Adoption de la réforme de l'assurance de crédit immobilier. (Crédit photo AFP)

L’assemblée a adopté en première lecture ce mardi 27 Avril, le texte de Christine Lagarde sur la réforme du crédit à la consommation.

Cette loi prévoit de renforcer la sécurité des emprunteurs en encadrant notamment les dérives des crédits à la consommation (cartes de crédit et crédits revolving, crédits renouvelables trop étalés…) mais elle comporte également deux dispositions autour du crédit immobilier qui nous intéressent plus particulièrement :

• La réforme de l’assurance crédit immobilier va permettre aux emprunteurs de choisir librement leur assurance de crédit immobilier. La banque ne pourra plus contraindre l’acceptation du crédit à la souscription de leur propre formule d’assurance, et sera tenue de proposer un taux équivalent aux dossiers qui choisissent une assurance d’un organisme extérieur (pas de chantage au taux d’intérêt).
  Du moment  que l’assurance choisie offrira une garantie équivalente à l’assurance proposée par la banque, le dossier ne pourra pas être refusé sur ce critère. Et si refus il y a, celui-ci devra être motivé par écrit à l’emprunteur.

• Les produits de défiscalisation immobilière (Scellier, Robien, Girardin, Malraux…) devront maintenant présenter l’ensemble des informations sur les risques encourus par les acheteurs, notamment sur les contraintes de durée de location.
  Cet engagement qui est le plus souvent passé sous silence par les vendeurs de ce type de produits, sous-tend le bénéfice fiscal de l’opération au respect par le nouveau propriétaire d’une durée minimum de location de son bien, avec les risques que cela comporte si aucun locataire n’est intéressé.

L’application de ce texte appelé « loi Lagarde » est prévue pour le second semestre de 2010.

Renégocier son crédit immobilier sans changer de banque

Ayant suivi la baisse des taux des crédits immobilier et ayant fait une simulation me validant l’intérêt de renégocier mon crédit immobilier, j’ai démarré ma démarche de renégociation courant mars.

Naïvement, je me suis dit : « Commençons par ma banque, ce sera plus simple de ne pas changer tous mes comptes. En plus je pourrai négocier mes indemnité de remboursement anticipé…»

Ma banque est l’une des grosses banques française et elle est particulièrement rapide pour donner une réponse de principe pour toute demande de crédit immobilier. J’étais allé dans cette banque lors de l’achat de ma première résidence principale en 2003. J’étais passé par un courtier de la place qui m’avait trouvé un emprunt plus intéressant que le résultat de mes premières recherches personnelles.

En 2008, lors de mon déménagement pour raisons professionnelles, cette banque m’avait à nouveau proposé un taux intéressant. Le fait de ne pas passer par un courtier m’avait couté un montage un peu trop basique (pas de lissage de mon PEL) mais par flemme je m’étais arrêté à cette proposition.

Bref, confiant, j’allais  voir la responsable de mon compte à l’agence locale.

Après avoir entendu l’objet de mon rendez-vous, elle prit un air désolé pour me prévenir :

- Vous savez, je ne pense pas que les taux aient suffisamment baissé pour que ça soit intéressant.

- Pas intéressant ! Mais ils ont baissé de plus d’un point ! J’ai fait les calculs et j’arrive à une économie non négligeable.

- Écoutez, pour un prêt sur 12 ans, le mieux que je peux vous proposer est un taux de 4,40 %.

- Arghh…

(Note : le taux moyen du marché en Mars 2010 pour ce crédit s’établissait à 3,30% ! )

Après un peu d’énervement de ma part, elle m’a avoué que le mieux était de changer de banque. Les consignes internes sont de majorer les taux pour les rachats de crédit afin d’éviter de traiter trop de dossiers de rachat. La banque préfère se mettre dans la poche les indemnités de remboursement anticipé et vous laisser partir.

Ce point m’a été confirmé par la suite par un courtier. Pour les dossiers de rachat, le courtier propose systématiquement à la banque actuelle de s’aligner sur les propositions concurrentes. Dans la majorité des cas, la banque actuelle ne s’aligne pas.

En conclusion, si vous renégociez votre crédit immobilier, ne perdez pas de temps avec votre banque actuelle et acceptez l’idée que vous allez changer de banque.

Le très sérieux latribune.fr publie chaque mois des exemples de cas concrets pour le crédit immobilier. Récemment, un article a été consacré au rachat de credit immobilier et un expert (courtier en crédits immobilier de son état) cite le cas intéressant d’un couple ayant contracté un crédit l’année dernière et qui va gagner 64.000 € s’il le renégocie maintenant !

Le chiffre m’a rapidement fait réagir, le montant de l’emprunt initial est effectivement très élevé (510.000 € à 4,66%) mais un tel gain me semble bien trop alléchant pour être réaliste… Voyons comment le courtier décrit son montage et quels raccourcis il applique afin d’arriver à un tel résultat.

