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Hausse, baisse ? Le marché de l’immobilier en 2010

« 2010 : la fin de la baisse des prix »
« Les prix de l’immobilier flambent à Paris »
« Pénurie de logements neufs » …

Depuis le début de 2010 les annonces d’une reprise fulgurante du marché immobilier s’enchaînent dans les journaux.

Tous les indicateurs semblent pourtant dans le rouge. Le chômage atteint des sommets, la crise Européenne pèse sur le moral des ménages et un plan de rigueur se profile annonçant une hausse des cotisations et la fin des aides au secteur.

Les expert sont unanimes : les prix du marché sont en déconnexion totale avec les fondamentaux de l’économie. Comment dans ces conditions le marché peut-il se redresser et afficher une telle embellie?

Analysons les arguments haussiers et les facteurs baissiers de 2010, afin de différencier l’info de l’intox.

Qui, comment et où observe-t-on la hausse des prix immobilier?

Les notaires, agences immobilières (Century21, l’infatigable FNAIM…) et sites référents (seLoger.com, PAP.fr…) mesurent une hausse des prix dans les grandes villes Françaises. Paris est en tête et a vu ses prix augmenter de 1 à 3% le mois dernier selon les sources.
On annonce d’ors et déjà le retour aux prix records de 2008 dans la capitale.

Mais la hausse n’est pas généralisée, de nombreuses villes Françaises ne profitent pas de cette envolée en 2010. Si les marchés Toulousain ou Lyonnais connaissent une activité soutenue, Clermont-Ferrand, Colmar ou Pau voient leurs prix continuer à chuter.

Enfin, dans les campagnes Françaises le nombre de transaction n’est pas encore suffisant pour mesurer la reprise, les chiffres des notaires sont très variables d’un trimestre à l’autre.

Statistiquement parlant, Paris est donc un cas à part. Il faudra attendre encore quelques mois avant de se prononcer sur le reste du marché.

Les arguments des partisans de la hausse des prix

  • « Il y a une pénurie de logements ». Selon les chiffres, il n’y a pas réellement de pénurie, avec la reprise des prix dans certains secteurs les vendeurs sont de retour sur le marché. Néanmoins, si la reprise se confirme, le marché pourrait bien se tendre assez rapidement.
  • « Depuis le début de 2010 les taux sont au plus bas ». On a effectivement atteint des taux d’intérêt records, bien que la tendance soit à la stabilité de nombreux acquéreurs ne souhaitent pas attendre une éventuelle remontée des taux.
  • « Les aides financières au secteur sont importantes ». Il y a là un réel effet d’aubaine puisque tout indique que ces aides vont rapidement être réduites ou supprimées au nom de la rigueur financière.
  • « Les acheteurs profitent de la baisse ». Les banques sont actuellement actives sur le créneau du crédit, et les durées d’emprunt se sont rallongées, on observe effectivement un retour des emprunteurs. Attention, plusieurs études montrent que les acquéreurs sont loin d’être resolvabilisés.
  • « L’immobilier reste une valeur refuge ». Le marché se porte sur les villes qui ont le plus fort attrait, comme à la bourse, on « achète le fort, on vend le faible » . Paris intéresse de nouveau les investisseurs.
  • « Le nombre de propriétaire reste bas ». Le cabinet d’études Xerfi rappelle dans son étude consacré au marché que la France a un taux de propriétaire inférieur de 7 points à la moyenne Européenne. L’accès à la propriété reste une priorité pour nombre de Français. Et l’étude conclue à une « croissance molle » pour les années à venir.

 

Le raisonnement des défenseurs de la baisse des prix

  • « La situation actuelle est très incertaine ». Le moral des ménages est en chute libre et les plans d’austérité font actuellement la une des médias. Alors que tout indique la situation se dégrade, on a observé un sursaut du marché. Les uns y voient le phœnix renaître de ses cendres, les autres l’interprètent comme le chant du cygne.
  • « Les prix sont encore sur-évalués de 20 à 60% ». La « bulle immobilière » bien visible sur les courbes de Friggit semble loin de s’être résorbée. Mais on a aussi noté que le marché de l’immobilier est depuis longtemps décorrélé de la réalité économique. Une baisse (modérée) a eu lieu et de nombreux acheteurs souhaitent en profiter.
  • « Les loyers se maintiennent à un niveau bas ». Il y a tellement de paramètres et d’inconnues qu’un achat immobilier reste plus souvent lié à un désir qu’à un acte réfléchi. La stabilité des loyers est-elle un argument suffisant pour dissuader les acquéreurs ?
  • « La fin annoncée des aides conjuguée à la remontée certain des taux va tuer la reprise ». Ces deux facteurs ont été clairement identifiés comme les filets qui ont permis au marché d’échapper à une chute trop importante. Le doublement du PTZ dans le neuf prend fin à la fin de ce mois de Juin 2010. Quand aux taux d’intérêts, si la tendance est à la stabilité, tout indique qu’ils vont remonter d’ici à la fin de l’année. Cela risque d’être un coup dur porté à « la reprise ».

 

Le point sur le marché immobilier en juin 2010

Bien malin celui qui prédira l’évolution du marché au second semestre de 2010. La situation est très différente selon les profils des intéressés :

  • Les secundo-accèdants, ou les primo-accèdants les plus aisés (cadres…) sont bien positionnés. Les prix ont baissé, les taux sont imbattables. Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt est une aubaine qui risque de ne pas durer.
  • Pour une grande majorité de Français, l’horizon est moins rose. Le crédit d’impôt ne donne pas un coup de pouce suffisant, les conditions d’emprunt sont bonnes mais conduisent à un endettement important. Les prix ayant progressé plus vite que les revenus, une bonne partie du marché reste inaccessible pour un revenu moyen.
  • Les investisseurs semblent de retour sur le marché. L’investissement Scellier continue de bien fonctionner malgré les mises en garde de plus en plus nombreuses. En ces temps où les marchés s’agitent, la pierre reste toujours une valeur refuge pour de nombreux intéressés.
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