Indépendamment de l’évolution du marché immobilier, on note une forte saisonnalité dans le nombre de transactions immobilières. Il en résulte un écart de prix qui peut s’avérer important, ainsi pour une maison de 250 000 € on peut noter une différence de plus de 11 000 € entre Février (-2%) et Septembre (+2,5%).

Voici un graphique qui présente les chiffres des notaires, compilés par l’économiste Jacques Friggit dans son document sur l’évolution du prix des logements :

Variation des prix en fonction de la saison d'achat d'un bien immobilier (CGEDD prix notaires / INSEE)

Plusieurs remarques s’imposent :

• Les maisons subissent des variations importantes et leurs prix atteignent un pic au 3ème trimestre : les maisons sont des biens surtout prisés par les familles, qui sont souvent tenues par le calendrier scolaire d’organiser leurs déménagements durant la période estivale. Les prix partent donc à la hausse dès le printemps avant de redescendre après Septembre.
• Les appartements en revanche affichent des prix beaucoup plus stables sur l’année avec des variations qui ne dépassent pas les 2%.
• La variation se fait plus ressentir en province que sur Paris et la région Ile de France mais elle reste marquée dans les deux cas : l’hiver reste la saison idéale pour acheter son bien immobilier au meilleur prix !

Rachat ou renégociation ? Une solution adaptée à chaque cas.

Dans un précédent billet, nous avons vu la différence entre la renégociation de crédit et le rachat de crédit. Chaque solution a ses avantages que l’on pourrait rapidement résumer ainsi :

• Renégocier son crédit à peu de frais, mais sans bénéficier des meilleures conditions du marché
• Racheter son crédit avec les frais et les démarches que cela comporte, pour profiter des taux actuels

Voyons quelques scénarios et la solution la plus appropriée pour chacun compte tenu des frais, des difficultés et des opportunités.

Vos mensualités sont trop élevées

La naissance du deuxième enfant, ou un imprévu professionnel peuvent lourdement impacter le budget d’un ménage, renégocier son crédit peut être un bon moyen de récupérer un peu d’air dans une trésorerie trop serrée.

Dans ce cas, il est primordial d’en parler tout d’abord à son banquier, qui appréciera que l’on se préoccupe de son budget avant même l’apparition des premiers impayés.
Le banquier peut alors proposer de ré-échelonner la dette à moindre coût en lissant le capital restant sur une durée plus longue. Cela engendrera moins de frais qu’un rachat total de crédit, le coût global sera certainement plus élevé mais les mensualités plus acceptables.

Notre simulateur de rachat permet de simuler une baisse des mensualités de crédit immobilier, vous pouvez ainsi voir en quelques secondes quel sera votre gain mensuel et votre coût global.

Les taux d’intérêts ont baissé

Si c’est la chute des taux qui motive l’intérêt de renégocier son crédit, on distinguera 2 scénarios :

• Si vous êtes actuellement en début de crédit, vous avez tout intérêt à renégocier au taux le plus bas du moment, quitte à inclure dans votre plan de rachat des frais importants. Dans ce cas, la plupart du temps, il vous faudra vous tourner vers la concurrence et faire racheter votre crédit par un autre établissement, car votre banque rechignera certainement à s’aligner sur les taux du moment. Le gain total peut être très important, n’hésitez pas à simuler une reprise de prêt.
• Si vous êtes en fin de crédit, vous avez déjà payé la plus grosse partie des intérêts et une baisse des taux constitue moins une opportunité de gain. Dans ce cas, essayez quand même d’en parler avec votre banquier, en arguant de la situation actuelle (et en empochant les frais de dossier), la banque peut consentir une révision de votre taux qui vous fera peut être gagner quelques dizaines d’euros mensuels.

Votre dossier d’emprunt est complexe

Depuis quelques années, avec l’apparition des prêts bonifiés et des aides au secteur du logement, nombreux sont les emprunteurs qui ont monté des dossiers alambiqués intégrant un Prêt à Taux Zéro, un PEL ou encore un prêt relais. Difficile de savoir dans ce cas, si vous pouvez gagner de l’argent en renégociant votre crédit.