Opportunités de rachat de credit immobilier (Avril 2010) : emprunt souscrit à taux moyen entre 2000 et 2009

• Concernant le calcul des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA), le calcul est relativement simple et correct, l’expert arrive à la somme de 11.603 € qu’il va ajouter à son nouveau capital emprunté, ce qui évitera au couple d’avancer cette somme.
• Le taux d’intérêt est de 3,65% et correspond aux chiffres observés en Avril 2010 pour un excellent dossier, puisque les taux pour un dossier « normal » se rapprochent plus des 4%.
• Premier raccourci important, le courtier indique que la garantie du nouveau prêt sera en partie couverte par les sommes reversées par l’ancienne garantie crédit logement. La différence se porte tout de même à 1.000 € qui ne sont pas inclus dans le calcul. Certes il s’agit comme l’indique le courtier d’une « goutte d’eau » par rapport au gain annoncé, néanmoins ce sont 1.000 € que le couple devra sortir de sa poche ou réinjecter dans son nouveau prêt comme pour les IRA (s’ils choisissent cette seconde option, la somme ne sera plus de 1.000 € mais plutôt 1.500 € une fois les intérêts pris en compte)
• Ajoutons à cela que la part récupérée sur la caution du premier prêt ne sera pas versée pas dans la minute. S’il faut quelques mois avant de voir cette somme effectivement créditée, c’est cette fois pas loin de 5.000 € que le couple devra sortir de sa poche. Et s’il décide de réinjecter cette somme dans le capital du nouveau prêt, la « goutte d’eau » représentera tout de même une perte d’environ 3.700 € une fois la caution récupérée…
• Les frais de dossier sont quant à eux purement et simplement oubliés. Soit ce courtier travaille pour la gloire, soit il va bien falloir les inclure dans la calcul final, si on estime ces frais à 1.000 € et qu’on les ajoute au capital emprunté, c’est encore près de 1.500 € de dépenses qu’il faudra ajouter à l’addition.

Alors certes, il reste un gain qui s’approche des 60.000 € une somme impressionnante  qui représente une économie de presque 7% sur le coût total du premier crédit.
Il peut paraître un peu dérisoire de faire la fine bouche, pourtant on voit fleurir ces temps ci de plus en plus d’annonces tout aussi inexactes, voire carrément mensongères pour le rachat de crédit, et on pouvait s’attendre à moins d’imprécisions de la part de ce journal.

Ce courtier aurait en revanche pu souligner le fait que l’économie réalisée par ce couple pouvait servir à réduire la durée de son crédit. En restant à mensualités constantes le couple peut ainsi réduire la durée de son nouveau crédit de presque 3 ans et ainsi augmenter son gain d’environ 30.000 € ! Voilà une information tout aussi sensationnelle et tout à fait correcte que ce courtier aurait pu mentionner.

Si vous voulez faire une simulation réaliste, utilisez notre simulateur de rachat de credit immobilier.

Les tourments de la Grèce et la baisse de l’euro qui en résulte peuvent avoir une influence sur votre emprunt si celui-ci est réalisé en devise.

Ainsi, si vous faites parti des 100 000 frontaliers français travaillant en Suisse, il est assez courant de réaliser un emprunt en CHF. En effet, les taux proposés sont plus bas que ceux disponibles en France. Actuellement, il est possible d’obtenir pour un bon dossier un taux fixe de 2,65% sur 12 ans à comparer avec environ 3,10% pour la France.

Si cette différence semble intéressante au premier abord, il faut la mettre en perspective avec les variations de taux de change entre l’euro et le CHF.

Depuis 2 ans on observe une baisse du cours de l'euro par rapport au Franc Suisse

On peut voir sur ce graphique que l’euro à baissé en deux ans de presque 15%.  Le salarié payé en devise et remboursant ses mensualités en euro aura vu durant cette période ses mensualités baisser dans la même proportion. La situation économique actuelle de l’Europe et notamment de la Grèce n’incite pas à imaginer un changement de tendance à court terme.

Dans ces conditions, la raison pour laquelle il est tout de même intéressant de prendre un emprunt en devise, est de vous couvrir sur le risque de change. Vous êtes payés en CHF : en remboursant votre emprunt en CHF, vous bloquez la proportion de votre salaire affectée à votre crédit immobilier (que l’impact soit positif ou négatif).

Une autre position n’est que spéculative…

Selon Empruntis et Cafpi les taux ont continués de baisser durant le mois d’avril.

Le précédent record avait été atteint durant le second semestre 2006 avec un taux fixe moyen sur 20 ans de 4,10%. Il est désormais dépassé puisque le taux actuel s’établit à 3,80% sur cette même durée.

Le rachat de crédit immobilier est donc d’autant plus d’actualité. Essayez notre simulateur pour un rachat de crédit au meilleur taux.

Les taux immobiliers au plus bas depuis 20 ans