Le très sérieux latribune.fr publie chaque mois des exemples de cas concrets pour le crédit immobilier. Récemment, un article a été consacré au rachat de credit immobilier et un expert (courtier en crédits immobilier de son état) cite le cas intéressant d’un couple ayant contracté un crédit l’année dernière et qui va gagner 64.000 € s’il le renégocie maintenant !

Le chiffre m’a rapidement fait réagir, le montant de l’emprunt initial est effectivement très élevé (510.000 € à 4,66%) mais un tel gain me semble bien trop alléchant pour être réaliste… Voyons comment le courtier décrit son montage et quels raccourcis il applique afin d’arriver à un tel résultat.

Opportunités de rachat de credit immobilier

Opportunités de rachat de credit immobilier (Avril 2010) : emprunt souscrit à taux moyen entre 2000 et 2009


  • Concernant le calcul des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA), le calcul est relativement simple et correct, l’expert arrive à la somme de 11.603 € qu’il va ajouter à son nouveau capital emprunté, ce qui évitera au couple d’avancer cette somme.
  • Le taux d’intérêt est de 3,65% et correspond aux chiffres observés en Avril 2010 pour un excellent dossier, puisque les taux pour un dossier « normal » se rapprochent plus des 4%.
  • Premier raccourci important, le courtier indique que la garantie du nouveau prêt sera en partie couverte par les sommes reversées par l’ancienne garantie crédit logement. La différence se porte tout de même à 1.000 € qui ne sont pas inclus dans le calcul. Certes il s’agit comme l’indique le courtier d’une « goutte d’eau » par rapport au gain annoncé, néanmoins ce sont 1.000 € que le couple devra sortir de sa poche ou réinjecter dans son nouveau prêt comme pour les IRA (s’ils choisissent cette seconde option, la somme ne sera plus de 1.000 € mais plutôt 1.500 € une fois les intérêts pris en compte)
  • Ajoutons à cela que la part récupérée sur la caution du premier prêt ne sera pas versée pas dans la minute. S’il faut quelques mois avant de voir cette somme effectivement créditée, c’est cette fois pas loin de 5.000 € que le couple devra sortir de sa poche. Et s’il décide de réinjecter cette somme dans le capital du nouveau prêt, la « goutte d’eau » représentera tout de même une perte d’environ 3.700 € une fois la caution récupérée…
  • Les frais de dossier sont quant à eux purement et simplement oubliés. Soit ce courtier travaille pour la gloire, soit il va bien falloir les inclure dans la calcul final, si on estime ces frais à 1.000 € et qu’on les ajoute au capital emprunté, c’est encore près de 1.500 € de dépenses qu’il faudra ajouter à l’addition.


Alors certes, il reste un gain qui s’approche des 60.000 € une somme impressionnante  qui représente une économie de presque 7% sur le coût total du premier crédit.
Il peut paraître un peu dérisoire de faire la fine bouche, pourtant on voit fleurir ces temps ci de plus en plus d’annonces tout aussi inexactes, voire carrément mensongères pour le rachat de crédit, et on pouvait s’attendre à moins d’imprécisions de la part de ce journal.

Ce courtier aurait en revanche pu souligner le fait que l’économie réalisée par ce couple pouvait servir à réduire la durée de son crédit. En restant à mensualités constantes le couple peut ainsi réduire la durée de son nouveau crédit de presque 3 ans et ainsi augmenter son gain d’environ 30.000 € ! Voilà une information tout aussi sensationnelle et tout à fait correcte que ce courtier aurait pu mentionner.

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