Les personnes qui sont là pour vous aider (banquier, courtier…) ont d’ailleurs souvent tendance à sortir la solution la plus simple en expliquant que pour des questions de garantie, de contrat ou de frais, c’est la seule possible. Voyons pourtant ce qui peut se présenter :

• Vos différents crédits s’empilent actuellement les uns sur les autres : effectivement, pourquoi faire compliqué a du se dire votre banquier. Envisagez rapidement un rachat de crédit auprès d’un organisme un peu plus performant, en lissant vos crédits actuels avec un prêt principal (voire plusieurs prêt emboités), vous allez immédiatement générer à défaut d’un gain énorme, une mensualité unique et une plus grande sérénité dans la gestion de votre budget. Notre simulateur de rachat et de lissage de crédit vous permet de vous faire une idée du montage qu’il est possible de faire.
• La reprise de votre crédit principal ne peut se faire sans la reprise de votre PTZ (ou autre prêt complémentaire) : avec un coût du crédit nul, il est évident qu’un Prêt à Taux Zéro n’a aucun intérêt à être racheté. Voyez avec votre banque pour renégocier votre dossier en interne. Si elle ne s’aligne pas sur des conditions décentes, et compte tenu de l’actualité, n’hésitez pas à envisager une reprise globale, simulez un rachat de crédit avec le capital total, il est possible que l’opération vous fasse malgré tout économiser de l’argent.

Quel avenir pour le crédit d'impôt sur les intérêts de crédit immobilier?

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier vit-il ses dernières heures ? A en croire le quotidien « Les Echos », ce crédit d’impôt pourrait se transformer en aide de l’état selon un mécanisme forfaitaire dépendant des fameuses zones A B1 B2 C d’implantation du bien immobilier.

Actuellement, un acquéreur de bien immobilier pour sa résidence principale bénéficie d’un crédit d’impôt de 40% la 1ère année et de 25% les quatre années suivantes avec un plafond de 7 500 euros pour un couple augmenté de 500 € par personnes à charge. Ce crédit d’impôt est de facto dépendant des charges d’intérêt donc du montant et de la durée de l’emprunt. Dans le calcul du crédit d’impôt, la zone d’implantation n’entre pas en ligne de compte.

En préparation du remplacement de ce crédit d’impôt, une aide de l’état, dont les montants liés à la localisation géographique du bien immobilier restent à définir, pourrait venir s’inscrire dans l’apport personnel de l’acquéreur. Cette aide de l’Etat sera forfaitaire et viendrait donner ainsi un coup de pouce significatif à l’apport personnel de l’emprunteur. Les modalités de mise en œuvre ne sont pas arrêtées mais ce dispositif aurait le mérite de faciliter l’accession à la propriété. Mais prendre en compte comme seul critère, la zone d’implantation, pour forfaitiser une aide ne semble pas cohérent : il y a nécessairement à déterminer un lien entre la valeur d’acquisition du bien immobilier et le montant de l’aide.

Il reste à savoir maintenant, fonction de la conjoncture et du gel des dépenses de l’Etat, si ce dernier aura les moyens de cette politique. En effet, en termes de dépenses, l’Etat devrait supporter pendant 5 ans à la fois la sortie du dispositif du crédit d’impôt actuel (crédit immobilier consenti jusqu’en 2010) et le financement de l’aide pour les nouveaux crédits immobiliers (crédit immobilier consenti à partir de 2011).

