) afin de réduire la durée d’emprunt

Outre le fait que ce montage ne conduit pas l’emprunteur à la banqueroute, il a un avantage indéniable : une réduction de la durée totale du crédit et donc une réduction importante du coût du crédit !

De plus, en profitant de la baisse des taux l’emprunteur peut mettre en place ce nouveau montage sereinement avec son courtier, le surcoût d’une reprise de crédit est globalement effacé par le gain.

En conclusion

La situation qui vient d’être présentée peut sembler ubuesque : comment une banque a-t-elle pu présenter à sa cliente pareil dossier de crédit ?

Pourtant les courtiers sont formels, ils ont régulièrement à faire avec ce genre de situation. Leur travail consiste alors à reprendre le montage bâclé de la banque pour permettre à leurs clients de s’en sortir ou du moins leur éviter des ennuis futurs.

Pensez également qu’avec les nouvelles durées d’emprunt proposées par les banques (25, 30 ans…) cette possibilité s’envisage de plus en plus tôt, elle n’est plus réservée aux quinquas !

Si vous êtes dans ce cas, ou si vous pensez l’être n’hésitez pas et faites une évaluation de votre dossier de crédit. Si une restructuration s’avère nécessaire, les taux records du moment vous permettront à tout le moins de limiter le coût global de l’opération.

Articles liés :

1. Nouvelle baisse des taux d’intérêt immobilier en septembre 2010
2. Retraite de gendarme et prêt à paliers
3. Renégociation ou rachat de crédit : choisir la solution la plus adaptée
4. Rachat de crédit immobilier juin 2010, les éléments pour obtenir le meilleur taux
5. Moins de choix sur les taux … plus d’attention sur le montage du crédit immobilier