Grilles actuelles de déduction des intérêts d’emprunt (2010) :

• Pour un logement neuf aux normes BBC 2005 acheté en 2009, 2010, 2011 ou 2012 :
  40% pendant 7 ans

• En revanche, pour un logement neuf ou ancien acheté en 2009 :
  40% la 1ère année et 25% les 4 années suivantes

• Pour un logement neuf ou ancien acheté en 2010 :
  30% la 1ère année et 15% les 4 années suivantes

• Pour un logement neuf ou ancien acheté en 2011 :
  25% la 1ère année et 10% les 4 années suivantes

• Pour un logement neuf ou ancien acheté en 2012 :
  15% la 1ère année et 5% les 4 années suivantes

Quelles sont les banques qui pratiquent les meilleurs taux en ce moment ?

L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) publie un suivi des taux des grandes banques Française. Voici un tableau récapitulant les chiffres mesurés pour un taux fixe sur 15 ans.

On note que les banques suivent la tendance, et affichent une baisse généralisée des taux.

Mais il reste encore des disparités importantes qui s’expliquent en partie par les conditions demandées pour la validation d’un dossier d’emprunt (plus les conditions sont strictes, meilleurs sont les taux que la banque peut afficher) et les politiques commerciales plus ou moins agressives des banques :

Notre tableau récapitule les chiffres donnés par l’ANIL et classe les banques selon les taux qu’elles affichent au 2ème trimestre de 2010, elles sont triées selon le « taux moyen » proposé.

Selon la qualité de votre dossier, vous pouvez être amenés à vous diriger vers un établissement qui pratique des taux plus bas (par exemple la Banque Postale), ou à l’inverse une banque qui propose des taux fixes qui ne crèvent pas le plafond (comme le Crédit Lyonnais).

Dispositif Scellier, une bulle immobilière annoncée ?

Le dispositif Scellier aura fait couler beaucoup d’encre avec beaucoup d’annonces très alléchantes. Les investisseurs dispositif Scellier auront été nombreux à prendre le train de l’optimisation fiscale.

A ce jour on parle de milliers d’investisseurs avec plus de 60% des ventes de logements neuf réalisées au travers de ce dispositif Scellier sur l’année 2009.

En perspective on peut donc se demander si ce dispositif Scellier va tenir ses engagements de rentabilité sur l’ensemble de la chaîne de valeur. En effet le voile se lève sur les défauts du  dispositif Scellier :

• Selon ImmoGroup Consulting « les loyers maxima Scellier peuvent ainsi être supérieurs de 5% à plus de 50% aux loyers de marché dans certaines agglomérations, selon la situation particulière et la typologie des logements : plus le logement est grand, plus cet écart est important. ». Ce phénomène, conjugué à un ralentissement des loyers depuis 2009, vient réduire dans de nombreux cas les estimations de rentabilité du dispositif Scellier.
• Plus grave encore, qui dit surestimation des loyers dit, de facto, une surestimation des biens immobiliers. Avec les optimisations fiscales offertes, les biens dispositif Scellier n’ont-ils pas tendance à être au dessus de la réalité des prix du marché ?
• Et enfin, la fin du cycle de vie d’un bien entrant dans le dispositif Scellier avec un prix de revente qui aura du mal à résister à l’afflux massif de biens en vente sur le marché.

En effet, que va-t-il en être lors de la sortie des 9 ans ? Les investisseurs ayant fini leur cycle d’optimisation fiscale lié au dispositif Scellier vont se trouver massivement orientés à la vente.

On peut donc présager que l’offre de vente sera nettement supérieure à la demande et que les prix de revente seront de facto bradés. De plus les biens immobiliers acquis en 2009 & 2010 ne seront pas, pour la plupart, dans la norme BBC (bâtiment basse consommation). Les contraintes Qualité Environnement Performance énergétique sont plus avancées sur le dispositif Scellier 2011.

Nouvelle baisse des taux d'intérêt observée début Mai

Le baromètre des taux du courtier en crédit immobilier Empruntis affiche une fois de plus une baisse des taux d’intérêts pour plusieurs durées clés. Ces baisses correspondent aux chiffres que d’autres courtiers ont communiqué et se situent en moyenne entre 0,05 et 0,1%.

Contre toute attente, la baisse semble perdurer et les taux planchers qui avaient été observés en début d’année semblent dorénavant bien loin. Voilà une opportunité qui devrait continuer à maintenir le très dynamique marché du rachat de crédit immobilier.

Notre baromètre des taux d’intérêts immobilier a été mis à jour en temps réel avec les derniers taux observés. Nos simulateurs ont également été réactualisés, c’est le moment où jamais de simuler votre rachat de crédit et de faire des économies !

Le courtier Empruntis a sorti ce mois-ci un dossier sur les emprunts des Français  en 2009, voici en synthèse les données importantes remontées par cette étude :

• Les montants empruntés sont en hausse : le montant moyen emprunté s’élève à un peu plus de 153 000 €, en hausse de 11% sur 5 ans
• L’apport personnel est également en très légère hausse à presque 35 000 € (soit près de 20% du montant total de la transaction)
• Les durées se sont affichées à la baisse avec une moyenne à 19 ans et 2 mois, mais le courtier observe qu’elles sont déjà reparties à la hausse sur 2010
• L’emprunteur type est également plus âgé, avec une moyenne à 37 ans (34 ans en 2005) et son foyer dispose de revenus plus élevés : 4 560 € nets contre 3 760 €, 5 ans auparavant (soit une hausse de 20%)
• Le taux moyen fixe observé pour les clients du courtier s’élevait à 4,24% (15 ans) et 4,38% (20 ans)

On est donc encore loin du profil d’un Français « moyen » qui gagne 2 500 € par foyer, et l’essentiel des transactions en 2009 étaient réservé à une frange de la population Française disposant d’un apport important et de bons revenus.
Le courtier indique néanmoins que la part des primo-accédants est en hausse depuis fin 2009 grâce au retour des produits bancaires de long terme, à la baisse des taux et au maintien des aides à l’accession à la propriété.

Mais pour combien de temps ? Le porte-parole d’Empruntis indique en effet, à la publication de cette étude :

Les prix de l’immobilier demeurent très et trop élevés, l’achat immobilier reste ainsi mathématiquement réservé à une catégorie de la population aisée et disposant de revenus très nettement supérieurs à la moyenne, notamment dans les zones où l’offre de logements est très considérablement inférieure à la demande.

Renégocier son crédit ou le racheter ?

Les termes renégociation et rachat sont souvent employés indistinctement lorsque l’on souhaite réorganiser son endettement. En fait ces termes représentent deux opérations bien différentes.

Renégociation de prêt (ou de crédit)

Il s’agit là de renégocier, avec l’organisme qui porte actuellement le crédit,  les conditions de remboursement. Suite à cette renégociation, l’organisme remplace l’ancien crédit par le nouveau ou instaure un avenant pour que le crédit actuel se déroule dans de nouvelles conditions. La renégociation peut porter sur deux points : la durée du crédit et le taux d’intérêt (sachant de plus, que ces deux valeurs sont liées entre elles).

La nouvelle formule du crédit va faire changer les mensualités, en contrepartie, la banque vous prendra de nouveaux frais de dossier pour rémunérer ce changement.

Attention, les banques ne sont pas tenues d’accepter une renégociation si elle n’a pas été initialement prévue dans le contrat. Il est même relativement courant qu’elles limitent au maximum ces opérations qui leur demande un travail supplémentaire, ou qu’elle proposent des conditions peu intéressantes (taux supérieurs à la concurrence). Si l’opération n’est pas valable, il faut alors envisager le rachat de prêt.

Rachat de prêt ou rachat de crédit

Cette opération consiste à négocier un nouveau prêt dans un nouvel organisme. Le prêt initial est alors entièrement remboursé par le nouvel organisme. Votre banque ne peut pas s’opposer à un rachat de prêt, mais la tâche peut être compliquée si vous avez plusieurs prêts à reprendre.

Le rachat de crédit immobilier entraîne le paiement d’indemnités de remboursement ou IRA. Les indemnités correspondent au minimum de : 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû ou 3% du capital restant dû.

A ces frais de remboursement anticipé, vous devrez ajouter la mise en place de la nouvelle caution de garantie et des frais de dossier.

Il est habituel d’inclure l’ensemble des frais dans le capital emprunté. Au moment de la mise en place d’un rachat de crédit, l’emprunteur voit donc sa dette augmenter. Cette opération peut néanmoins s’avérer intéressante notamment lors d’une phase de baisse des taux. Les nouveaux frais sont alors compensé par le coût global du nouveau crédit qui s’avère inférieur à l’ancien, entraînant une baisse des mensualités et/ou un raccourcissement de la durée du crédit.

Pour aller plus loin :

• Consultez notre dossier complet sur le rachat de crédit immobilier.
• Économisez sur vos mensualités avec notre simulateur de rachat de crédit au meilleur taux.

L’observatoire du crédit logement a confirmé dans sa conférence du 4 Mai 2010, la baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier en Avril de 11 points de base par rapport au mois de Mars, avec un taux moyen mesuré par l’organisme à 3,48%.

Taux moyens observés par le crédit logement - Avril 2010

Toujours selon l’étude, cette baisse soutient un secteur sous tension du fait de la montée du chômage et du blocage du marché de la revente.

Enfin, l’étude souligne que cette baisse des taux a plus fait en terme de solvabilité pour les ménages que la baisse des prix de l’immobilier. Ramenée aux prix de l’immobilier cela représente une baisse de 13%.

Vous avez peut-être entendu parler des courbes de Friggit, ou encore du tunnel de Friggit sans savoir de quoi il relevait. La publication récente des chiffres du quatrième trimestre de 2009 est l’occasion de revenir sur le sujet.

Jacques Friggit est un économiste spécialiste du secteur immobilier Français, chargé de mission au conseil de l’environnement et du développement durable. Il publie régulièrement plusieurs indices de référence sur l’évolution du prix des logements, dont l’indice du prix des logements anciens rapporté au revenu disponible par ménage. Cet indice mesure « l’effort » nécessaire à fournir par les ménages pour pouvoir financer un bien immobilier, il se base sur un indice 1 mesuré pour l’année 1965.

Le « tunnel de Friggit« , représenté en vert sur la courbe ci dessous, définit selon l’économiste la zone moyenne du rapport prix de l’immobilier / revenu des ménages. Tout sortie par le haut de ce tunnel de la courbe d’indice signifie donc, selon l’économiste, qu’une « bulle » s’est formée et que les prix ne sont plus corrélés au revenus des ménages Français.

Le récent rebond de l’activité immobilière dont les professionnels du secteur ont largement parlé ces derniers temps s’observe nettement sur le dernier trimestre des chiffres publiés par Friggit.
Néanmoins il est un peu tôt pour parler d’une véritable relance si on considère que la période a été particulièrement favorable avec une baisse marquée des prix, des conditions de crédit exceptionnelles depuis le début de 2009 et des aides importantes consenties au secteur.

Le graphique montre bien que les chiffres actuels sont loin d’un « retour à la normale » et que le marché est encore en plein dans la bulle qui a commencé en 2002.

Exemple d'emprunt réel avec 3 paliers pour prendre en compte une retraite de gendarme

Les prêts à palier peuvent être mis en œuvre dans plusieurs contextes.

Le plus courant est d’utiliser les paliers pour effectuer un lissage de prêt. En effet, notamment lorsque l’on bénéficie d’un P.E.L ou d’un C.E.L., il est intéressant de ne pas cumuler les mensualités mais de les lisser avec le prêt principal. Nous détaillerons ce mécanisme dans un prochain billet.

Un autre cas de figure de la mise en place du prêt à palier est d’augmenter la somme empruntable en anticipant un revenu futur garanti. La retraite de gendarmerie en est le parfait exemple. Ce revenu est garanti, sa somme et son application sont parfaitement définies. Dès lors, la banque peut prendre en compte ce revenu pour augmenter les mensualités en fonction de la période. Dans l’exemple visible sur l’image, le prêt comprend 3 paliers pour maximiser la somme empruntable en respectant la limite des 30% d’endettement sur les revenus mensuels.

• Le premier palier sert à lisser un prêt relais.

• Le deuxième palier correspond aux remboursements du prêt avant l’arrivée de la retraite.

• Enfin, le dernier palier prend en compte la retraite de gendarme en plus des revenus actuels.

Le bon coin immobilier est un site incontournable

Personne n’a pu passer à coté du site gratuit d’annonces entre particuliers leboncoin.fr, les raisons de son succès sont simples : annonces de proximité et gratuites, navigation simple et recherche rapide, grande lisibilité…

Tous ces arguments contribuent à faire de le bon coin immobilier un site incontournable au volume d’annonce incomparable. A l’instant même, le site affiche plus de 977 000 annonces dans la catégorie immobilier ce qui le place en tête des sites d’annonces immobilières.

Ce qu’on aime sur le bon coin immobilier :

• La distinction claire entre particuliers en professionnels : chaque annonce est identifiée dans une rubrique, les particuliers passent une annonce gratuitement tandis que les professionnels doivent payer, cela filtre efficacement les annonces.
• La simplicité du site : la recherche se fait en quelques secondes, le site répond immédiatement et l’information n’est pas cachée entre des bandeaux de publicité agressifs, on va droit au but. Les annonces sont concises, l’information est claire.
• Les fonctionnalités simples mais pratiques : dossier pour sauvegarder ses annonces intéressantes et ses recherches, possibilité d’être tenu informé par e-mail…

Ce qu’on aime moins :

• La méthode de recherche par mot-clé qui s’avère très performante si on souhaite acheter une Clio 1.5 dci de 2006 l’est beaucoup moins quand on recherche un « simple » F3 sur Nantes.

Dans l’ensemble, le site mérite selon nous sa place actuelle, il s’agit vraiment d’un incontournable pour qui est prêt à passer du temps dans ses recherches et qui est particulièrement organisé. Contrairement à des sites destinés ou squattés par les professionnels de la profession de bonnes affaires (comme de moins bonnes) peuvent encore s’y cacher.

Nouvelle baisse des taux d'intérêt observée en Avril

Selon le courtier Empruntis, la seconde quinzaine d’Avril a encore vu les taux immobilier se contracter très légérement. Ainsi les crédits contractés sur des durées comprises entre 15 et 25 ans ont pu profiter d’un taux inférieur de 0,05% à ceux de Mars. Une baisse minime mais surprenante étant donné les taux record atteints ces derniers temps.

Malgré cette baisse surprise les prévisions à court terme restent inchangées : les banques devraient maintenir leurs offres encore quelques mois. Les prévisions à plus long terme tendent pour leur part vers une remontée généralisée des taux d’intérêt.

Le baromètre des taux du site a été mis à jour pour refléter les dernières tendances communiquées par les experts du secteur.

Le rachat de crédit représente la moitié des dossiers à Toulouse

Avec la récente et spectaculaire baisse des taux d’intérêts la période n’a jamais été aussi propice au rachat de crédit et cette tendance s’affiche maintenant de manière claire : le courtier en crédit immobilier meilleurtaux annonce par exemple que la moitié des dossiers traités par son agence Toulousaine concernent un rachat de crédit immobilier.

On constate aussi que cette situation ne profite pas à tout le monde.
La hausse du pouvoir d’achat immobilier sous les effets conjugués de la baisse des taux d’intérêts et de la baisse (toute relative) des prix de l’immobilier est une aubaine pour les secundo-accédants (qui représentent 65% du marché) tandis que les primo-accédants restent, à juste titre, méfiants du fait de la conjoncture et des conditions d’emprunt qui se sont durcies.

L’apport personnel redevient notamment une condition nécessaire à l’octroi d’un prêt.